房地产第46周周报：销售继续走弱，预售资金监管得到优化

行业研究 2022年11月21日 看好/维持 行业报告 房地产 房地产第46周周报：销售继续走弱，预售 东资金监管得到优化 分析师 陈刚电话：010-66554028邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 兴 证券 股投资摘要： 份市场行情： 有 限本周（11.14-11.18）A股地产指数（申万房地产）涨幅0.23%（上周10.24%），A股大盘（中证A股）涨幅0.53%（上周0.20%）； 公H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅6.47%（上周23.77%），H股大盘（恒生指数）涨幅3.85%（上周7.21%）。本周A 司股地产板块表现弱于大盘、H股地产板块表现强于大盘。 证行业基本面： 券新房销售继续走弱，二手房销售回落。从数据来看，29城商品房累计销售面积（11.1~11.17）同比-25.7%，上月同比-13.8%； 研12城二手房成交面积（11.1~11.18）同比10.1%，上月同比26.2%。 究土地市场供需两弱。从数据来看，100大中城市本年累计（截至11.20）成交土地建面同比-13.0%，上周累计同比-12.8%；本报周100大中城市（11.14~11.20）土地成交溢价率2.6%，上周2.3%；100大中城市本年累计（截至11.20土地成交总价同比-32.3%，告上周累计同比-32.4%。 投资策略： 本周预售资金监管政策得到优化，重点二线城市成都和西安继续放松限购。11月14日，银保监会、住建部、央行联合发布通知，指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。11月17日，成都市今年内第三次优化限购政策，区域限购政策进一步松绑。11月19日，西安市进一步放松二孩及以上家庭的限购。我们认为，当前的纾困 思路已经从“救项目”扩展到了“稳房企”，随着对优质民企融资支持的加速落地，市场对优质民企的信心有望得到修复。在供给端，从开发贷款，债券、信托融资和预售资金监管等各方面全面加强对优质房企的资金面支持。在需求端，主要通过加强“保交楼”、支持个人购房信贷和放松限购，促进市场销售的恢复。 我们持续推荐：1）具有全国化和综合化发展能力的高信用龙头央企，推荐保利发展。我们认为信用优势将推动龙头央企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。2）扎根高能级区域，积极向全国拓展的优质地方国企龙头，建议持续跟踪越秀地产。我们认为深耕高能级区域的地方国企龙头，兼具业绩稳定性与未来成长性。在民企大规模暴雷和丧失拿地能力的当下，凭借深耕高能级区域铸就的稳定基本盘和融资优势带来的逆势扩张能力，地方国企龙头有望在行业出清过程中实现赶超。3）具有优质的经营体系，开发主业稳健，在政策支持下，有望率先获得金融机构重点支持的民营房企，建议持续跟踪龙湖集团、碧桂园。在“第二支箭”及“金融十六条”的政策支持下，经营稳健的民企有望获得融资端的大力支持，市场对经营稳健的民企也将逐渐恢复信心。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。 P2 东兴证券普通报告 房地产第46周周报：销售继续走弱，预售资金监管得到优化 目录 1.市场行情(2022.11.14~2022.11.18)4 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅4 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势4 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅5 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅6 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜7 2.新房销售(截至2022.11.17)8 2.1新房累计成交面积同比8 2.2新房月度成交面积同比9 3.二手房销售(截至2022.11.18)10 3.1二手房累计成交面积同比11 3.2二手房月度成交面积同比12 4.土地市场(截至2022.11.20)13 4.1成交土地规划建筑面积同比13 4.2成交土地溢价率15 4.3成交土地总价16 5.政策情况(2022.11.14~2022.11.20)17 6.投资策略17 7.风险提示18 插图目录 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势4 图2：截至本周H股地产板块与恒生指数走势5 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅5 图4：截至本周H股地产板块与恒生指数累计涨跌幅6 图5：本周A股各板块周涨跌幅6 图6：本周H股各板块周涨跌幅7 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜7 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜8 图9：29城商品房成交面积日累计值8 图10：29城商品房成交面积日累计同比9 图11：各线城市商品房成交面积日累计同比9 图12：29城商品房月成交面积同比10 图13：各线城市商品房月成交面积同比10 图14：12城二手房成交面积日累计值11 图15：12城二手房成交面积日累计同比11 图16：各线城市二手房成交面积日累计同比12 P3 东兴证券普通报告 房地产第46周周报：销售继续走弱，预售资金监管得到优化 图17：12城二手房月成交面积同比12 图18：各线城市二手房月成交面积同比13 图19：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值13 图20：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比14 图21：各线城市成交土地规划建筑面积周累计同比14 图22：100大中城市供应成交均价(元/平)及成交土地溢价率(%)15 图23：各线城市成交土地溢价率(%)15 图24：100大中城市成交土地总价周累计值16 图25：100大中城市成交土地总价周累计同比16 图26：各线城市成交土地总价周累计同比17 表格目录 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅4 表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅4 表3：新房成交面积同比8 表4：二手房成交面积同比10 表5：100大中城市土地成交与供应13 表6：本周主要地产调控政策梳理17 P4 东兴证券普通报告 房地产第46周周报：销售继续走弱，预售资金监管得到优化 1.