行业周报：金融机构支持房企融资，第二支箭快速落地

本周A股港股地产板块、物业板块均涨幅靠前。本周申万A股房地产板块涨跌幅为+10.2%，在各板块中位列第1；WIND港股房地产板块涨跌幅为+11.9%，在各板块中位列第1。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+22.3%，恒生中国企业指数涨跌幅为+7%，沪深300指数涨跌幅为+0.6%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+15.3%和+21.8%。 本周南京土拍，土地市场延续低迷趋势。本周全国300城宅地成交建面877万㎡，单周环比-52%，单周同比21%，平均溢价率3%，拿地企业仍以地方国资为主。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面44480万㎡，累计同比-38%；年初至今，华润臵地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房成交同比持续下降，环比下降，新房市场较低迷。本周（11.5-11.11）35个城市商品房成交合计328万平米，周环比-26%，周同比-33%。其中，一线城市周环比-24%，周同比-25%；二线城市周环比-24%，周同比-30%；三四线城市周环比-42%，周同比-62%。 本周二手房成交同环比持续转正，恢复速度更为明显。本周15个城市二手房成交合计223万平米，周环比+35%，周同比+105%。其中，一线城市周环比+28%，周同比+53%；二线城市周环比+37%，周同比+122%；三四线城市周环比+27%，周同比+214%。 “第二支箭”快速落地，困难房企存在博弈机会。11月8日交易商协会发布消息继续支持民营房企发债融资，本次规模高达2500亿元（后期或有扩容），支持力度较之前有所加大，且仅在2天后的11月10日便受理了龙湖集团200亿元储架式注册发行，表示政策正在快速落地推进。需要注意的是并非所有民营房企都能享受利好，我们认为本身基本面销售情况较好或拥有优质抵押物的民营房企获支持的概率更大，如龙湖已拿下“第二支箭”的首单；与此同时短期内不断出台的宽松刺激政策，如中债增支持发债融资、地方国资救助等，使得部分股价已大幅下降的困难民营房企存在博弈其破产与否的机会，股价短期有较大波段操作空间。 限购限贷政策宽松进入加速期，强一二线城市放松释放较强信号。11月8日北京放松台湖和马驹桥的限购政策，11月11日杭州放宽二套房限贷比例。一线城市北京和强二线城市杭州是调控的风向标城市，放松局部地区限购及放宽二套房限贷比例的信号意义强烈，此外10月底一线城市上海也放松了临港新片区的限购政策，我们认为政策宽松正在进入加速期，“手里有货、货能卖动”的房企更能享受宽松政策带来的利好。 投资建议 短期民营房企有波段性博弈机会，中长期更看好拥有优质资产的头部央国企和改善型房企。首推稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，政策放松或加大市场活跃度，建议关注强房产交易平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 “第二支箭”快速落地，限购限贷政策宽松进入加速期 “第二支箭”快速落地，优质房企先获支持，困难房企存在博弈机会。11月8日交易商协会发布消息继续支持民营房企发债融资，本次规模高达2500亿元（后期或有扩容），支持力度较之前有所加大，且仅在2天后的11月10日便受理了龙湖集团200亿元储架式注册发行，表示政策正在快速落地推进。需要注意的是并非所有民营房企都能享受利好，我们认为本身基本面销售情况较好或拥有优质抵押物的民营房企获支持的概率更大，如龙湖已拿下“第二支箭”的首单；与此同时短期内不断出台的宽松刺激政策，如中债增支持发债融资、地方国资救助等，使得部分股价已大幅下降的困难民营房企存在博弈其破产与否的机会，股价短期有较大波段操作空间。 图表1：“第二支箭”进展 限购限贷政策宽松进入加速期，强一二线城市放松释放较强信号。11月8日北京放松台湖和马驹桥的限购政策，11月11日杭州放宽二套房限贷比例。一线城市北京和强二线城市杭州是调控的风向标城市，放松局部地区限购及放宽二套房限贷比例的信号意义强烈，此外10月底一线城市上海也放松了临港新片区的限购政策，我们认为政策宽松正在进入加速期，“手里有货、货能卖动”的房企更能享受宽松政策带来的利好。 2022年11月8日，北京台湖和马驹桥此前执行通州区严格的“双限”政策：有一套房的京籍家庭需要3年以上通州户籍或在通州缴纳社保或纳税才可购买一套住房，非京籍家庭连续5年社保或纳税并且近3年在通州缴纳社保或纳税才可购买一套住房，放松后执行北京其他区域普遍执行的限购政策：京籍家庭可拥有两套住房，非京籍家庭连续5年社保或纳税可拥有一套住房。 2022年11月11日，杭州开始执行新版房贷政策：①限购区内由“认房又认贷”放宽到“认房不认贷”；②限购区内购买二套房最低首付比例降低至40%，而此前为60%；③全市首套房贷利率不低于LPR-20bp（即4.1%），二套房贷利率不低于LPR+60bp（即4.9%）。 