央行融资政策支持下，公司融资能力有望增强，建议“区间操作”

m 2022年11月23日 沈嘉婕 H70455@capital.com.tw 目标价(元)RMB18.8/HKD16 公司基本资讯 产业别 房地产 A股价(2022/11/22) 15.60 深证成指(2022/11/22) 11002.93 股价12个月高/低 21.74/13.13 总发行股数(百万) 11630.71 A股数(百万) 9717.36 A市值(亿元) 1515.91 主要股东 深圳市地铁集团有限公司(27.88%) 每股净值(元) 20.73 股价/账面净值 0.75 一个月三个月一年股价涨跌(%)0.3-1.5-13.8 近期评等出刊日期前日收盘评等2022-10-1017.76区间操作 产品组合 房地产开发94.02% 物业管理5.98% 机构投资者占流通A股比例 基金12.1% 一般法人42.2% 股价相对大盘走势 万科 (000002.SZ/02202.HK) TradingBuy区间操作 央行融资政策支持下，公司融资能力有望增强，建议“区间操作”结论与建议： 公司发布公告，董事会审议通过《关于提请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案》，董事会将提请股东大会授权董事会发行不超过人民币500亿元的直接债务融资工具。 在政策支持下，公司融资环境有望改善，将有助于公司的正常经营和投资；并且随着“保交楼”工作推进，市场恐慌心理有望缓解；但由于目前中央对房地产政策的放松较为克制，我们预计市场将经历缓慢恢复过程，行业出清尚未结束。公司有较好现金流和精细化管理能力，有望受益于市场集中度提升。我们预计公司2022和2023年净利润将分别达240.6亿元和262亿元，YOY分别+6.8%和+8.9%，EPS分别为2.07元和2.25元，A股对应2022和2023年PE分别为7.6倍和6.9倍，PB为0.75倍；H股对应PE为5.6倍和 5.1倍，PB为0.56倍，预计A股和H股股息率分别达7%和9%，建议“区间操作”。 公司董事会审议通过500亿融资工具议案，融资环境好转：公司董事会审议通过《关于提请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案》，董事会将提请股东大会授权董事会发行不超过人民币500亿元的直接债务融资工具。募得资金将用于满足公司生产经营需要，调整债务结构，补充流动资金及项目投资。 由于整体房地产销售数据在10月份继续下滑，央行近期出台了多项房企融资支持政策，包括帮助民企进行增信发债、允许房企债务展期、增加2000亿元“保交楼”无息贷款等措施，其中特别提到对民企和国企一视同仁。我们预计这些措施将提高公司的融资能力。截止目前，公司本年度共发行了四期债券，总发行规模为88.9亿元。相较于此前发债的节奏，本次提案的金额规模较大，侧面反映出目前融资环境好转，有助于企业正常经营和投资。 公司10月份销售较弱，拿地小幅增加：公司10月份实现销售面积198.8万平方米，销售金额321亿元，销售面积和销售金额YOY分别为-23%和 -23.5%。单月销售均价16147元/平米，MOM+5.58%，YOY-0.66%。1-10 月，公司累计销售面积为2135.7万平米，YOY-33.4%；累计销售金额为 3467.8亿元，YOY-33.5%。累计销售均价为16237元/平方米，YOY-0.14%， MOM-0.1%。10月份，公司新增项目5个，总计权益面积114.8万平方米,YOY-67.6%；总计权益地价77.89亿元,YOY-30.5%。10月份公司拿地环比明显增加。中央出台房企融资支持政策，加快落实“保交楼”工作，有助于减少购房者对房企交付能力的担忧，提升市场活力，公司销量有望企稳。 盈利预期：我们预计公司2022和2023年净利润将分别达240.6亿元和262亿元，YOY分别+6.8%和+8.9%，EPS分别为2.07元和2.25元，A股 对应2022和2023年PE分别为7.6倍和6.9倍，PB为0.75倍；H股对应PE为5.6倍和5.1倍，PB为0.56倍，预计A股和H股股息率分别达7%和9%，建议“区间操作”。 ..............................................................接续下页........................................................................... 年度截止12月31日 2019 2020 2021 2022F 2023F 纯利(Netprofit) RMB百万元 38872 41516 22524 24055 26204 同比增减 ％ 15.10% 6.80% -45.75% 6.80% 8.93% 每股盈余(EPS) RMB元 3.439 3.573 1.937 2.069 2.254 同比增减 ％ 12.42% 3.90% -45.78% 6.80% 8.93% A股市盈率(P/E) X 4.54 4.37 8.07 7.55 6.93 H股市盈率(P/E) X 3.35 3.22 5.95 5.57 5.11 股利(DPS) RMB元 1.05 1.25 0.97 1.07 1.17 股息率(Yield) ％ 6.69% 8.00% 