当前经济与政策思考：地产的抓手

地产的抓手 ——当前经济与政策思考 证券研究报告/宏观策略专题报告2022年11月20日 分析师：杨畅 执业证书编号：S0740519090004电话：021-20315708 Email：yangchang@r.qlzq.com.cn 相关报告 投资要点 当前情况：房地产销售端的“量”与“价“均相对乏力； 前期措施以等级偏低城市和资金供给端政策为主，楼市目前表现反映前期措施效果仍不显著； 未来房地产市场的政策重心，或许需要更加侧重需求端； 抓手或是“1+2+3”的政策组合： “1个核心”：围绕扩大购买人群、提升支付能力的核心目标 “2个扩围”：第一，从资金供给端政策向需求端政策扩围；第二，从低等级城市向更高等级城市扩围； “3个方向”：第一，优化调整限制性措施；第二，优化购房认定标准；第三，税费减免和购房补贴。 风险提示事件：1、政策变动风险。2、疫情变化超预期风险。 内容目录 1.当前情况：房地产数据仍然乏力.-3- 2.前期措施：供给端政策难以拉动需求.............................................................-4- 3.未来抓手：要更加重视需求端........................................................................-6- 4.风险提示.........................................................................................................-7- 图表目录 图表1：商品房销售面积与房地产开发投资同比增速.........................................-3-图表2：以2019年12月为基期100计算的不同类别城市二手住宅价格涨幅...-3-图表3：一般贷款与个人住房贷款的平均利率....................................................-5- 图表4：70个大中城市二手房住宅价格环比变动的城市数................................-5- 图表5：西安调整刚性和改善性住房的相关政策措施.........................................-6- 1.当前情况：房地产数据仍然乏力 前10个月全国房地产开发投资113945亿元，累计同比下降8.8%（前值下降8.0%），根据累计值折算后的房地产开发投资当月同比下降16.1%%（前值下降12.1%），跌幅扩大，而且是今年以来的最低增速。由于从往年数据来观察，商品房销售面积是房地产开发投资的领先指标，只有下游需求的修复才能真正拉动中游开发投资的回暖。10月商品房销售面积和住房销售面积同比降幅较上月略有扩大，整体仍然处于收缩区间，这也意味着下游需求仍然存在一定的压力。 图表1：商品房销售面积与房地产开发投资同比增速 来源：WIND、中泰证券研究所 另外，楼市存在“买涨不买跌”的情况，房价上行时期往往能够拉动更多需求，10月份，70个大中城市二手住宅价格指数中，一线城市11个月以来再次出现环比负增长，二线城市连续14个月环比负增长，且10 月份环比跌幅首次达到了0.5%，是自2014年11月以来跌幅的最大值； 三线城市连续16个月环比负增长，并且连续3个月环比下降0.5%。以 2019年12月为基期，根据环比增速计算的房价，三线城市也连续2个 月跌破2019年末的水平。 图表2：以2019年12月为基期100计算的不同类别城市二手住宅价格涨幅 来源：WIND、中泰证券研究所 2.前期措施：供给端政策难以拉动需求 前期政策以等级偏低城市和资金供给端政策为主。在城市分布上，前期一线城市政策调整力度不大，只有广州和上海适当放宽了落户条件，一线城市中的部分重点区域，例如上海的“�大新城”放宽了部分特定人群的购房限制；在二线城市中，主要手段包括优化限购限售政策、降低交易税费、降低信贷门槛等；在三线城市中，绝大多数城市原先并未设臵限购条件，甚至普遍库存压力较大，稳市场的政策力度更强，发放购房补贴等“真金白银”政策比例更高。 在金融政策方面，较有代表性的包括，在5月20日，人民银行在维持1年期LPR利率3.70%不变的同时，讲5年期LPR利率下调15个BP至4.45%。同样在5月，人民银行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，提出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。各城市自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。到今年8月，人民银行将一年期贷款市场报价利率（LPR）从3.70%下调至3.65%，将�年期贷款市场报价利率 （LPR）从4.45%下调至4.3%。