图表2：北京台湖、马驹桥限购新政 图表3：杭州限贷新政 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+10.2%，在各板块中位列第1；WIND港股房地产板块涨跌幅为+11.9%，在各板块中位列第1。本周地产涨跌幅前5名为旭辉控股集团、新城发展、碧桂园、龙光集团、合景泰富集团，涨跌幅分别为+161.1%、+92.5%、+76.4%、+68.5%、+55.7%；末5名为丽新发展、弘阳地产、德信中国、华音国际控股、九龙仓集团，涨跌幅分别为-34.4%、-29.1%、-12.7%、-11.1%、-7.2%。 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+22.3%，恒生中国企业指数涨跌幅为+7%，沪深300指数涨跌幅为+0.6%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+15.3%和+21.8%。本周物业涨跌幅前5名为时代邻里、旭辉永升服务、鑫苑服务、宝龙商业、卓越商企服务，涨跌幅分别为+57.7%、+44.5%、+44.1%、+43%、+40.6%；末5名为浦江中国、弘阳服务、德信服务集团、银城生活服务、融信服务，涨跌幅分别为-45.2%、-7.2%、-1.7%、-0.6%、-0.2%。 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名 图表10：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2022年第46周，全国300城宅地成交建面877万㎡，单周环比-52%，单周同比21%，平均溢价率3%。 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面44480万㎡，累计同比-38%；年初至今，华润臵地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五，分别为803、691、563、518、511亿元。 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表13：2022年初至今权益拿地金额前20房企 新房成交 根据wind数据，本周（11月5日-11月11日）35个城市商品房成交合计328万平米，周环比-26%，周同比-33%，月度累计同比-29%，年度累计同比-29%。其中： 一线城市：周环比-24%，周同比-25%，月度累计同比-19%，年度累计同比-23%； 二线城市：周环比-24%，周同比-30%，月度累计同比-26%，年度累计同比-28%； 三四线城市：周环比-42%，周同比-62%，月度累计同比-63%，年度累计同比-45%。 图表14：40城新房成交面积及同比增速 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表17：35城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据wind数据，本周（11月5日-11月11日）15个城市二手房成交合计223万平米，周环比+35%，周同比+105%，月度累计同比+82%，年度累计同比-10%。其中： 一线城市：周环比+28%，周同比+53%，月度累计同比+43%，年度累计同比-26%； 二线城市：周环比+37%，周同比+122%，月度累计同比+93%，年度累计同比-1%； 三四线城市：周环比+27%，周同比+214%，月度累计同比+179%，年度累计同比-30%。 图表18：15城二手房成交面积及同比增速（周） 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表21：15城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周12城商品房库存（可售面积）为1.6亿平米，环比+0.8%，同比+4.7%。 以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为19.2月，较上周+0.2个月，较去年同比+2.3个月。 图表22：12城商品房的库存和去化周期 图表23：12城各城市能级的库存去化周期 图表24：12个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表25：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表26：上市公司动态 物管行业政策和新闻 图表27：物管行业资讯 物管公司动态 图表28：物管公司动态 行业估值 图表29：A股地产PE- TTM 图表30：港股地产PE- TTM 图表31：港股物业股PE- TTM 图表32：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。 公司投资评级的说明： 买入：预期未来6－12个月内上涨幅度在15%以上； 增持：预期未来6－12个月内上涨幅度在5%－15%； 中性：预期未来6－12个月内变动幅度在-5%－5%； 减持：预期未来6－12个月内下跌幅度在5%以上。