房地产行业研究周报：10月销售单月跌幅扩大 竣工端保持稳定

10月销售单月跌幅扩大竣工端保持稳定 ——房地产行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：10月销售单月跌幅扩大竣工端保持稳定商品房销售单月同比跌幅扩大销售复苏仍需呵护 10月商品房销售单月同比跌幅扩大，商品房销售额及销售面积分别为10.88 万亿、11.12亿平方米，累计同比分别为-26.1%、-22.3%，较上月提升 0.2pct、下降0.1pct。销售额及销售面积单月同比分别为-23.7%、-23.2%， 较上月跌幅扩大9.5pct、7.1pct，商品房销售复苏仍需信心与政策呵护。房地产开发资金来源单月增速回落供给端资金改善 融资端开发资金来源单月同比跌幅扩大，房地产开发资金来源10月累计同比增速-24.7%，较上月减少0.1pct，单月同比增速-26%，较上月跌幅扩大 4.7pct。从资金来源构成来看，10月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增速分别为-18.3%、-20.7%、-31.0%、-31.3%，较上月分别增加7.1pct、增加4.8pct、减少13.4pct、减少12.3pct。 10月主要融资渠道中，供给端资金来源增加，需求端走弱。定金及预收款、 个人按揭贷款同比跌幅扩大，10月商品房销售表现不佳回款减少；国内贷款 与自筹资金降幅收窄，政策引导下金融机构对房企融资支持力度加大，在近期地产行业相关新政策引导下，有望看到供给端资金来源进一步改善。 “保交楼”促竣工面积大幅反弹资金紧张下新开工持续承压 竣工面积降幅持续收窄，“保交楼”政策持续推进，竣工保持修复趋势。10月 新开工面积累计同比增速-37.8%，施工面积同比增速-5.7%，竣工面积同比增 速-18.7%，分别较上月增加0.2pct、减少0.4pct、增加1.1pct。月度口径来看，新开工面积同比增速-35.1%、施工面积同比增速-32.6%、竣工面积同比增速-9.4%，分别较上月增加9.3pct，增加10.6pct，减少3.4pct。 新开工面积提升主要受基数效应影响，当前仍以竣工为主要关注点。当前房 企资金仍相对紧张，10月新开工面积同比回升主要受益于2021年基数下 行；进入冬歇期，施工进度会受一定影响，但竣工端工序诸如设备安装、室内装修、玻璃安装等受天气影响相对小，且有“保竣工”政策推动，预计仍能保持修复趋势。 房地产开发投资同比增速延续下行 投资端持续下行，房地产开发投资完成额10月累计同比增速-8.8%，较上月下降0.8pct，单月同比增速-16%，较上月减少3.9pct。尽管10月供给端资金小幅改善，但销售进一步下行，房企资金紧，情绪仍谨慎，投资意愿低。 从具体结构来看，土地购置费及工程类投资均下行。10月土地购置费同比增 速-11.7%，其他房地产投资同比增速-17.9%，分别较上月减少3pct，减少 4.3pct；土地市场热度下行滞后效应开始逐步显现，同时叠加新开工、施工面积减少，房地产投资仍然承压。 整体来看，销售端复苏仍需政策支撑，近期政策松绑在销售不强背景下，给予企业主体一定资金支持，缓解资金紧绷状态；行业基本面仍是竣工＞销售＞投资开工的强弱关系，竣工端有政策及资金支撑，而销售仍是行业改善的根本。 数据追踪（11月7日-11月13日）： 新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为-36pct、-29pct，一线城市- 34pct，-24pct，二线城市-38pct，-27pct，三线城市-36pct，-39pct。 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比+40pct，累计同比-9pct。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-9pct，成交建筑面积累计同比- 13pct，成交金额累计同比-33pct，土地成交溢价率为2.09%。 城市行情环比：北京（-15pct），上海（-23pct），广州（-1pct），深圳（-2pct），南京（-36pct），杭州（-33pct），武汉（-22pct）。 投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资 信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。同时关注民企风险化解机会，代建行业推荐龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 评级增持 2022年11月20日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号： S1660519040001 翟苏宁 研究助理 SAC执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料股票家数 115 行业平均市盈率 12.90 市场平均市盈率 11.01 行业表现走势图 60%房地产(申万) 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 沪深300 资料来源：wind申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：多重利好政策出台行业加速纾困》2022-11-13 2、《房地产行业研究周报：房企销售拿地观察——边际改善与强者恒强》2022-11-07 3、《房地产行业研究周报：9月销售弱复苏竣工保持修复趋势》2022-10-30 内容目录 1.每周一谈：10月销售单月跌幅扩大竣工端保持稳定3 1.110月销售单月跌幅扩大竣工端保持稳定3 1.2投资策略6 2.本周行情回顾6 3.行业动态8 4.数据追踪9 4.1新房成交数据9 4.2二手房成交数据10 4.3土地成交数据10 4.4部分重点城市周度销售数据11 5.