6.21% 6.83% 7.51% 评等定义 【投资评等说明】 强力买进（StrongBuy）潜在上涨空间≥35% 买进（Buy）15%≤潜在上涨空间<35% 区间操作（TradingBuy）5%≤潜在上涨空间<15% 无法由基本面给予投资评等 中立（Neutral） 预期近期股价将处于盘整建议降低持股 附一：合幷损益表 百万元 2019 2020 2021 2022F 2023F 营业收入 367894 419112 452798 496380 541152 经营成本 234550 296541 353977 397058 432291 营业税金及附加 32905 27237 21056 20352 24352 销售费用 9044 10637 12809 11913 12446 管理费用 11018 10288 10242 10920 11364 财务费用 5736 5145 4384 4716 5412 资产减值损失 1649 -1981 -3514 -2000 -1500 投资收益 4984 13512 6614 4630 5093 营业利润 76613 79959 52531 53256 58032 营业外收入 715 999 1148 1200 1200 营业外支出 789 1282 1456 1000 1000 利润总额 76539 79676 52223 53456 58232 所得税 21408 20378 14153 13364 14558 少数股东损益 16260 17783 15545 16037 17470 归属于母公司所有者的净利润 38872 41516 22524 24055 26204 附二：合幷资产负债表 百万元 2019 2020 2021 2022F 2023F 货币资金 166195 195231 149352 114432 119913 应收帐款 1988 2992 4744 5218 5740 存货 897019 1002063 1075617 968055 1016458 流动资产合计 1438989 1547387 1600268 1632274 1664919 长期投资净额 130476 141895 144449 151672 159255 固定资产合计 12400 12577 12821 13462 14135 在建工程 4180 3237 3398 2719 2990 无形资产 290940 321790 338370 355288 373053 资产总计 1729929 1869177 1938638 1985519 2035067 流动负债合计 1272610 1317493 1311446 1324561 1337807 长期负债合计 186740 201840 234419 236763 239131 负债合计 1459350 1519333 1545865 1561324 1576937 少数股东权益 82521 125334 156820 158388 159972 股东权益合计 270579 349844 392773 424195 458130 负债和股东权益总计 1729929 1869177 1938638 1985519 2035067 附三：合幷现金流量表 百万元 2019 2020 2021 2022F 2023F 经营活动产生的现金流量净额 45687 53188 4113 5347 10694 投资活动产生的现金流量净额 -28627 5797 -26281 -13140 -14454 筹资活动产生的现金流量净额 -33338 -32504 -23104 -18483 9242 现金及现金等价物净增加额 -15930 25924 -44954 -26276 5481 货币资金的期末余额 159739 185662 140708 114432 119913 货币资金的期初余额 175668 159739 185662 140708 114432 1 1此份报告由群益证券(香港)有限公司编写，群益证券(香港)有限公司的投资和由群证益券(香港)有限公司提供的投资服务.不是.个人客户而设。此份报告不能复制或再分发或印刷报告之全部或部份内容以作任何用途。群益证券(香港)有限公司相信用以编写此份报告之资料可靠，但此报告之资料没有被独立核实审计。群益证券(香港)有限公司.不对此报告之准确性及完整性作任何保证，或代表或作出任何书面保证，而且不会对此报告之准确性及完整性负任何责任或义务。群益证券(香港)有限公司，及其分公司及其联营公司或许在阁下收到此份报告前使用或根据此份报告之资料或研究推荐作出任何行动。群益证券(香港)有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇员不会对使用此份报告后招致之任何损失负任何责任。此份报告内容之资料和意见可能会或会在没有事前通知前变更。群益证券(香港)有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇员或会对此份报告内描述之证¡@持意见或立场，或会买入，沽出或提供销售或出价此份报告内描述之证券。群益证券(香港)有限公司及其分公司及其联营公司可能以其户口，或代他人之户口买卖此份报告内描述之证¡@。此份报告.不是用作推销或促使客人交易此报告内所提及之证券。 2022年11月23日 3