长沙土拍零距离（18／22）：三拍热度不高，城投成拿地主力

2022年11月19日 长沙土拍零距离（18／22）：三拍热度不高，城投成拿地主力 11月16日，长沙完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 长沙本轮土拍规则基本不变，起拍房地比明显上调。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金均降至20%。拿地中，雨花区武广片区地块溢价率限制下调至10%，其余地块仍 为15%；地价触顶后的竞拍规则不变，仍采用摇号或“竞自持租赁住房+摇号”的方式确定竞得人。拿地后，房价限制略有调整，18宗地设置毛坯最高销售均价，平均起拍房地比（住宅销售限价/起拍楼面价）由第二轮的3.1倍上升至本轮的3.7倍，地块利润空间有所提升；2宗地块根据开发品质等因素进行价格监测、2宗地块按照长沙市政策进行价格监制。 固定收益主题报告 证券研究报告 池光胜分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn 2022-11-17 2022-11-16 2022-11-15 2022-11-14 2022-11-18 金融资源盘点与省内城投支 持（9）：贵州篇 银行保险基金增利率减信用，券商全面增配——10月托管数据点评 城投债务透视（17）：黄石篇医药生物行业转债梳理（下） ——产业链看转债系列七长协定价机制延续、价格上涨，最新履约方案释放哪些 信号？ 相关报告 长沙本轮土拍广义流拍率有所改善，平均溢价率仍处较低水平，所有地块均底价成交，土拍热度不高。长沙2022年三轮土拍合计 推地22宗，无地块流拍，终止出让1宗，广义流拍率为4.5%， 较上轮的15.8%有所改善；成交21宗，成交金额73.0亿，全部地块均以底价成交，平均溢价率仍处较低水平，土拍热度不高。横向对比，在已完成三轮土拍的18城中，长沙广义流拍率低于18城平均水平8.3%，平均溢价率为18城最低水平。从区位来看，长沙本轮土拍地块区位一般，主城五区合计供地7宗，占比31.8%，较今年第一、二轮的77.3%、89.5%明显下降。各板块热度普遍不高，成交地块均以底价成交，其中15宗地位于远郊望城区，而位于主城区的部分地块有配建、引入共同开发企业等要求。 城投成拿地主力，本地民企参与度有所提升。国企全口径拿地金额26.2亿，拿地金额占比35.9%，较今年第一、二轮的56.4%、72.6%有所下降。主流国企万科10.4亿拍得1宗地，中交地产9.9 999563378 亿拍得1宗地；湖南建工5.9亿拍得1宗地。民企拿地占比有所提升，民企全口径拿地金额23.8亿，拿地金额占比32.6%，较今年第一、二轮的14.3%、6.4%有所上升。但仍以当地民企为主，金蛰房产、辉美置业和兴鸿源联合体、三润地产、盈实置业分别拿地4.4亿、3.2亿、2.9亿、2.8亿；北京万启丰与万科、长沙轨交联合体10.4亿拍得1宗地；未见主流民企拿地。国企拿地金额 占比降低下，城投拿地占比大幅上升，城投全口径拿地金额43.8亿，拿地金额占比60.0%，较今年第一、二轮30.8%、10.1%明显上升。望城水利、长沙轨交、望城城投、望城经开、先导控股分别拿地12.1亿、10.4亿、7.7亿、7.0亿、6.5亿。 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 固定收益主题报告 内容目录 1.本轮土拍规则基本不变，起拍房地比明显上调3 2.土拍热度不高，全部地块均底价成交3 3.城投成拿地主力，本地民企参与度有所提升5 图表目录 图1.长沙2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）3 图2.图4.广义流拍率有所改善，所有地块均以底价3 图3.沙广义流拍率低于18城平均水平（%）4 图4.长沙平均溢价率为18城最低水平（%）4 图5.图6.国企拿地占比降低，城投成拿地主力（%）5 表1：长沙本轮土拍规则基本不变3 表2：长沙2022年三轮土拍明细（元/方，万元，平方米）4 固定收益主题报告 11月16日，长沙完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1.本轮土拍规则基本不变，起拍房地比明显上调 长沙本轮土拍规则基本不变，起拍房地比明显上调。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，仅天心区68号地块不允许联合购买，保证金均降至20%。拿地中，雨花区武广片区地块溢价率限制下调至10%，其余地块仍为15%；地价触顶后的竞拍规则不变，除开福区 72号地块采用摇号确定竞得人外，其余地块均采用“竞自持租赁住房+摇号”的方式确定竞得人。拿地后，房价限制略有调整，18宗地设置毛坯最高销售均价，平均起拍房地比（住宅销售限价/起拍楼面价）由第二轮的3.1倍上升至本轮的3.7倍，地块利润空间有所提升；2宗地块根据开发品质等因素进行价格监测、2宗地块按照长沙市政策进行价格监制。 拿地前 参与资格保证金地块限价 拿地中 达到限价后 竞拍规则 拿地后 土拍批次 房价要求 其他要 求 表1：长沙本轮土拍规则基本不变 2022年首轮 2022年二轮 限马甲、严控购地资金来源 20%，个别 50%、30% 15%，个 竞自持+摇 限售价、部分地块根据开发品质等因素进行价格监制 - 别10%限马甲、严控购地 号；摇号 限售价、部分地块根据 2022年三轮 资金来源；仅68号地块不允许联合申请 20% 开发品质、长沙市楼市政策进行价格监测等因素进行价格监制 资料来源：长沙政府官网，安信证券研究中心 2.土拍热度不高，全部地块均底价成交 长沙本轮土拍广义流拍率有所改善，平均溢价率仍处较低水平，所有地块均底价成交，土拍热度不高。长沙2022年三轮土拍合计推地22宗，与今年第一、二轮的22宗、19宗基本持 平，无地块流拍，终止出让1宗，广义流拍率为4.5%，较上轮的15.8%有所改善；成交21宗，成交金额73.0亿，全部地块均以底价成交，平均溢价率仍处较低水平，土拍热度不高。