房地产16条政策专家解读–20221113
感谢大家参加本次会议，会议即将开始。说话人100：21请稍候。 说话人200：30大家好，欢迎参加天风建筑建材保交流及地产链，请记住展望电话会议。 目前所有消费者均处于静音状态，现在开始播报免责声明，声明播报完毕后，主持人可直接开始发言，谢谢。说话人100：41大家好，如需提问电话端的参会者，请按话机上的星号键，本次电话会议为闭门会议。 说话人301：10好，各位投资者大家晚上好，欢迎参加我们天风建筑建材团队组织的保交流保交楼及房地产后续前景一个展望的专题会。上周三我们请了另外一个专家，也就保教楼相关的这样一个进展，包括展望也做了一个交流跟上，我们是第二场。 前面我们先再重申一下，就对消费电台整个板块的一个推荐，大家也看到了近期关于一个疫情放疫情放松的这样一个政策，以及地产的相关的政策，我们今天其实请严总也就央行和银保监或者16条政策做一个解读，我们觉得在这种大的背景下，消费建材下游的需求会有一个会有一个逐步的这样一个复苏，从我们跟踪的主要这些龙头公司的数据来看，也是支持这样一个判断。 主要的龙头公司10月份发货量数据比9月份应该都是有所加速的，包括近期二手房交易整体已经连续三个月实现单月同比的一个正增长。 四季度我们认为无论从量的角度，包括成本的角度，消费建材的主要的公司应该都迎来一个业绩的拐点，这个位置我们是在重申一下消费建设的这样一个机会，主要推荐的公司主要是东方雨虹、蒙娜丽莎三棵树，雅思创园这样子。 下面我们先把时间交给严总，严总您可以16条文先做一个解读，然后再进入问答交流，谢谢您的。好的。 说话人203：12各位投资者大家晚上好，很高兴做交流。 前面刚交流过一个电话会议，反正现在我每次看到政策，我心里就一种本能反应，就是加快去写，不写的话，后面一些采访一些投资者，我发现这个也会有说明大家对政策的关系程度还是比较高，也说明一点房地产还是挺重要的，说房地产包括现在水泥什么一些建材，他们有时候也会来跟我来聊，聊聊说明年市场到底怎么走，我们认为就是说两方面去看了，就是说我们也要承认房地产遇到了一个很重大的挫折，对吧？ 我甚至说其实房地产崩盘了，但是我们也要认为就是说越是在这个时候，我们一些实体经济的产业反而是有机会的，因为说实话你看以前就是资本来决定企业的规模对吧？ 但是你看最近有一家企业叫伟星管业，他就是做广业的，他们现在做房地产也在扩张，包括一些实体经济支持的企业，包括一些建筑，反而是有机会还是有机会，就要两两方面看了，就是说房地产整个原先的一个模式是被打乱了，其实前两年都没打没被打乱的，以前的分析房地产逻辑其实就是一个城镇化的逻辑，没有太多的一些逻辑，以前每个每年的销售数据，每年的一些其他数据总体是正增长的，对吧？ 或者说总体有小跌，但是按照现在去看的话，以前小跌都都不是什么问题，而现在出现一些很重要的问题，但是恰恰现在这个点也是很关键的，正好是一个市场一个底部压力最大的时候，也是压力开始要过去的时候，这是其中一个概念。 那么我们先讲讲政策，讲讲政策，然后再讲讲。 从当前的一些市场情况也讲一下，尤其是站在我们建材或者说我们产业端去看这些指标，然后看看接下来会怎么走，以及讲一下这个机会在哪里对吧？ 可能量上可能数据预估的可能有一定的压力，但是我们作为一些具体的企业可能会有一些新的机会，第一个讲政策端，政策就是说我认为要了解到了解一点是什么，就是说你要了解中央高层对于整个房地产一些政策，房地产市场的一个总的判断基调，你就要把握的，它是现在正是以上收为主的，还是以收紧为主的等等对吧？ 当然没问题的。 但是你会发现很多矛盾的一些说法，好，比如说央行16套政策肯定是放松的，对吧？ 我们从进度上来讲是放松的，前两天有个叫第二次见，那肯定是放心的，但是是不是有些不太放松的收紧的说法其实也有的，你仔细去看也有的。比如说央行的行长在香港的会议上他提到一句话，叫房地产现在出现边际销售改善的一些问题，从这个角度来讲，他认为市场是转好的，对吧？