房地产行业周报：“第二支箭”首批项目落地，银行大额授信房企

投资要点 11月重点32城累计销售面积（截至25日）同比-25%，环比+13%。12城二手房成交面积累计同比+37%，环比+31%。其中一线城市同比-22%，环比+14%；二线城市同比-25%，环比+13%；三四线城市同比-25%，环比+13.1%。 具体城市来看：1）一线城市除上海同比增长24%、环比增长115%以外均有所下滑，其中广州同比下降63%，深圳同比下降45%；2）二线城市只有无锡、厦门和东莞同比正增长，大连、杭州、南京、无锡、成都等城市环比增长幅度较高；3）三四线城市表现不一，扬州、江门、六盘水等表现较好。二手房成交表现强于新房，12城二手房成交面积累计同比+37%，环比+31%。 房贷主流利率指数环比下行，住房信贷有望进一步宽松。2022年11月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.09%，较上月下行3BP，二套平均4.91%，与上月持平。本月仅14城房贷利率有所调整，其中泉州和温州首套房贷主流利率下调30BP至3.8%，且本月利率调整以首套房贷利率下调为主，与二套房贷利率差距进一步加大。截至18日，已有18城首套房贷主流利率降至4.0%以下，包括一线城市在内仅10城高于4.0%，二套主流利率仅上海、北京、厦门和西安高于4.9%，未来房贷利率下限有望进一步下降。 从利率下调幅度看，一二线城市首二套同比降幅仅60BP和52BP；三四线城市房贷利率同比降幅最大，首二套同比降幅分别为169BP和112BP。 “第二支箭”首批增信项目正式落地，银行大额授信房企，存款准备金率下调0.25%。21日央行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，强调保持房地产融资平稳有序，央行已出台2000亿元“保交楼”专项借款支持已售住房的建设交付。22日国常会再提房地产，进一步强调推进保交楼专项借款落地。23日龙湖集团、美的置业、金辉集团中期票据已获受理，分别拟发行20亿元、15亿元、12亿元。多家银行授信房企，工行与12家全国性房地产企业总对总签订战略合作协议，提供意向性融资总额达6550亿元；23日万科获超2000亿元意向授信额度；24日碧桂园获工行、中行、邮储三家国有大行超1500亿元授信支持；目前六大行总体授信额度达12750亿元。25日央行降低存款准备金率0.25%，本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约7.8%。 深圳第四轮供地质量略有提升，溢价率继续走低。深圳第四轮土拍共计成功出让6宗地块，1宗土地流拍，成交总建面96.3万平方米，总金额97.27亿元，整体溢价率3.68%为年内集中供地最低点。本轮供地土地质量有所提升，部分地块位于片区中心地带。第四轮土拍规则较前几轮明显变化，取消竞自持改为竞可售安居房，意在提升房企拿地积极性。江苏亚伦集团竞得宝安新安地块，成为深圳今年首宗民企竞得宅地，房企积极性有所提升。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策放松不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 11月重点32城累计销售面积（截至25日）同比-25%，环比+13%。12城二手房成交面积累计同比+37%，环比+31%。其中一线城市同比-22%，环比+14%；二线城市同比-25%，环比+13%；三四线城市同比-25%，环比+13.1%。具体城市来看：1）一线城市除上海同比增长24%、环比增长115%以外均有所下滑，其中广州同比下降63%，深圳同比下降45%； 2）二线城市整体同比下滑25%，环比13%正增长，只有无锡、厦门和东莞同比正增长，大连、杭州、南京、无锡、成都等城市环比增长幅度较高；3）三四线城市表现不一，扬州、江门、六盘水等表现较好。二手房成交表现强于新房，12城二手房成交面积累计同比+37%，环比+31%。 表1：全国重点城市11月累计（截至25日）成交情况（单位：万平方米） 表2：12城二手房11月累计（截至25日）成交情况（单位：万平方米） 房贷主流利率指数环比下行，住房信贷有望进一步宽松。2022年11月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.09%，较上月下行3BP，二套平均4.91%，与上月持平。本月仅14城房贷利率有所调整，其中泉州和温州首套房贷主流利率下调30BP至3.8%，且本月利率调整以首套房贷利率下调为主，与二套房贷利率差距进一步加大。截至18日，已有18城首套房贷主流利率降至4.0%以下，包括一线城市在内仅10城高于4.0%，二套主流利率仅上海、北京、厦门和西安高于4.9%，未来房贷利率下限有望进一步下降。 从利率下调幅度看，一二线城市房贷利率同比降幅最小，首二套同比降幅仅60BP和52BP； 三四线城市房贷利率同比降幅最大，首二套同比降幅分别为169BP和112BP。 图1：首套房贷利率降至4.09% “第二支箭”首批增信项目正式落地，银行大额授信房企，存款准备金率下调0.25%。 21日央行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，会议强调保持房地产融资平稳有序，央行已出台2000亿元“保交楼”专项借款支持已售住房的建设交付，“第二支箭”范围扩大，将为包括民营房地产在内的民企提供发债支持。22日国常会再提房地产，进一步强调推进保交楼专项借款落地，加快项目建设和交付。23日龙湖集团、美的置业、金辉集团中期票据已获受理，分别拟发行20亿元、15亿元、12亿元，“金融十六条”发布，金融机构支持房企融资加速落地。多家银行授信房企，工行与12家全国性房地产企业总对总签订战略合作协议，提供意向性融资总额达6550亿元；23日万科获超2000亿元意向授信额度； 24日碧桂园获工行、中行、邮储三家国有大行超1500亿元授信支持；目前六大行总体授信额度规模已达12750亿元。25日央行降低存款准备金率0.25%，本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约7.8%。 表3：近期银行授信房企统计 深圳第四轮供地质量略有提升，溢价率继续走低。深圳第四轮土拍共计成功出让6宗地块，1宗土地流拍，成交总建面96.3万平方米，总金额97.27亿元，整体溢价率3.68%为年内集中供地最低点。