行业点评：供需两端政策齐发力，托底楼市销售信心

事件 2022年11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，会议指出要用好民营企业债券融资支持工具支持民营房企发债融资；完善保交楼专项借款新增配套融资的法律保障、监管政策支持等，央行拟在2023年3月前向商业银行提供2000亿元免息再贷款，用于支持保交楼，封闭运行、专款专用。证监会主席易会满在2022金融街论坛年会上表示支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。同日，杭州市房管局明确在城西科创大走廊实施差异化购房政策。 评论 “第一支箭”再度出手，加大支持保交楼各项配套融资。继8月政策性银行提供2000亿全国性“保交楼”专项借款、9月底监管机构要求六大国有银行对房地产行业提供新增6000亿元融资支持、11月股份制银行也将提供4000亿元的新增融资后，央行信贷支持措施再度出台。此次央行提供的2000亿元免息再贷款是全新的、阶段性政策，与此前的保交楼专项借款（多用于未售项目的保交付）有所不同，将化解未交楼个人住房贷款风险，支持已出售、但逾期未交付，并经过金融管理部门认定的项目加快建设交付。我们认为此举主要目的是解决存量的交付问题，能对市场信心有所修复。 “第二支箭”加速落地，有优质抵押物的公司更受益。在11月8日交易商协会表示继续支持民营企业发债融资（“第二支箭”，规模达2500亿元）后，多家民营房企积极响应，龙湖集团、美的臵地、新城控股等较优质民营房企150-200亿元规模不等的中票已获交易商协会受理。在尚有较优质抵押物的情况下，预计多数民企前两次的中票发行成功率较高，而后期债券的发行成功率更需看抵押物的质量高低。我们认为优质抵押物多、短期公开债务压力较小的民营房企，在政策支持下或能渡过当前的现金流困境，如新城控股等。 “第三支箭”仍可期待，或利好负债率相对较高的央国企。继10月证监会相关人士表示允许部分存在少量涉房业务、但不以房地产为主业企业在A股市场融资后，证监会主席再度表示支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资，我们认为房企“第三支箭”股权融资仍可期待。港股房企的股权融资当前暂不受限制，近期碧桂园、雅居乐相继成功配股融资39.2亿港元、7.9亿港元；若A股股权融资适度放开，我们认为当前仍有拿地能力但资产负债率相对较高的央国企更能受益，可降低杠杆继续获取优质土储。 需求侧宽松进入加速期，政策协同托底楼市信心。继上海、北京局部放松限购，释放高能级城市宽松信号后，成都和西安相继放开限购；杭州在11月中旬放松认房又认贷标准后也局部放松限购，实施差异化购房政策。 行业的平稳发展需要房企在销售、投资和融资端都保持健康，我们预计未来高能级城市将持续发力，取消局部区域限购、逐步放松新房限价、放松认房又认贷标准、下调房贷利率等均可期，促进房地产业回归良性循环。 投资建议 从供给端看，信贷、发债、股权融资“三支箭”的政策组合拳能一定程度防止风险扩散，支持部分优质民营房企渡过低谷；从需求端看，宽松政策更利好有高质量土储的央国企和改善型房企，其长期逻辑更加坚固。首推主要布局重点城市核心板块的改善型房企，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团等；稳健选择现金流安全且能保持一定拿地强度的头部央国企，如中国海外发展、招商蛇口。 风险提示 市场对宽松政策反应钝化；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 图表附录 图表1：“第二支箭”落地进展 图表2：2022年11月民营房企配股情况 图表3：典型房企1H22资产负债率走势 图表4：典型民营房企2022年11-12月及2023年到期公开债券情况（亿元） 图表5：A股地产公司PE走势 图表6：港股地产公司PE走势 图表7：港股物业公司PE走势 图表8：覆盖公司估值情况 风险提示 市场对宽松政策反应钝化。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。