或者说政策上没必要走一些过于放松一些做法了。 还有一个在二十的一个学习二十大报告的学习这样一个读本里面，也是央行行长在管理建立中央银行制度，他提到一句话叫更多市场去自救的模式，我说自救的模式就很有意思了，对吧？ 意思就是说不救了对吧？ 房地产就让他自己这样的快不救了，对吧？ 所以说你会发现这边又是出台一些刺激性的政策，而且还不是央行银保监会牵头的对吧？ 然后那边又出台一些什么要自救，要有一些什么什么新的表述，好像也不太愿意对房地产有一些新的支持，这个地方我认为你要理顺一个又在哪里？ 就是说房地产好与不好，或者说压力期待什么时候，在今年到明年的12月底，这个是我们把它划分为一个什么阶段叫阶段性支持政策，也就是这个期间是政策支持力度最大的，过了这个村后面可能就没有这些政策了，对吧？ 可能又会重新调整，中长期来讲那是一个制度上的一些政策，比如说刚才讲的要自救，包括最近商业银行的一些政策在调整，房地产提到的贷款集中度等等这些表述其实现在也一直在提。 那么从这个角度来讲就清晰了，所以这个思路就清了，市场的判断也清晰了。 就是要以明年的12月份为这个节点，今年11月到12月以及明年的全年，应该是政策继续对房地产继续输血的继续支持的，目的就是要确保房地产的一些指标起来。 在这些指标里面，我认为哪个指标是最受关心的，比如说销售的指标，保交楼的指标，然后关于房企拿地的指标和开工的指标。 从排序上来讲，我今天想了一下，排序上来讲，难点来讲，从简单到难应该是怎么排的，最简单的应该是保交流的这个问题，因为这个是资金到位就好做。 第二个是一个销售端的数据，销售端的数据，老百姓他也不会因为这个政策马上就刺激起来。 第三个会反馈到这个企业的拿地端的一些数据，这个是有传导的一个过程的，这是我们去讲当前的这样一些政策的着眼点。具体看16条的政策我认为要关心几点内容，第一个总的基调叫紧扣两个毫不动摇思想。 我当时在想两个毫不动摇这个词以前没有见过房地产，一般来讲我们能看到的差不多还是有点印象，但是两个毫不动摇没有见过，后来我们搜了一下，什么意思呢？ 叫公有制跟民营经济这一块的一个发展都不能动摇。 从这个角度来讲，就是说后续去关心民营房企的一些政策，还可以想的再宽松一点，因为这是央行的是把阿斯达的精神的给写进去了，所以这句话当时在阿斯达的报告出台，发布以后没有人去解读过这句话，但是这句话就是对央行写进去的，我认为这是一个总的思想，就像我们经常讲的房子不炒等等这个思想是一样的，所以说对于民营企业的一个关心程度，我认为这句话背后还是能够释放出来的，肯定要加大力度去刺激。 所以说现在对于民营企业，其实这个政策可以有两种支持，有一种是非常差的民营企业，有一种是处于流动性边缘风险的民营企业，非常差的民营企业政策上已经说得很明确，叫做专项贷款加配套融资来支持保交楼工作对吧？ 然后处于边缘流动性边缘风险的这些企业，那么现在政策也很清晰，叫第二次建，通过第二支箭来对这些越有短期资金压力，但是总体经营基本面还不错的，或者说不会出现大问题的企业给予支持，这是总的基调。 第二个就是说关于这次政策提到几个创新点，大家可以去了解一下，我认为有三个地方是要关注的，一个是信托行业现在遇到了一些新的机会，我讲的是机会。 信托行业在2018年左右，当时去杠杆的时候被打压的是最狠的，打了以后在今年的时候迎来了第一波春天。 当时对信托机构允许在租赁住房市场方面有一些新的融资的政策支持，当时应该是提到过对鼓励信托，鼓励保险来支持房地产金融，尤其是保障性居民住房的一些支持，当时提过一点，但是那个题其实有点皮毛的，因为保障性租赁住房也不是最核心的一个业务，市场份额也不大，对吧？ 然后大家也不关心，但是这一次对信托行业已经提到了一些新的提法，至少那句原话肯定是清清楚楚的，叫做支持信托行业对于房地产方面一些融资支持对吧？ 