风险提示11 图表目录 图1：商品房销售数据累计同比3 图2：商品房销售数据单月值及同比3 图3：住宅、办公楼、商业用房销售面积累计同比增速3 图4：期房、现房累计销售面积累计同比3 图5：房地产开发资金来源累计同比3 图6：房地产开发资金来源单月值及同比3 图7：主要开发资金来源渠道累计同比4 图8：主要开发资金来源渠道单月值同比4 图9：新开工、施工、竣工面积累计同比4 图10：新开工、施工、竣工单月值同比4 图11：近4年新开工面积单月值（万平方米）5 图12：近4年竣工面积单月值（万平方米）5 图13：房地产开发投资完成额累计同比5 图14：房地产开发投资完成额单月值及单月同比5 图15：房地产开发投资结构6 图16：申万一级行业涨跌幅（%）7 图17：本周涨跌幅前十位（%）7 图18：本周涨跌幅后十位（%）7 图19：房地产行业近三年PE（TTM）7 图20：房地产行业近三年PB（LF）8 图21：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速9 图22：一二三线城市（30城）周度成交面积同比9 图23：一二三线城市（30城）累计成交面积同比9 图24：13城二手房周度成交面积及同比环比增速10 图25：13城二手房周度成交面积累计同比增速10 图26：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比10 图27：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率10 图28：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比10 图29：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比10 图30：一二三线城市成交土地总价累计同比10 图31：一二三线城市成交土地周度溢价率10 表1：部分重点城市周度销售面积（万平方米）11 1.每周一谈：10月销售单月跌幅扩大竣工端保持稳定 1.110月销售单月跌幅扩大竣工端保持稳定 10月商品房销售单月同比跌幅扩大，商品房销售额及销售面积分别为10.88万亿、 11.12亿平方米，累计同比分别为-26.1%、-22.3%，较上月提升0.2pct、下降0.1pct。销售额及销售面积单月同比分别为-23.7%、-23.2%，较上月跌幅扩大9.5pct、7.1pct，商品房销售复苏仍需信心与政策呵护。 图1：商品房销售数据累计同比图2：商品房销售数据单月值及同比 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 商品房销售额累计同比 商品房销售面积累计同比 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 160% 商品房单月销售额（亿） 商品房单月销售面积（万平方米） 商品单月房销售额同比商品房销售面积单月同比 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 2019-10 2019-12 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-02 2021-04 2021-06 2021-08 2021-10 2021-12 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 -60% 资料来源：wind国家统计局申港证券研究所资料来源：wind国家统计局申港证券研究所 从结构来看，商品房中住宅以及期房累计同比降幅小幅收窄，办公楼及现房销售面积累计同比增速放缓，住宅、商业用房及办公楼销售面积10月累计同比增速为-25.5%、4.0%、-0.4%，分别较上月增加0.2pct，减少1.6pct、减少2.7pct；现房及期房销售累计同比增速分别为9.4%、-26.6%，分别较上月减少1.9pct，增加0.1pct。 图3：住宅、办公楼、商业用房销售面积累计同比增速图4：期房、现房累计销售面积累计同比 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 120% 商品房销售面积:住宅:累计同比 商品房销售面积:办公楼:累计同比 商品房销售面积:商业营业用房:累计同比 商品房销售面积:现房:累计同比 商品房销售面积:期房:累计同比 100% 80% 60% 40% 20% 2019-10 2019-12 2020-02 2020-04 2020-06 2020-08 2020-10 2020-12 2021-02 2021-04 2021-06 2021-08 2021-10 2021-12 2022-02 2022-04 2022-06 2022-08 2022-10 0% 2019-10 2019-12 2020-02 2020-04 2020-06 2020-08 2020-10 2020-12 2021-02 2021-04 2021-06 2021-08 2021-10 2021-12 2022-02 2022-04 2022-06 2022-08 2022-10 -20% -40% -60% 资料来源：wind国家统计局申港证券研究所资料来源：wind国家统计局申港证券研究所 融资端开发资金来源单月同比跌幅扩大，房地产开发资金来源10月累计同比增速 -24.7%，较上月减少0.1pct，单月同比增速-26%，较上月跌幅扩大4.7pct。从资 金来源构成来看，10月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增速分别为-18.3%、-20.7%、-31.0%、-31.3%，较上月分别增加7.1pct、增加4.8pct、减少13.4pct、减少12.3pct。 图5：房地产开发资金来源累计同比图6：房地产开发资金来源单月值及同比 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 60% 房地产开发资金来源单月值（亿） 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 2019-10 2019-12 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-02 2021-04 2021-06 2021-08 2021-10 2021-12 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 -40% 资料来源：wind国家统计局申港