横向 对比，在已完成三轮土拍的18城中，长沙广义流拍率低于18城平均水平8.3%，平均溢价率 为18城最低水平。 图1.长沙2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）图2.图4.广义流拍率有所改善，所有地块均以底价 2021年首轮 2022年首轮 2021年二轮 2022年二轮 2021年三轮 2022年三轮 成交数流拍数终止/延期成交金额（右） 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2021年首轮2021年三轮2022年二轮 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 流拍率广义流拍率平均溢价率 资料来源：政府官网，安信证券研究中心资料来源：政府官网，安信证券研究中心 固定收益主题报告 图3.沙广义流拍率低于18城平均水平（%）图4.长沙平均溢价率为18城最低水平（%） 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 广义流拍率 18 南合广厦深福青成武长上杭北宁苏天济无城京肥州门圳州岛都汉沙海州京波州津南锡平 均 平均溢价率 6% 5% 4% 3% 2% 1% 18 0% 杭合深宁北上苏广福南青成武厦天长无济城州肥圳波京海州州州京岛都汉门津沙锡南平 均 资料来源：政府官网，安信证券研究中心资料来源：政府官网，安信证券研究中心 各板块热度不高，全部成交地块均以底价成交。整体来看，长沙本轮土拍地块区位一般，主城五区1合计供地7宗，分别位于开福区、雨花区和天心区，占比31.8%，与今年第一、二轮的77.3%、89.5%相比明显下降。各板块热度普遍不高，雨花区1宗地终止出让，其余21宗 地块均底价成交，其中15宗地位于远郊望城区，而位于主城区的部分地块有配建、引入共同 开发企业等要求，如天心区新开铺路68号地块需配建16.9%棚改安置房；雨花区香月路69号地块需配建18.6%安置物业；雨花区武广片区70号地块需配建8.5%租赁住房；开福区车站北路73号地块要求引入具有10年以上地铁线网建设、管理经验等条件的企业共同开发，引入企业出资比例不低于35%。 表2：长沙2022年三轮土拍明细（元/方，万元，平方米） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 竞得单位 天心区 [2022]长沙市068号 底价成交 6229.6 6229.6 0.0% 99471 中交地产 雨花区 [2022]长沙市069号 底价成交 5096.7 5096.7 0.0% 32356 辉美置业&兴鸿源 雨花区 [2022]长沙市070号 底价成交 4541.7 4541.7 0.0% 28000 盈实置业 开福区 [2022]长沙市072号 底价成交 8079.9 8080.0 0.0% 65474 先导控股 开福区 [2022]长沙市073号 底价成交 4503.3 4503.3 0.0% 103820 万科&长沙轨交&北京万启丰 开福区 [2022]长沙市074号 底价成交 3180.3 3180.3 0.0% 58900 湖南建工 望城区 [2022]望城区025号 底价成交 2200.1 2200.1 0.0% 11333 望城城投 望城区 [2022]望城区026号 底价成交 2400.1 2400.1 0.0% 6397 望城经开 望城区 [2022]望城区027号 底价成交 2400.1 2400.1 0.0% 17333 望城经开 望城区 [2022]望城区028号 底价成交 2400.1 2400.1 0.0% 18263 望城经开 望城区 [2022]望城区029号 底价成交 2500.1 2500.1 0.0% 31541 望城城投 望城区 [2022]望城区030号 底价成交 2500.1 2500.1 0.0% 19140 望城城投 望城区 [2022]望城区031号 底价成交 2400.1 2400.1 0.0% 19419 望城经开 望城区 [2022]望城区032号 底价成交 2200.1 2200.1 0.0% 8877 望城经开 望城区 [2022]望城区033号 底价成交 2700.1 2700.1 0.0% 19621 望城水利 望城区 [2022]望城区034号 底价成交 2700.1 2700.1 0.0% 27182 望城水利 望城区 [2022]望城区035号 底价成交 2500.0 2500.0 0.0% 14606 望城城投 望城区 [2022]望城区036号 底价成交 2300.0 2300.0 0.0% 40704 望城水利 望城区 [2022]望城区037号 底价成交 2400.0 2400.0 0.0% 33839 望城水利 望城区 [2022]望城区038号 底价成交 3000.0 3000.0 0.0% 44490 金蛰房产 望城区 [2022]望城区039号 底价成交 1980.1 1980.1 0.0% 28886 三润地产 雨花区 [2022]长沙市071号 终止出让 4437.9 资料来源：长沙政府官网，安信证券研究中心 1主城五区：岳麓区、雨花区、天心区、开福区、芙蓉区 固定收益主题报告 3.城投成拿地主力，本地民企参与度有所提升 长沙本轮土拍国企拿地占比降低，国企全口径拿地金额26.2亿，拿地金额占比35.9%，较今年第一、二轮的56.4%、72.6%有所下降。主流国企万科10.4亿拍得1宗地，中交地产9.9 亿拍得1宗地；湖南建工5.9亿拍得1宗地。 民企拿地占比有所提升，民企全口径拿地金额23.8亿，拿地金额占比32.6%，较今年第一、二轮的14.3%、6.4%有所上升。但仍以当地民企为主，金蛰房产、辉美置业和兴鸿源联合体、 三润地产、盈实置业分别拿地4.4亿、3.2亿、2.9亿、2.8亿；北京万启丰与万科、长沙轨交联合体10.4亿拍得1宗地；未见主流民企拿地。 国企拿地金额占比降低下，城投拿地占比大幅上升，城投全口径拿地金额43.8