2022年10月房地产行业运行情况报告：10月销量不及预期 利好政策密集出台

——2022年10月房地产行业运行情况报告 分析师唐晓琳、闫骏 10月销量不及预期利好政策密集出台 核心观点： 销售端：10月全国商品房销售情况不及预期，一线城市新建商品住宅价格和二手住宅价格环比双双下降，其中二手住宅价格为2021年12月以来首次环比下降，楼市下行压力加大。 投资端：10月房地产开发投资完成额同比降幅显著扩大，全国房地产购置土地面积同比大幅负增。7座开展集中供地城市绝大多数地块以底价成交，部分城市城投托底情况依然显著；全国房地产新开工和施工面积绝对水平仍处于低位，竣工面积同比跌幅有所扩大，“保交楼”政策力度再加码。 政策端：11月以来房地产市场利好政策频出，先是“第二支箭”支持民营房企融资，再是“金融16条”同时利好供需两端，最后是发布“保函置换”政策为预售监管资金松绑。我们认为，近期政策出台的背景有三：一是今年楼市“金九银十”成色不足，需要政策再加码；二是头部房企信用风险持续暴露，显示行业仍未实现软着陆；三是楼市景气度持续下降对宏观经济运行形成较大拖累，稳楼市的必要性和迫切性都在增加。 展望后市，“保交楼”的政策方向仍是短期房地产政策的主旋律，将支持竣工面积增速持续修复。高频数据显示，11月1日-19日30大中城市单日平均商品房成交套数为3375套，较10月日均下降10.65%，较去年11月日均下降33.19%。近期利好楼市的政策密集出台，但政策方向更多是对供给端的利好，在需求端较为有限，特别是11月21日5年期LPR报价未做下调，连续三个月保持稳定，而近期居民房贷利率下行幅度明显收窄，最新数据显示，10月当月环比降幅进一步收窄至0.04个百分点，后续还要看需求端利好政策的推出力度。鉴于政策产生效果需要一段时间，11月数据料将难以体现，楼市趋势性回暖仍待观察。 报告正文： 一、销售端：10月全国商品房销售情况不及预期，一线城市新建商品住宅价格和二手住宅价格环比双双下降，其中二手住宅价格为2021年12月以来首次环比下降，楼市下行压力加大。 1.销售情况 10月，全国商品房销售面积和销售额分别为9757.3万平方米和9452.3亿元，同比分别下降23.2% 和23.7%，跌幅较上月分别扩大7.1个百分点和9.5个百分点。从30大中城市月度商品房成交数据来 看，10月日均成交3159套，同比下降22.7%，降幅较9月扩大6.1个百分点。具体看，一二三线城市日均成交套数分别为822套、1430套和906套，同比分别下降17.7%、22.2%和27.4%，9月增速分别为14.2%、-32.0%和-9.0%。整体来看，10月楼市趋势性回暖并未出现。 图表1：2021-2022年10月全国商品房销售面积单月值及同比变化 数据来源：iFind，东方金诚 图表2：2021-2022年10月30大中城市商品房日均成交套数（单位：套） 数据来源：Wind，东方金诚 2.价格表现 我们跟踪了70城新建商品住宅价格数据，10月价格环比下降和环比上涨城市数量分别为58个和 10个，上月分别为54个和15个。具体看，10月70城新建商品住宅价格同比下跌2.4%，环比下跌0.4%。 分城市能级看，一二三线城市10月价格环比分别下跌0.1%、0.3%和0.4%，分别连续下跌2个月、3个月和14个月，其中一、三线城市跌幅与上月持平，二线城市跌幅较上月扩大0.1个百分点。我们认为，近期一、二线城市价格重回下跌区间，显示楼市下行压力有所增加。 图表3-4：2021-2022年10月70城及一二三线城市新建商品住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比） 数据来源：iFind，东方金诚 二手房价格方面，10月70城二手住宅价格环比下降的城市数量由上月的61个增加至62个，环比 上涨城市数量由上月的8个减少至5个。具体看，70城二手住宅价格同比下跌3.7%，连续9个月下跌； 环比下跌0.5%，已连续15个月下跌，且10月环比跌幅较9月扩大0.1个百分点。分城市能级来看， 一线城市10月价格环比下跌0.3%，为2021年12月以来首次出现环比下跌，上月为环比无变动；二、 三线城市10月价格环比跌幅均为0.5%，分别连续下跌14个月和16个月，其中二线城市跌幅较上月扩大0.2个百分点，三线城市跌幅与上月持平。作为房价的风向标，10月一线城市二手住宅价格的环比转跌对市场具有一定的警示意义。 图表5-6：2021-2022年10月70城及一二三线城市二手住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比） 数据来源：iFind，东方金诚 二、投资端：10月房地产开发投资完成额同比降幅显著扩大，全国房地产购置土地面积同比大幅负增。7座开展集中供地城市绝大多数地块以底价成交，部分城市城投托底情况依然显著；全国房地产新开工和施工面积绝对水平仍处于低位，竣工面积同比跌幅有所扩大，“保交楼”政策力度再加码。 10月房地产开发投资完成额同比降幅再度扩大，带动1-10月累计开发投资完成额同比跌幅走阔。 当月，房地产开发投资完成额为10386亿元，同比下降16.0%，降幅较上月扩大3.9个百分点；1-10 月累计开发投资完成额同比下降8.8%，与1-9月相比，降幅再扩大0.8个百分点。 图表7：2021-2022年10月全国房地产开发投资完成额单月值及同比变化 数据来源：Wind，东方金诚 1.土地市场 10月，全国房地产购置土地面积为983.3万平方米，环比下降6.2%，同比下降53.1%。当月共计 7城开展集中供地，分别为广州、成都、天津、南京、济南、苏州和无锡，整体流拍率为4.9%，各城 溢价率均处于较低水平，绝大多数地块为底价成交。