房地产行业国家统计局1~10月份行业数据跟踪：销售、投资单月降幅扩大，房企资金端承压

销售、投资单月降幅扩大，房企资金端承压 ——国家统计局2022年1-10月行业数据跟踪 房地产行业 推荐(维持评级) 核心观点： 10月销售同环比降幅扩大。2022年1-10月，销售面积、销售金额增速分别为-22.3%、-26.1%；10月单月，销售面积、销售金额增速分别 为-23%、-24%，较上月下降7pct、10pct，环比增速分别为-28%、-30%。10月同环比降幅再次扩大，主要系多地疫情反复拖累市场恢复节奏，以及购房者信心仍未修复。近期北京、杭州楼市政策的调整，也意味着高能级城市已经进入政策调整阶段，后续“认房又认贷”政策有望进一步松动和渗透，由于房价传导机制为自上而下，所以高能级城市房价的企稳对于整个市场具有积极作用，后续销售有望正式迈入复苏道路。 土地成交处于历史最低迷水平，三轮供地7成地块底价成交。2022年1-10月，土地购置面积、土地成交价款同比分别下降53.0%、46.9%。10月单月土地购置面积增速为-63%，较上月上升12pct，受资金和销 售预期的影响，土地成交依旧十分低迷。从第三轮集中供地情况来看，供应量仍在大幅缩减，已完成土拍的17个城市中底价成交率达78.6%，触限成交率8.91%。今年部分城市集中供地批次增加到了4批次，就 分析师 �秋蘅 ：（8610）80927618 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 相对沪深300表现图 30% 20% 10% 0% 2021/11/16 10% 2022/2/16 2022/5/16 2022/8/16 20% 30% 40% 房地产沪深300 - - - - 已完成出让的情况来看，挂牌33宗地中，有31宗地成交，且均为底 价成交，溢价率已降至冰点。 开工、施工下探，竣工有望逐步恢复。2022年1-10月，新开工面积同比下降37.8%，10月单月增速为-35%，目前开工情况处于历史最低 水平；1-10月施工面积累计同比下降5.7%，继续下探，10月单月增速为为-33%，在销售回款困难、新开工低迷的影响下，施工开展受阻；竣工面积累计同比下降18.7%，10月单月增速为-9.42%，较上月-3.43pct，目前“保教楼”有序进行并进入实质性执行阶段，预计竣工逐步恢复。 开发投资增速继续走低，单月降幅较上月扩大。2022年1-10月，全国房地产开发投资完成额同比减少8.8%，10月单月投资增速为-16%， 降幅较上月扩大4.1pct，由于土地成交和施工双双下行之下，开发投资继续下台阶，短期内预计将持续处于下行趋势。 到位资金降幅扩大，国内贷款有所修复。10月单月，到位资金增速为-26%，较上月降幅扩大5pct。其中国内贷款、自筹资金、个人按揭 贷款、定金及预收款增速分别为-18%、-21%、-31%、-31%，分别较上月+7pct、+4pct、-13pct、-12pct，位资金增速降幅扩大主要系个人按揭贷款、定金及预收款降幅扩大，国内贷款出现一定修复。 投资建议：前期板块的调整已经充分反映了市场悲观预期，16条重磅举措为下行周期以来最强有力支持政策，供需两侧双管齐下有望助推 销售正式迈入复苏道路，我们看好供需两端政策共振带来的板块修复行情。我们建议短期关注弹性较大的优质民企：新城控股（601155）、龙湖集团（0960），中长期关注强信用、厚土储、优布局的优质房企：保利发展（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、万科A（000002）、滨江集团（002244），建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）。 风险提示：销售下滑超预期、政策支持力度不及预期的风险。 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】行业点评_销售、资金修复，开工 投资继续下探，未来复苏路径曲折——国家统计局1-6月份行业数据跟踪 【银河地产】行业点评_销售环比年内首次转正开发投资单月降幅收窄——国家统计局1-5月份行业数据跟踪 【银河地产】行业点评_基本面指标探底幅度加深，政策组合拳下有望企稳——国家统计局1-4月份行业数据跟踪 【银河地产】行业点评_基本面指标继续全线探底，期待更大力度的支持政策——国家统计局1- 3月份行业数据跟踪 【银河地产】行业点评_基本面指标继续探底，政策博弈仍有空间——国家统计局1-12月份行业数据跟踪 【银河地产】行业点评_开发投资单月转负，到位资金将迎来改善——国家统计局1-9月份行业数据跟踪 【银河地产】行业点评_房地产行业_基本面继续降速，政策维稳预期增强-国家统计局1-8月份行业数据跟踪 行业点评报告●房地产行业 2022年11月15日 www.chinastock.com.cn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 目录 一、商品房销售市场：10月销售同环比降幅扩大，2 二、投资、新开工与土地市场2 （一）土地成交处于历史最低迷水平，三轮供地7成地块底价成交2 （二）开工、施工下探，竣工有望逐步恢复3 （三）开发投资增速继续走低，单月降幅较上月扩大4 三、到位资金降幅扩大，国内贷款有所修复5 四、投资建议6 �、风险提示6 一、商品房销售市场：10月销售同环比降幅扩大， 2022年1-10月，商品房销售面积11.1亿平方米，同比下降22.3%；商品房销售金额10.9万亿元，同比下降26.1%。10月单月，销售面积、销售金额增速分别为-23%、-24%，较上月下降7pct、10pct，环比增速分别为-28%、-30%。9月住宅销售均价为9687，同比-0.6%、环比 -3%，分别较上月-2.9pct、+1pct，房价处于下行通道。商品房销售金额累计同比降幅连续�个月收窄，10月同环比降幅再次扩大，主要系多地疫情反复拖累市场恢复节奏，以及购房者信心仍未修复。