房地产行业周报：二手房销售弱修复，预售资金监管再优化

房地产 行业研究/行业周报 二手房销售弱修复，预售资金监管再优化 2022-11-20 报告日期： 行业评级：增持 主要观点： 市场表现： 上证指数本周+0.32%，收报于3097.24点；创业板指本周-0.65%，收 行业指数与沪深300走势比较 30% 16% 3% -11%11/21 -25% 2/22 5/228/22 -39% 房地产沪深300 分析师：尹沿技 执业证书号：S0010520020001电话：021-60958389 邮箱：yinyj@hazq.com 联系人：吴梦茹 执业证书号：S0010122050021邮箱：wumr@hazq.com 联系人：俞悦 执业证书号：S0010122050026邮箱：yuyue@hazq.com 相关报告 1.【华安地产】统计局1~10月地产数据点评：流动性政策多管齐下，供需有望触底反弹2022-11-16 报2389.76点；沪深300本周+0.35%，收报于3801.57点。房地产板 块+0.23%，在31个行业内位列第14位。 新房成交：成交面积同比-27.5%，环比+8.8% 本周（11.14-11.20），我们重点跟踪的32城一手房成交面积合计约254万方，同比-27.5%，环比+8.8%。其中，一线（4城）一手房合计成交面积67万方，同比-13.6%、环比+22.8%；二线（14城）一手房合计成交面积126万方，同比-31.7%、环比+5.3%；三线（14城）一手房合计成交面62万方，同比-30.8%、环比+3.0%。 新房库存：库存面积环比+0.24%，去化周期11.9月 截至2022.11.20，本周，我们重点跟踪的16城新房库存面积合计约9388 万方，环比+0.24%，整体去化周期（按面积）约11.9月。其中，一线 （4城）新房库存合计3448万方，环比+0.36%，去化周期9.8月；二 线（6城）新房库存3128万方，环比-0.01%，去化周期10.0月；三线 （6城）新房库存2812万方，环比+0.38%，去化周期21.6月。 二手房成交：成交面积同比+15.6%，环比+2.4% 本周（11.14-11.20），我们重点跟踪的17城二手房成交面积合计约105万方，同比+15.6%，环比+2.4%。其中，一线（2城）二手房合计成交面积29万方，同比+1.9%、环比+3.6%；二线（7城）二手房合计成交面积47万方，同比+12.4%、环比-4.3%；三线（6城）二手房合计成交面积29万方，同比+41.0%、环比+13.8%。 土地市场：百城土地成交面积2830万方，成交土地总价460亿元，土地溢价率2.08% 上周（11.7-11.13），百城土地供应数量为1273宗，对应土地供应建面 约8762万方；百城土地成交数量为484宗，对应土地成交建面约2830万方，成交土地总价约460亿元，百城土地溢价率为2.08%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为75万方、773万方和1982万方，同比分别为+399.6%、+14.8%和+19.4%，对应土地溢价率分别为0.00%、0.26%和2.88%。 投资建议： 本周国家统计局发布2022年1~10月房地产开发投资和销售数据。1）销售端持续疲软，政策工具箱仍有空间：1~10月销售金额累计同比-26.1%（1~9月-26.3%），10月单月-23.7%（9月-14.2%）。其中，住宅销售金额累计同比-28.2%。 2）开竣工：新开工单月稍有起色，“保交楼”下竣工修复确定性较强：2022年1~10月新开工同比-37.8%（1~9月-38.0%），10月单月-35.1%（9月-44.4%）。竣工指标继8月之后连续3月好转持续，预计在一些列新政下“保交楼”将持续推进，尤其是本次“金融支持 地产16条”提出针对房地产链条中深受牵连的建筑企业，稳定其信 贷投放，及针对房企的“专项借款+融资配套支持”、鼓励房地产项目并购贷、保函置换预售监管资金等措施，竣工有望成为年前修复确定性最强的指标。 3）融资端：到位资金单月同比降幅扩大，居民贷款整体偏弱：结构 上，10月单月国内贷款（同比-18.4%）、自筹资金（同比-20.7%）、回款（首付+按揭）（同比-31.1%）。 本周央行、银保监会等发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，指导银行按照市场化、法制化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金，置换额度为不超过保交付所需资金的30%。注意到融资端的政策已经由普惠性质的“金融支持地产16条”，注重民企债权融资的“第二支箭”又重新聚焦到“经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业”。此次政策的重点在于：1）给优质企业以足够的流动性，但是并不意味着重新加杆杆，因为资金用途里明确规定，将优先用于项目工程建设及偿还项目到期债务等，房企要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。2）支持对象不仅要评估房企本身的信用风险，还要“一楼一策”（此处和“16条”重叠），评估项目销售的前景和剩余货值。“一楼一策”以及参考开发贷的授信标准既可以控制银行端的风险敞口规模，又可以给到足够优质项目以流动性。此外，保函额度全额计入放房开企业及所属集团的统一授信额度，也可以看出此次政策还是在较为谨慎的基础上进行放松。 本周继地产融资端相关政策持续加码，三部门允许优质房企保函置换不超过30%预售监管资金，叠加需求端政策节奏性放松，销售继续弱修复趋势。注意到本次“一城一策”放松中主风向未变，“以稳为主”仍为主基调，政策大放大收的空间较窄。板块估值及仓位已处历史中枢下沿。往后看，2022Q4市场有望逐步企稳恢复，但行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调仍存。鉴于本轮弱修复环境利好本身强产品力、强信用、强投资及盈利能力边际改善的房企，建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；（2）成长受益型：新城控股、建发股份、华发股份、滨江集团；（3）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、绿城服务、宝龙商业；（4）二手房中介服务机构：贝壳-W。 