房地产（地产开发）2024年投资策略：政策宽松行业趋稳，吹尽狂沙底部掘金

政策宽松行业趋稳，吹尽狂沙底部掘金 ——房地产（地产开发）2024年投资策略 作者分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 联系人：庄晓波 2023年11月13日 证券研究报告 核心观点 政策面：中央定调明确宽松信号，优化政策边际效果初显。 2023年7月，中央政治局会议提出我国房地产市场供求关系发生重大变化，为房地产宽松政策奠定基调。三季度国内133个地方出台 218次房地产放松政策，2023年8月以来，迎来核心城市“限购”和“限售”等解禁潮。一线城市落地“认房不认贷”后，商品房成交呈现明显回升趋势，核心二线落地“认房不认贷”后整体回暖幅度有限，政策效果传导仍需一定时间。 行业基本面：销售与新开工边际改善，投资同比仍显弱势；土地市场供需表现冷清；利率环境持续宽松，供给侧风险逐步出清。 统计局：2023年9月，百强房企销售平稳修复，商品房销售额为1.09万亿元，单月同比-13.6%，较8月收窄2.8pct；70城新房及二手房 价格同比持续下滑，一线二手房价格同比转负；新开工同比边际改善，竣工同比延续高涨，房企整体投资意愿仍较低迷；截至2023年9月，我国商品住宅开工未售库存约25亿平米，去化周期约29.7个月，住宅库存呈现“库存减少，去化降速”的新特征。 土地：2023年1-9月，百城供应住宅类用地建面为3.03亿平，累计同比-31.6%；百城成交住宅类用地建面为2.07亿平，累计同比-30.6%， 各线城市累计成交楼面价同比均有提升，但土拍热度分化明显；目前国央企仍为拿地主力，土地去库存或仍将延续。 融资：2023年1-9月，居民部门累计新增贷款同比增加12.9%，其中居民中长期贷款意愿仍较疲弱；首套及二套房贷利率政策持续宽松，改善性购房需求获充分支持；中资房企海外债到期高峰已过，供给侧风险逐步出清，24年Q1仍有债务到期小高峰。 经营及板块分析：行业收入增速转负，利润率有待企稳，PB估值低估明显 经营分析：23年H1，13家重点房企整体营收增速刹车，待结算资源呈减少趋势，收入增速或将继续下滑；开发毛利率延续下滑趋势， 短期仍将磨底；归母净利率整体表现承压，头部央企盈利表现领先；龙头房企整体债务规模稳中有降，行业融资杠杆逐步降低。 板块分析：截至23年10月26日，申万房地产板块动态PE为10.75倍、PB（根据最新报告期数据计算）约0.77倍，PB估值处于历史低位， 提升空间较大；截至23年Q3，公募基金对地产股持仓市值占股票投资市值比为1.23%，较22年Q3降低0.77pct，资金关注度有待提高。 行业展望与投资建议： 1）商品房销售有望平稳修复，房地产投资与施工规模同比表现或将趋于企稳，预测2024年商品房销售面积、房地产投资、新开工面积、竣工面积分别为11.2亿平米、11.4万亿元、9.0亿平米、9.6亿平米，同比分别为-4.2%、-2.3%、-4.1%、-5.3%。2）看好具备片区综合开发能力，有机会参加超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口等。3）看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，有望通过存量资产升维运营与盘活持续提升业绩的房企，建议关注华润置地等。 风险提示：行业宽松政策推进不及预期风险、市场需求不及预期风险、企业项目竣工不及预期风险、企业信用风险等。 目录 1、政策面：中央定调明确宽松信号，优化政策边际效果初显 2、行业基本面：销售与新开工边际改善，投资同比仍显弱势 3、土地市场：供需同比深度下滑，城市土拍溢价率分化 4、资金情况：居民中长贷意愿较弱，行业债务高峰已过 5、经营分析：行业收入增速转负，利润率有待企稳 6、板块分析：PB估值低估明显，资金关注度较低 7、投资建议：房地产行业展望及重点公司推荐 8、风险提示 2023开年，央行、证监会等部门密集发声，包括建立首套住房贷款利率政策动态调整机制、起草《改善优质房企资产负债表计划行动方案》、优化集中供地政策、启动不动产私募投资基金试点等，释放支持房地产行业发展的积极信号。 2023年7月，中央政治局会议提出“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，对当下我国房地产市场供求关系进行了重要定调，为后续相关政策出台确立了重要方向。2023年8月以来，央行、住建部等部门陆续对房地产过热阶段实施的政策进行了充分松绑，丰富了地方的房地产政策工具箱。 表1：中央政府部门关于地产行业的部分重点政策及会议摘要(2023年1月1日-2023年10月16日） 日期 部门（会议） 主要政策及内容 1月5日 央行、银保监会 建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限等。 2月8日 自然资源部 优化完善集中供地政策，各县市可分批次公开未来一定时间段内拟出让地块的详细清单，对于详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告，有序组织出让等。 2月20日 证监会 启动不动产私募投资基金试点，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策，不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。 7月10日 央行、金监局 将《中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（简称“金融十六条”）有关政策有适用期限的统一延长至2024年12月31日等。 7月24日 中央政治局会议 会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策等。 8月25日 住建部、央行、金监局 联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施等。 