这个表述就已经是一个很大的转折，但是这个地方你要注意到一点，他在下面写的时候还是有点委婉的，他写到了要鼓励信托机构转型，这句话其实是有深意的，也就是信托行业在后续的一些融资方面支持，不是传统的模式，而要让他去转型，转型做什么，让他提了三个方向对吧？ 这是关于不良资产的处置对吧？现在一些保交楼的工作对吧？ 一个是养老地产，一个是商业地产等等商业办公地产。 至少从这个角度来讲，信托行业对于当前一些企业民营企业的保交楼工作可能后续是会介入的。 所以说我们去理解这些企业，就单纯从这个政策上来讲，至少能够看出一点，至少能够开出一点就是说跟这些信托关系走得近的一些企业，可能后续会有些机会会有机会，这是我们去理解政策方面你要理解出的一个点，对吧？ 这个点其实影响很大的对吧？ 房地产我印象中跟走的最近的就是信托了对吧？至少现在已经有。 50%的权限给它放开了。 第二个有一个新的词叫配套融资，这个配套融资在很多政策解读上不太会去注意的，为什么？因为这个词太普通了，就叫配套融资，大家会理解的觉得就是这么一项资金对吧？ 要所谓所谓配合所谓专项资金去给予支持。 但是这个词在这政策里面它明确提到，商业银行是要把配套融资这个词专门列为一个科目，放到银行的对账这个系统里面的，所以说就是说专门会有一种金融工具叫配套融资，支持或者叫配套融资工具，这是有别于其他的一些商业银行信贷的政策。 所以说后续的话你要关心一下一种新的模式叫什么？ 专项资金加配套融资来支持房企的保交楼工作，有点像郑州的以前的模式，以前一个融资数控基金的模式叫什么？叫叫母基金加子基金，a加BA加b对吧？ 现在这个模式也是a加ba就是专项资金，b就是配套融资。 那么从这个角度来讲，这个思路是很清晰的，会去朝着会朝着这条线去走。 第三个关于不良资产方面要理解到一点，就是资产管理公司，就是四大资产管理公司的地位角色明显上升，在这个文件中它提到了一个词叫资产管理公司在处置不良资产方面要提高效率，这个词你就能够看得出来背后一种态度，央行的态度，意思就是说你资产管理公司对于这方面的态度支持，可能是雷声大，这个有点小，对吧？ 可能形象的理解就这样。嗨叫喊的很好听对吧？ 资产管理公司进入河南郑州，进入广西南宁，进入昆明，进入重庆新闻上都能够把它检索出来，但是真正的盘活的项目是不多的，甚至盘活最早的一个项目是哈尔滨的项目，而不是郑州这边的项目，所以说资产管理公司实际上来讲现在受到一定的批评，但反过来也说明资产管理公司的角色更大，政府它要担当更大的责任，才会有这样一些话。 而且在这个地方提到了叫资产管理公司要跟会计师事务所和律师事务所加强合作，我认为这句话写的是很细，这种很细的话写上去有很强的倾向性的。 一般文件里面一般会写的比较宏观一点的，不用写这么细，那么从它这个里面能够看得出来，现在解决保交融的一些问题，其实能够看得出来，就是一个是会计方面的问题，一个是律师方面的问题对吧？ 会计方面的问题就是相当于要查账，还有背后的一些财务方面的一些问题，律师方面的问题，要解决历史遗留的一些问题，或者说背后的一些股东纠纷的问题，股东跟管理者或者说总部企业这个公司跟项目公司的一些关系，这是引起一些预付款资金流失这方面的一个很重要的点。 所以说这次资管公司四大资管公司跟会计师跟事务所和律师事务所的这样一句很细的话，也就表明后续的工作思路是很清晰的，就是要让他们加强合作的尽快出成果。 这是我认为就是说在这次这个政策里面，一个是信托的春天到了对吧？说的直白一点，信托的春天到了。 第二个配套融资是一种新的基本工具。 第三个不良资产方面，资产管理公司将存在更大的一个决策，这三个是最近16条里面，我认为是一个很新的表述。后面有一句话你要理解，就是说他提到了集中度，说有些地方可以延期，什么意思？ 就是说2021年去年的时候，去年到今年差不多2024个月了对吧？2年了。 说话人417：381月1号去年1月1。 说话人217：40号的时候，当时提了一个房贷集中地的政策，当时对一些银行的贷款是形成一些比较