从各城拿地企业名单来看，尽管9月财政部已印发了有关通知要求各地“不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”，但成都、南京和济南等城市的城投托底作用并未减弱。整体来看，土地市场热度仍维持低位。 图表8：2021-2022年10月全国购置土地面积单月值及同比变化 数据来源：iFind，东方金诚 2.开工情况 10月当月，全国房地产新开工面积为8954.7万平方米，同比下降35.1%；施工面积为9974.6万平方米，同比下降32.6%；竣工面积为5686.0万平方米，同比下降9.4%，降幅较上月扩大3.4个百分点。我们认为，新开工和施工面积同比降幅较上月收窄主要受低基数的影响，从绝对值来看，两者均处于较低水平。竣工面积较上月增长41.5%，符合季节性规律，与去年同期相比，同比降幅有小幅扩大，推动“保交楼”政策进一步加码。 图表9：2021-2022年10月全国房屋新开工、施工和竣工面积单月同比变化（单位：%） 数据来源：iFind，东方金诚 三、政策端：11月以来房地产市场利好政策频出，先是“第二支箭”支持民营房企融资，再是“金融16条”同时利好供需两端，最后是发布“保函置换”政策为预售监管资金松绑。我们认为，近期政策出台的背景有三：一是今年楼市“金九银十”成色不足，需要政策再加码；二是头部房企信用风险持续暴露，显示行业仍未实现软着陆；三是楼市景气度持续下降对宏观经济运行形成较大拖累，稳楼市的必要性和迫切性都在增加。 （一）交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。 11月8日，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括 房地产企业在内的民营企业约2500亿元的发债融资，且后续可视情况进一步扩容。中债信增公司增信民营房企发债融资工作也已纳入“第二支箭”统筹推进。在“第二支箭”支持政策框架下，对民营房企增信服务费率低于0.8％/年，仅为市场化增信服务费率的一半左右，对房企形成重大利好。目前，交易商协会已受理龙湖集团200亿元储架式注册发行、美地置业150亿元中期票据储架式注册发行； 此外，新城控股已公告称拟向交易商协会申请150亿元债务融资工具注册额度。 （二）供需两端双向发力，“金融16条”点燃市场情绪。 11月13日，央行、银保监共同发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度 等16项政策措施，被称为“金融支持房地产16条”(简称“金融16条”)。“金融16条”政策内容以供给侧支持为主，覆盖供需两端，其中新推出的政策措施主要指向强化“保交楼”和控制房企信用风险。我们认为，“金融16条”措施出台，对房地产供给侧支持力度空前，进一步释放了金融支持房地产的政策信号。 （三）三部门联合发布“保函置换”政策，预售监管资金获松绑。 11月14日，三部门联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（以下简称《通知》）。《通知》共十二条内容，对于“保函置换”的相关规则作出了明确约束，其中有几点值得关注：一是明确了置换比例为不超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，对各地置换比例进行了统一；二是明确了保函置换资金使用的最主要方向还是“保交楼”，也可用于偿还项目到期债务，但对投资相关用途明令禁止；三是已出险房企大概率不在本次保函置换的惠及范围之内，符合条件的对象或仅局限于少数优质房企；最后，“金融16条”政策将使房企信贷资金来源得到改善，意味着“保函置换”对预售监管资金的灵活调整不会对“保交楼”形成负面影响，两项政策将形成合力促进房企流动性的改善。 展望后市，“保交楼”的政策方向仍是短期房地产政策的主旋律，将支持竣工面积增速持续修复。高频数据显示，11月1日-19日30大中城市单日平均商品房成交套数为3375套，较10月日均下降10.65%（剔除了国庆假期的影响），较去年11月日均下降33.19%。近期利好楼市的政策密集出台，但政策方向更多是对供给端的利好，在需求端较为有限，特别是11月21日5年期LPR报价未做下调， 连续三个月保持稳定，而近期居民房贷利率下行幅度明显收窄——三季度降幅为0.26个百分点，二季 度达到0.87个百分点。最新数据显示，10月当月环比降幅进一步收窄至0.04个百分点，后续还要看需求端利好政策的推出力度。鉴于政策产生效果需要一段时间，11月数据料将难以体现，楼市趋势性回暖仍待观察。 权利及免责声明： 本研究报告及相关的信用分析数据、模型、软件、研究观点等所有内容的著作权和其他相关知识产权均归东方金诚所有，东方金诚保留一切与此相关的权利，任何机构及个人未经东方金诚书面授权不得修改、复制、逆向工程、销售、分发、储存、引用或以任何方式传播。未获书面授权的机构及人士不应获取或以任何方式使用本研究报告，东方金诚对本研究报告的未授权使用、超授权使用和非法使用等不当使用行为所造成的一切后果均不承担任何责任。 本研究报告中引用的标明出处的公开资料，其合法性、真实性、准确性、完整性均由资料提供方或/及发布方负责，东方金诚对该等资料进行了合理审慎的核查，但不应视为东方金诚对其合法性、真实性、准确性及完整性提供了任何形式的保证。 本研究报告的结论，是在最初发表本报告日期当日按照东方金诚的研究流程及标准做出的独立判断，遵循了客观、公正的原则，未受第三方组织或个人的干预和影响。东方金诚可能不时补充、修订或更新有关信息，也可能发出其他与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但没有义务和责任更新本报告并通知报告使用者。