统计局10月房地产数据点评：基本面持续恶化，政策力度可期

事项： 统计局公布 10 月房地产投资和销售数据。2022 年前 10 个月，商品房销售额 108832 亿元，同比下降 26.1%； 商品房销售面积 111179 万平方米，同比下降 22.3%；房地产开发投资 113945 亿元，同比下降 8.8%；房屋新开工面积 103722 万平方米，同比下降 37.8%；房屋竣工面积 46565 万平方米，同比下降 18.7%。 国信地产观点：1）销售单月降幅扩大，销售均价环比回落。销售受到居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付等因素影响，销售回暖动能仍显不足。2）开发投资持续恶化，到位资金修复较慢。开发投资表现差主要有两方面因素：一是房企资金压力较大，施工活动开展受到影响，导致建安投资支撑减弱；二是房企投资意愿不足，土地市场热度持续走低，土地购置费也对开发投资造成了拖累。而到位资金修复的关键是销售回暖、回款加速。 3）新开工降幅收窄，主要因为去年同期基数较低，从绝对值看，新开工受销售表现低迷、房企投资意愿较弱的影响依旧较大。竣工则尚待修复。4）投资建议：尽管当前地产基本面尚未反转，但随着杭州等城市需求端宽松措施出台，后续销售缓慢复苏可期。同时，“第二支箭”、“金融 16 条”等地产支持政策纷至沓来，且力度逐渐加大，发声部门也越来越多，政策根本性拐点出现与基本面筑底接近结束，共同带来地产贝塔行情。中长期看，地产股债也逐步渡过最艰难的时候，地产股修复的大机会到来。从受支持力度、公司本身质地等角度综合考虑，核心推荐优质民企龙湖集团、新城控股。5）风险提示：后续政策落地效果不及预期；疫情等因素致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。 评论： 销售单月降幅扩大，销售均价环比回落 销售表现较弱，单月同比降幅扩大。2022 年 1-10 月商品房销售额累计 108832 亿元，同比-26.1%，较前值收窄 0.2 个百分点；销售面积累计 111179 万平方米，同比-22.3%，降幅较前值扩大 0.1 个百分点。10 月单月，商品房销售额 9452 亿元，同比-23.7%，较前值扩大 7.1 个百分点；销售面积 9757 万平方米，同比-23.2%，较前值扩大 7.1 个百分点。销售均价环比回落，2022 年 1-10 月，商品房销售均价 9789 元/㎡，累计同比-4.9%，较前值收窄 0.4 个百分点；10 月单月，销售均价 9687 元/㎡，环比-3.0%。销售受到居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付等因素影响，回暖动能仍显不足。 图1：商品房销售额累计同比增速 图2：商品房销售额单月同比增速 图3：商品房销售面积累计同比增速 图4：商品房销售面积单月同比增速 图5：商品房销售均价累计同比增速 图6：商品房销售均价单月环比增速 开发投资持续恶化，到位资金修复较慢 开发投资持续恶化。2022 年 1-10 月房地产开发投资完成额累计为 113945 亿元，同比-8.8%，降幅较前值扩大 0.8 个百分点。10 月单月，开发投资完成额为 10386 亿元，同比-16.0%，降幅较前值扩大了 3.9 个百分点。开发投资表现较差主要有两方面因素：一是房企资金压力较大，施工活动开展受到影响，导致建安投资支撑减弱；二是房企投资意愿不足，土地市场热度持续走低，土地购置费也对开发投资造成了拖累。 到位资金修复较慢。2022 年 1-10 月房企到位资金累计为 125480 亿元，同比-24.7%，降幅较前值扩大 0.1个百分点。10 月单月到位资金为 11182 亿元，同比-26.0%，降幅较前值扩大 4.7 个百分点。拆解房企资金来源，其中，销售回款（即按揭贷款、定金及预收款两项之和）占比略有提升，对房企的拖累稍有好转，反映到位资金修复的关键是销售回暖、回款加速。 图7：房地产开发投资累计同比增速 图8：房地产开发投资单月同比增速 图9：到位资金累计同比增速 图10：到位资金单月同比增速 图11：国内贷款占比vs销售回款占比 图12：国内贷款拉动vs销售回款拉动 新开工降幅收窄，竣工尚待修复 新开工降幅收窄，主要因为去年同期基数较低，从绝对值看，受销售表现低迷、房企投资意愿较弱的影响依旧较大。2022年1-10月，新开工面积累计103722万平方米，同比-37.8%，较前值收窄0.2个百分点； 10月单月，新开工面积8955亿元，同比-35.1%，较前值收窄9.3个百分点。竣工则尚待修复。2022年1-10月，竣工面积累计46565万平方米，同比-18.7%，较前值收窄1.1个百分点；10月单月，竣工面积5686万平方米，同比-9.4%，较前值扩大3.4个百分点。 图13：新开工面积累计同比增速 图14：新开工面积单月同比增速 图15：竣工面积累计同比增速 图16：竣工面积单月同比增速 投资建议 尽管当前地产基本面尚未反转，但随着杭州等城市需求端宽松措施出台，后续销售缓慢复苏可期。同时，“第二支箭”、“金融16条”等地产支持政策纷至沓来，且力度逐渐加大，发声部门也越来越多，政策根本性拐点出现与基本面筑底接近结束，共同带来地产贝塔行情。中长期看，地产股债也逐步渡过最艰难的时候，地产股修复的大机会到来。从受支持力度、公司本身质地等角度综合考虑，核心推荐优质民企龙湖集团、新城控股。 风险提示： 1、后续政策落地效果不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。