市场行情(2022.11.14~2022.11.18) 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2022/11/18) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 房地产(申万) 2965.2 0.23% 10.24% -4.24% 中证A股 3325.6 0.53% 0.20% -7.00% 沪深300 3801.6 0.35% 0.56% -8.42% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2022/11/18) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 克而瑞内房股领先指数 2268.4 6.47% 23.77% -10.29% 恒生指数 17992.5 3.85% 7.21% -10.80% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图2：截至本周H股地产板块与恒生指数走势 东兴证券普通报告 P5 房地产第46周周报：销售继续走弱，预售资金监管得到优化 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P6 东兴证券普通报告 房地产第46周周报：销售继续走弱，预售资金监管得到优化 图4：截至本周H股地产板块与恒生指数累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅 图5：本周A股各板块周涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图6：本周H股各板块周涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 东兴证券普通报告 P7 房地产第46周周报：销售继续走弱，预售资金监管得到优化 P8 东兴证券普通报告 房地产第46周周报：销售继续走弱，预售资金监管得到优化 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.新房销售(截至2022.11.17) 表3：新房成交面积同比 29城商品房成交面积 一线城市(4城) 二线城市(11城) 三四线城市(14城) 本年至今累计同比 -27.1% -19.3% -28.5% -29.5% 本月至今累计同比 -25.7% -19.5% -23.2% -35.8% 上月同比 -13.8% -4.3% -15.0% -18.3% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 2.1新房累计成交面积同比 图9：29城商品房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图10：29城商品房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图11：各线城市商品房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.2新房月度成交面积同比 东兴证券普通报告 P9 房地产第46周周报：销售继续走弱，预售资金监管得到优化 P10 东兴证券普通报告 房地产第46周周报：销售继续走弱，预售资金监管得到优化 图12：29城商品房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图13：各线城市商品房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.二手房销售(截至2022.11.18) 表4：二手房成交面积同比 12城二手房成交面积 一线城市(2城) 二线城市(6城) 三四线城市(4城) 本年至今累计同比 -24.7% -26.3% -25.6% -19.6% 本月至今累计同比 10.1% 5.2% 6.5% 27.6% 上月同比 26.2% 27.2% 27.9% 19.6% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 3.1二手房累计成交面积同比 图14：12城二手房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图15：12城二手房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 东兴证券普通报告 房地产第46周周报：销售继续走弱，预售资金监管得到优化 P11 P12 东兴证券普通报告 房地产第46周周报：销售继续走弱，预售资金监管得到优化 图16：各线城市二手房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.2二手房月度成交面积同比 图17：12城二手房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图18：各线城市二手房月成交面积同比 东兴证券普通报告 房地产第46周周报：销售继续走弱，预售资金监管得到优化 P13 资料来源：iFinD，东兴证券研究所4.土地市场(截至2022.11.20)表5：100大中城市土地成交与供应 100大中城市 一线城市 二线城市 三线城市 成交建面:本年累计同比(本周) -13.0% -17.1% -21.2% -7.4% 成交建面:本年累计同比(上周) -12.8% -17.1% -21.6% -6.7% 成交土地溢价率(本周) 2.6% 0.0% 0.8% 3.7% 成交土地溢价率(上周) 2.3% 0.0% 0.2% 3.6% 成交土地总价:本年累计同比(本周) -32.3% -13.3% -33.0% -39.2% 成交土地总价:本年累计同比(上周) -32.4% -12.9% -33.2% -39.5% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 4.1成交土地规划建筑面积同比 图19：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P14 东兴证券普通报告 房地产第46周周报：销售继续走弱，预售资金监管得到优化 图20：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图21：各线城市成交土地规划建筑面积周累计同比 资料来源