由于5年期LPR是房地产市场贷款定价的参考基准，下调幅度更大，释放了推动房地产市场回升的政策意图。 从人民银行发布的2022年第三季度中国货币政策执行报告显示，从实际发放的商业性个人住房贷款利率看，三季度末个人住房贷款利率为 4.34%，较上季度末下降28个基点，较上年末下降129个基点。 图表3：一般贷款与个人住房贷款的平均利率 来源：WIND、中泰证券研究所 总体来看，楼市目前表现反映前期措施效果仍不显著。包括近期人民银行、银保监会密集发布的各项政策措施，有望缓解地产企业资金链压力。但集中在资金供给端的“支持个人住房贷款合理需求”、“依法自主协商延期还本付息”等措施，或难扭转居民购房的预期。 典型数据是居民中长期贷款数据，10月新增人民币贷款6118亿元（前值2.47万亿元），同比少增2143亿元（前值多增8108亿元）。分部门 看，住户贷款减少180亿元（前值增加6503亿元），同比少增4827亿 元（前值少增1383亿元），连续12个月同比少增。居民短期贷款减少 512亿元（前值新增3038亿元），同比少增938亿元（前值少增181 亿元）；中长期贷款新增332亿元（前值3456亿元），同比少增3889 亿元（前值少增1211亿元），连续11个月同比少增。中长期贷款同比少增且环比少增，表明居民购房需求仍未拐头。另外，二手房成交价格也出现了进一步降温，70个大中城市中，二手房成交价格环比上涨的城市仅有5个，环比下跌的城市达到62个，是今年1月份以来的最低值。 图表4：70个大中城市二手房住宅价格环比变动的城市数 来源：WIND、中泰证券研究所 3.未来抓手：要更加重视需求端 稳住房地产市场对于稳定宏观经济至关重要，前期政策以资金供给端和低等级城市销售端为主，后续稳住市场的政策重心，或许转向高等级城市地方政府与住建、发改、财政等相关部门的共同配合。 现阶段已有包括杭州、成都、西安等部分省会城市展开相关工作。例如， 11月19日，西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组发布了 《关于支持刚性和改善性住房需求有关问题的通知》（市促房领发 „2022‟2号），针对需求端采取了明确的调整措施，另外还与鼓励生育政策进行挂钩，对于“符合我市购房资格的二孩及以上家庭，在住房限购区域内限购套数的基础上可新购1套住房”。 图表5：西安调整刚性和改善性住房的相关政策措施 来源：西安网、中泰证券研究所 后续地产政策的抓手，如果转向刺激需求端，或许是“1+2+3”的政策组合。 “1个核心”：围绕扩大购买人群、提升支付能力的核心目标 “2个扩围”：第一，从资金供给端政策向需求端政策扩围；第二，从低等级城市向更高等级城市扩围； “3个方向”：第一，优化调整限制性政策措施，例如取消或缩小限购、限售等行政性限制；第二，优化购房认定标准，例如下调首付比例、优化首套房认定标准、下调商业贷款利率、调整公积金政策等；第三，税费减免和购房补贴。在税费减免上，例如降低二手房交易个税税率、调整个人增值税免征年限；在购房补贴上，例如按套一次性补贴、一次性或分期拨付契税补贴、发放消费券补贴、人才房票奖励等。 4.风险提示 1、政策变动风险。2、疫情变化超预期风险。 评级 说明 股票评级 买入 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上 增持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间 持有 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在-10%~+5%之间 减持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数跌幅在10%以上 行业评级 增持 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在10%以上 中性 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间 减持 预期未来6~12个月内对同期基准指数跌幅在10%以上 备注：评级标准为报告发布日后的6~12个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准（另有说明的除外）。 投资评级说明： 重要声明： 中泰证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 投资者应注意，在法律允许的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息。 本报告版权归“中泰证券股份有限公司”所有。事先未经本公司书面授权，任何机构和个人，不得对本报告进行任何形式的翻版、发布、复制、转载、刊登、篡改，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。