本轮供地土地质量有所提升，部分地块位于片区中心地带。第四轮土拍规则较前几轮明显变化，取消竞自持改为竞可售安居房，意在提升房企拿地积极性。江苏亚伦集团竞得宝安新安地块，成为深圳今年首宗民企竞得宅地，房企积极性有所提升。 表4：深圳第四轮土拍 2市场回顾 上周上证指数上涨0.14%、沪深300指数下跌0.68%，创业板指下跌3.36%，万得全A上周交易额4.06万亿，环比下跌18.28%。从板块表现来看，房地产、建筑装饰、银行综合表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周上涨5.09%，在所有申万一级行业中相对排名1/28。 从年初涨跌幅来看，申万地产下跌7.58%，在所有申万一级行业中相对排名5/28。上周申万地产板块交易额1169.52亿，环比下跌25.27%。 图2：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图3：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周中交地产、中国武夷、首开股份等个股涨幅显著。三湘印象、哈高科、莱茵体育等个股跌幅显著。 图4：上周中交地产、中国武夷、首开股份等个股涨幅显著 图5：上周三湘印象、哈高科、莱茵体育等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周万科A、新城控股、保利地产等排在行业前列，成交额均超过了70亿。其中万科A和新城控股交易额合计168.42亿，占板块交易额比重为13.02%，万科A和新城控股交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，滨江集团、中交地产、华发股份、ST爱旭等涨幅居前，上涨个股个数占比39.39%。年初以来，ST新光、绿景控股、中房股份和金科股份等个股跌幅居前。 图6：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图7：年初以来申万地产上涨个股占比为39.39% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有38只股票上涨，新城发展、碧桂园、美的置业等位居涨幅前列。上实城市开发、德信中国、太阳城集团等位居跌幅前列。年初以来，中国宏泰发展、越秀地产、建发国际集团等个股表现强势。上周从成交金额来看，碧桂园、旭辉控股集团、龙湖集团均超过20亿（人民币）尤其是碧桂园上周交易额达到90.68亿元。 图8：上周表现强势的港股通内房股 图9：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有18只股票上涨，金科服务、卓越商企服务、融创服务控股、碧桂园服务等位居涨幅前列。有5只股票下跌，滨江服务、正荣服务位居跌幅前列。年初以来，中海物业表现比较强势，在26只股票中唯一一只涨幅转负为正，上涨2%。从上周成交额来看，碧桂园服务、雅生活服务、永升生活服务、保利物业、融创服务控股均超过了6亿（人民币），其中碧桂园服务达到44.55亿（人民币）。 图10：上周表现强势的物业股 图11：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 11月21日，广西钦州市自然资源局网站发布钦州市支持房地产业平稳健康发展的若干措施（修订），其中居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款最低首付款比例由25%调整为20%。首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例不低于30%，利率下限调整为不低于LPR减20个基点。（房天下） 11月21日，杭州市住房保障和房产管理局发布关于城西科创大走廊实施差异化购房的通知。通知显示，为缓解城西科创大走廊住房供求矛盾，促进职住平衡，实施范围内的新建商品住房项目，应提供不少于准售房源总套数50%的房源，定向供应给在实施范围内稳定就业或落户满一定年限的购房家庭。（新浪网） 11月21日，河南省商丘市住房公积金管理委员会发布《关于修订<商丘市住房公积金个人住房贷款管理办法>的通知》。《贷款管理办法》规定购买首套商品住房或建造、翻建、大修首套自住住房，贷款额度不大于房屋总价款的80%；购买第二套自住住房或二手住房，贷款额度不大于房屋总价款的70%。（新浪网） 11月21日，央行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会。会议强调，全国性商业银行要全面落实房地产长效机制，因城施策实施好差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。保持房地产融资平稳有序，稳定房地产企业开发贷款、建筑企业贷款投放，支持个人住房贷款合理需求，支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期。另外，还要用好民营企业债券融资支持工具支持民营房企发债融资。完善保交楼专项借款新增配套融资的法律保障、监管政策支持等，推动“保交楼”工作加快落实，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。（观点网） 11月21日，内蒙古自治区赤峰市住房和城乡建设局发布《赤峰市中心城区进一步促进房地产健康发展的意见》，《意见》提出调整公积金首付款比例，首套房首付款比例20%，二套房首付款比例30%。对于符合国家生育政策二胎及以上家庭，购买第二套商品住宅的，按首套商品住宅政策执行。（观点网） 11月22日，甘肃省张掖市甘州区发布《甘州区2022年阶段性住房支持政策实施方案》，市区财政统筹安排资金4500万元，向2022年6月1日至2022年12月31日在甘州区城市规划区内购买新建商品住宅的购房者发放购房补贴。（中国网地产） 11月22日，贵州省贵阳市住房和城乡建设局发布消息，由贵阳市总工会牵头局举办的职工商品房团购活动已于11月1日正式启动，参与团购活动房开企业71家，项目98个，房源6304套（其中贵安404套，修文、开阳、息烽共1424套）供意向参与本次团购房活动的职工浏览选房，本次活动未售出的房源在两年内不会低于本次团购价格销售。（新浪网） 11月22日，近日，据“沂水住建”消