当前经济与政策思考：地产的你情我不愿

地产的你情我不愿 ——当前经济与政策思考 证券研究报告/宏观策略专题报告2023年01月08日 分析师：杨畅 执业证书编号：S0740519090004电话：021-20315708 Email：yangchang@r.qlzq.com.cn 相关报告 投资要点 近期包括全国及重点城市，都对房地产市场出台了较多政策措施； 但房地产市场的相关高频数据仍然表现偏弱，例如30大中城市房地产销售面积、100大中城市成交土地溢价率； 背后逻辑或是居民购房预期的变化，从2021年之前主动加杠杆，逐步过渡到主动去杠杆；连续12个月居民中长期贷款同比少增，呈现出“你情我不愿”的现象。 风险提示事件：政策变动风险。 内容目录 1.地产的你情我不愿.-3- 2.风险提示.........................................................................................................-7- 图表目录 图表1：2022年12月以来全国层面涉及到房地产的重要会议与讲话...............-3- 图表2：2022年12月以来重点省市发布有关房地产的政策措施......................-3- 图表3：30大中城市商品房成交面积（万平方米）...........................................-4- 图表4：商品房销售面积与房地产开发投资的表现.............................................-5- 图表5：100个大中城市成交土地溢价率（%）.................................................-5- 图表6：70个大中城市二手住宅价格指数推算...................................................-5- 图表7：金融机构新增居民户人民币贷款（亿元）.............................................-6- 1.地产的你情我不愿 从2022年12月以来，包括全国及重点城市，都对房地产市场出台了比 较多的政策措施，例如在12月21日国务院常务会提出，“落实支持刚 性和改善性住房需求和相关16条金融政策”，在地方上，例如2023年 1月3日，郑州出台12条政策措施支持房地产市场平稳健康发展。 图表1：2022年12月以来全国层面涉及到房地产的重要会议与讲话 来源：根据政府相关网站整理、中泰证券研究所 图表2：2022年12月以来重点省市发布有关房地产的政策措施 来源：根据政府相关网站整理、中泰证券研究所 从近期的政策措施来看，可以大致归结为三个方面的特点： 第一，中央经济工作会议确定了总体工作方针。例如中央经济工作会议明确提出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不 是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。第二，金融供给端政策出台相对密集。例如12月21日国务院常务会明确提出，落实 支持刚性和改善性住房需求和相关16条金融政策；央行、银保监会、证监会也相应召开了工作会议，对于落实房地产相关政策提出了明确要 求。第三，地方上政策以调整需求端作为主要抓手。例如成都提出了“父 母投靠成年子女入户的，可以作为单独家庭在户籍对应的限购区域购买一套住房”；郑州提出了“适度调整限购区域”、“支持团购在售商品住房”、“开展购房补贴”、执行“认贷不认房”等政策措施；另外上海、重庆在税费政策、减轻企业负担上明确了相应的政策安排。 尽管出台了较多的政策措施，但房地产销售的情况仍然相对偏弱。从高频数据上看，30大中城市商品房成交面积在短期脉冲之后，又回落至上年同期水平之下；分不同类型城市来观察，一二三线城市的表现也较为一致；由于商品房销售面积较房地产开发投资具有明显的领先性，销售端相对乏力，进而向投资端传导，根据上月的房地产开发投资数据来看，也仍然在探底过程中，并未出现止跌信号。而投资端相对偏弱的表现，进一步向土地出让环节传导，从100大中城市成交土地溢价率指标来看， 也仍然处于2019年以来的明显地位，土地出让市场的表现也仍然偏弱。 图表3：30大中城市商品房成交面积（万平方米） 来源：WIND、中泰证券研究所 图表4：商品房销售面积与房地产开发投资的表现 来源：WIND、中泰证券研究所 图表5：100个大中城市成交土地溢价率（%） 来源：WIND、中泰证券研究所 背后的逻辑也相对比较简单，主要是购房预期发生了变化。从房价来看， 70个大中城市，新建商品住房连续10个月环比负增长，二手商品住房 连续15个月环比负增长。如果以2019年12月为基期100，根据一二三线城市的二手房环比价格涨幅进行推算，除一线城市房价具有一定韧性外，二线城市涨幅已经回落逼近零，三线城市已经连续3个月跌破 2019年12月的水平。 图表6：70个大中城市二手住宅价格指数推算 来源：WIND、中泰证券研究所 如果从2018年以来进行观察，会发现居民购房意愿，经历了“主动加杠杆——被动去杠杆——主动去杠杆”的变化。 在2021年之前，房价仍然处于上行阶段，房价涨幅超过了贷款成本，居民存在主动加杠杆的意愿，参与到楼市来，需求其实是比较旺盛的；这个阶段的政策手段，集中在“管供给”，例如限购限贷限售以及房地产贷款利率，政策的调整往往会取得比较好的效果； 但从2021年开始，包括“三道红线”、“三价合一”等一系列政策措施，推动了被动去杠杆过程；尽管居民仍然存在购房意愿，希望进入楼市，但政策限制的刚性明显加强；而对于部分房地产开发商，甚至要求加快去杠杆； 从2021年下半年开始，房价上行预期被彻底扭转，出现了主动去杠杆，购房需求明显减弱；这个阶段的政策措施，开始从前期的“管供给”转向“促需求”，从四�线城市到二三线城市销售端政策的松动，但由于购房需求发生了转变，典型数据体现在居民新增中长期贷款上，连续12个同比少增，呈现出了“你情我不愿”的现象。 图表7：金融机构新增居民户人民币贷款（亿元） 来源：WIND、中泰证券研究所 2.风险提示 政策变动风险。 评级 说明 股票评级 买入 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上 增持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间 持有 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在-10%~+5%之间 减持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数跌幅在10%以上 行业评级 增持 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在10%以上 中性 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间 减持 预期未来6~12个月内对同期基准指数跌幅在10%以上 备注：评级标准为报告发布日后的6~12个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准（另有说明的除外）。 投资评级说明： 重要声明： 中泰证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 投资者应注意，在法律允许的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息。 本报告版权归“中泰证券股份有限公司”所有。事先未经本公司书面授权，任何机构和个人，不得对本报告进行任何形式的翻版、发布、复制、转载、刊登、篡改，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。