近期北京、杭州楼市政策的调整，也意味着高能级城市已经进入政策调整阶段，后续“认房又认贷”政策有望进一步松动和渗透，由于房价传导机制为自上而下，所以高能级城市房价的企稳对于整个市场具有积极作用，后续销售有望正式迈入复苏道路。 图1：商品房销售面积及销售额累计表现/%图2：月商品房销售面积、销售额及销面同比 160.00 140.00 120.00 100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 11-02 1-08 02 0.00 -20.00 -40.00 -60 商品房销售面积商品房销售额 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 月商品房销售额/亿元月商品房销售面积/万平米月销面同比/%（右） 120% 100% 2011-02 2011-07 2011-12 2012-05 2012-10 2013-03 2013-08 2014-01 2014-06 2014-11 2015-04 2015-09 2016-02 2016-07 2016-12 2017-05 2017-10 2018-03 2018-08 2019-01 2019-06 2019-11 2020-04 2020-09 2021-02 2021-07 2021-12 2022-05 2022-10 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 资料来源：wind，中国银河证券研究院 二、投资、新开工与土地市场 资料来源：wind，中国银河证券研究院 （一）土地成交处于历史最低迷水平，三轮供地7成地块底价成交 2022年1-10月，土地购置面积7432万平方米，同比下降53.0%；土地成交价款6061亿，同比下降46.9%。10月单月土地购置面积增速为-63%，较上月上升12pct，土地成交价款增速为-50%，较上月上升5pct，受资金和销售预期的影响，土地成交依旧十分低迷。从第三轮集中供地情况来看，供应量仍在大幅缩减，已完成土拍的17个城市中底价成交率达78.6%，触限成交率8.91%。今年部分城市集中供地批次增加到了4批次，就已完成出让的情况来看，挂牌33宗地中，有31宗地成交，且均为底价成交，溢价率已降至冰点。 图3：土地购置面积及成交价款累计同比（%）图4：月土地购置面积及同比 140.00 120.00 100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 2005-02 2005-10 2006-06 2007-02 2007-10 2008-06 2009-02 2009-10 2010-06 2011-02 2011-10 2012-06 2013-02 2013-10 2014-06 2015-02 2015-10 2016-06 2017-02 2017-10 2018-06 2019-02 2019-10 2020-06 2021-02 2021-10 2022-06 0.00 -20.00 -40.00 -60.00 -80.00 购置土地面积-累计同比土地成交价款-累计同比 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 月土地购置面积/万平米月同比/%（右） 120% 100% 80% 60% 40% 2011-02 2011-08 2012-02 2012-08 2013-02 2013-08 2014-02 2014-08 2015-02 2015-08 2016-02 2016-08 2017-02 2017-08 2018-02 2018-08 2019-02 2019-08 2020-02 2020-08 2021-02 2021-08 2022-02 2022-08 20% 0% -20% -40% -60% -80% 资料来源：wind，中国银河证券研究院资料来源：wind，中国银河证券研究院 图5：第三批土地供应量（万方）图6：第三批土拍溢价成交率 250 200 150 100 50 0 第三批供应体量（万方） 武汉合肥上海广州成都济南南京杭州青岛福州北京天津深圳无锡厦门宁波苏州长沙郑州 底价成交宗数溢价成交宗数 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 武汉合肥上海广州成都济南南京杭州青岛福州北京天津深圳无锡厦门宁波苏州 资料来源：wind，中国银河证券研究院 资料来源：wind，中国银河证券研究院 （二）开工、施工下探，竣工有望逐步恢复 2022年1-10月，累计新开工面积103722万平米，同比下降37.8%，10月单月增速为- 35%，较上月降幅收窄9pct，在销售和拿地“双弱”的预期之下，目前开工情况处于历史最低水平；1-10月施工面积累计同比下降5.7%，继续下探，10月单月增速为为-33%，在销售回款困难、新开工低迷的影响下，施工开展受阻；竣工面积累计同比下降18.7%，较上月+1.1pct，10月单月增速为-9.42%，较上月-3.43pct，目前“保教楼”有序进行并进入实质性执行阶段，预计竣工逐步恢复。 图7：房屋施工面积累计同比图8：房屋新开工面积累计同比 50.00 施工面积累计同比/% 80.00 房屋新开工累计同比/% 40.00 60.00 30.00 20.00 10.00 40.00 20.00 2011-02 2011-07 2011-12 2012-05 012-10 3-03 -08 1 0.00 -20.00 0.00 -40.00 1999-02 2000-01 2000-12 2001-11 2002-10 2003-09 2004-08 2005-07 2006-06 2007-05 2008-04 2009-03 2010-02 2011-01 2011-12 2012-11 2013-10 2014-09 2015-08 2016-07 2017-06 20