风险提示： 房地产调控政策放松不及预期，信用风险蔓延，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。 正文目录 1新房成交：成交面积同比-27.5%，环比+8.8%5 2新房库存：库存面积环比+0.24%，去化周期11.9月7 3二手房成交：成交面积同比+15.6%，环比+2.4%10 4土地市场：百城土地成交面积2830万方，成交土地总价460亿元，土地溢价率2.08%12 5行业新闻：14 6公司新闻：17 7风险提示：18 图表目录 图表132城一手房成交面积及其同比、环比（万方）5 图表2一线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方）5 图表3二线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方）5 图表4三线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方）5 图表532城一手房成交套数及其同比、环比（套）6 图表6一线城市一手房成交套数及其同比、环比（套）6 图表7二线城市一手房成交套数及其同比、环比（套）6 图表8三线城市一手房成交套数及其同比、环比（套）6 图表9重点城市本周商品房成交面积同比及环比7 图表1016城新房库存面积及其去化周期（万方，月）8 图表11一线城市新房库存面积及其去化周期（万方，月）8 图表12二线城市新房库存面积及其去化周期（万方，月）8 图表13三线城市新房库存面积及其去化周期（万方，月）8 图表1416城新房库存套数及其去化周期（套，月）9 图表15一线城市新房库存套数及其去化周期（套，月）9 图表16二线城市新房库存套数及其去化周期（套，月）9 图表17三线城市新房库存套数及其去化周期（套，月）9 图表1816城二手房成交面积及其同比、环比（万方）10 图表19一线城市二手房成交面积及其同比、环比（万方）10 图表20二线城市二手房成交面积及其同比（万方）10 图表21三线城市二手房成交面积及其同比（万方）10 图表2216城二手房成交套数及其同比、环比（套）11 图表23一线城市二手房成交套数及其同比、环比（套）11 图表24二线城市二手房成交套数及其同比、环比（套）11 图表25三线城市二手房成交套数及其同比、环比（套）11 图表26百城土地供应面积及其同比、环比（周）12 图表27百城土地成交面积及其同比、环比（周）12 图表28一二三线土地成交面积同比（周）12 图表29一二三线土地成交面积环比（周）12 图表30百城及一二三线土地溢价率（周）13 1新房成交：成交面积同比-27.5%，环比 +8.8% 成交面积：本周（11.14-11.20），我们重点跟踪的32城一手房成交面积合计约254万方，同比-27.5%，环比+8.8%。其中，一线（4城）一手房合计成交面积67万方，同比-13.6%、环比+22.8%；二线（14城）一手房合计成交面积126万方，同比-31.7%、环比+5.3%；三线（14城）一手房合计成交面62万方，同比-30.8%、环比+3.0%。 图表132城一手房成交面积及其同比、环比（万方）图表2一线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方） 600 500 400 300 200 100 0 32城合计成交面积32城同比32城环比 350.0% 300.0% 250.0% 200.0% 150.0% 100.0% 50.0% 0.0% -50.0% -100.0% -150.0% 140 120 100 80 60 40 20 0 一线成交面积一线同比一线环比 300.0% 250.0% 200.0% 150.0% 100.0% 50.0% 0.0% -50.0% -100.0% 2022-06-23 2022-06-30 2022-07-07 2022-07-14 2022-07-21 2022-07-28 2022-08-04 2022-08-11 2022-08-18 2022-08-25 2022-09-01 2022-09-08 2022-09-15 2022-09-22 2022-09-29 2022-10-06 2022-10-13 2022-10-20 2022-10-27 2022-11-03 2022-11-10 2022-11-17 -150.0% 资料来源：wind，华安证券研究所资料来源：wind，华安证券研究所 图表3二线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方）图表4三线城市一手房成交面积及其同比、环比（万方） 400 350 300 250 200 150 100 50 0 二线成交面积二线同比二线环比 500.0% 400.0% 300.0% 200.0% 100.0% 0.0% -100.0% -200.0% 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 2022-06-23 2022-06-30 2022-07-07 2022-07-14 2022-07-21 2022-07-28 2022-08-04 2022-08-11 2022-08-18 2022-08-25 2022-09-01 2022-09-08 2022-09-15 2022-09-22 2022-09-29 2022-10-06 2022-10-13 2022-10-20 2022-10-27 2022-11-03 2022-11-10 2022-11-17 0 三线成交面积三线同比三线环比 150.0% 100.0% 50.0% 0.0% -50.0% 2022-06-23 2022-06-30 2022-07-07 2022-07-14 2022-07-21 2022-07-28 2022-08-04 2022-08-11 2022-08-18 2022-08-25 2022-09-01 2022-09-08 2022-09-15 2022-09-22 2022-09-29 2