8月25日 财政部、税务总局、住建部 到年月日前，对出售自有住房并在现住房出售后年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠等。 8月31日 央行、金监局 首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于；二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加个基点等。 资料来源：央行、住建部、证券日报等，光大证券研究所整理。 为适应房地产供需关系的重大改变，各地因地制宜加快优化地产政策。2023年8月以来，核心城市加速出台房地产松绑政策，政策优化力度也明显增加，尤其在涉及放松限购、限贷、限售等方面重点发力，迎来核心城市“限购”和“限售”等解禁潮。 一线城市及部分核心二线城市全面执行“认房不认贷”政策，同时广州、杭州、成都等核心城市放松了限购要求，结合个人住房信贷政策优化以及存量首套住房贷款利率降低，一方面有效降低居民购房成本、有利于释放居民购买力，另一方面有利于逐步带动其他城市的楼市政策落地和供需恢复，促进国内房地产市场销售平稳修复。 表2：全国各地方2023年6月以来主要放松政策 超21城放松限购 超53城放松限贷 超4城限价调整 超14城放松限售 超100城放松公积金贷款 超58城财税托市 广州：在越秀、海珠、荔湾等区购买住房的，本市户籍居民家庭限购2套住房；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房。 北京/上海/广州/深圳：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女申请贷款购买商品住房时执行“认房不认贷”等。 成都：成品住宅装修价格由企业根据市场情况自主确定（土地出让合同等有约定的除外）；不再执行二手住房成交参考价格发布机制等。 青岛：新建商品房出售条件由网签满5年变更为网签满3年或取证满2年，二手房出售条件由取证满2年变更为取证满1年。 广州：使用住房公积金贷款购买自住住房的，现行一人贷款最高额度为万元，两人或两人以上购买同一套自住住房的，贷款额度为每个申请人的贷款额度之和，最高额度为万元。 大连：在本市夏季房交会期间购买中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区参展项目新建商品住宅的，并于7月30日前完成商品房买卖合同网签备案的，在取得不动产权证后给予200元/平方米购房补贴等。 合肥：在合肥本市市区购买住房 （含二手住房）的普通购房人，不再审核购房资格。 武汉：居民家庭在武汉市申请贷款购买商品住房时执行“认房不认贷等。 合肥：调整价格政策，充分发挥市场调节作用，鼓励优质优价，取消商品住房楼层差价率限制。 济南：优化住房上市交易年限。在本市范围内，商品住房取得《不动产权证书》可上市交易。 杭州：本市多子女家庭购买首套普通自住住房且首次申请住房公积金贷款的，贷款额度可按家庭当期最高贷款限额上浮20%确定。 郑州：2023年12月31日前在郑购买新建商品住房并完成契税缴纳的一次性给予二孩家庭2万元、三孩家庭3万元货币补贴等。 成都：将限购区域压缩至武侯区等个区；限购区内的非户籍人口在限购区域购房的社保连续缴纳要求 降低至不低于个月等。 沈阳：首套与二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例分别调整为不低于20%和不低于30%。 无锡：优化商品住房价格备案流程给予企业更高的定价自由度。 宁波：自2023年10月1日起办理不动产登记的商品住房，停止执行住房上市交易限制年限规定。 苏州：使用住房公积金贷款购买家庭首套自住住房的，首付款比例不低于住房总价的20%，二套不低于住房总价的30%； 温州：鹿城区对于人才分类目录下的ABCDEF类人才，给予不同额度的购房补贴等。 南京：自9月8日起，玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明。 南京：首套与二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例分别调整为不低于20%和不低于30%。 宁波：由原来的“限房价、竞地价方式，调整为“推行商品住宅用地房屋销售指导价制度”。 厦门：在集美区、海沧区、同安区、翔安区购买商品住房，不再审核购房人资格，不再限制上市交易时间。 厦门：缴存职工有一笔商业性住房贷款未结清且在厦门市无住房或者有一套住房的，申请住房公积金贷款时，首付款比例由50%下调至40%。 南宁：即日起至2023年12月31日，在南宁市中心城区购买新建商品住房，并完成商品房合同登记备案及契税缴纳的个人，按照其已缴纳契税金额的100%给予财政补贴等。 资料来源：各地方政府文件、克而瑞等，光大证券研究所整理。注：政策统计截至2023-10-16。 2023年一季度，国内商品房销售面积同比温和修复，各省市出台针对性优化政策较少；进入二季度，房地产市场销售降温明显，在7月份中央政治局会议对房地产市场的新形势做出重要判断后，各省市密集出台调控政策，据克而瑞统计，三季度国内 133个地方出台218次房地产放松政策，9月份各省市出台政策数量达到阶段性高点，国内商品房销售面积单月同比连续实现边际 改善。 图1：2022年至今各地方出台房地产调控政策频次与全国商品房销售情况统计 160 140 120 100 80 60 40 20 0 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% -40% -45% 地方数量放松政策频次（次）商品房销售面积:单月同比（右轴）中国:商品房销售面积:累计同比（右轴） 资料来源：Wind，克而瑞，光大证券研究所；截至2023年10月16日 注1：统计局2023年调整统计口径，2023年统计数据与历史数口径不完全一致，下文引用的统计局2023年数据情况一致； 注2：由于国家统计局未披露历年1月份全国商品房销售数据，1月份同比数据暂以0代替。 2022年，一线城市在局部地区执行的放松“四限”（限购、限贷、限价、限售）政策对商品房成交影响并不显著；随着7月中央政治局会议定调，北上广深相继表态，将结合本地区房地产市场实际情