对2022年11月13日“央行16条”房地产政策的点评–20221113

对2022年11月13日“央行16条”房地产政策的点评易居研究院智库中心研究总监严跃进11月11日，央行和银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。 此次政策简称“央行16条”，表述内容重要、信息量很大，对于当前房地产市场会产生积极且重要的影响。 1、总基调：紧扣“两个毫不动摇”思想此次政策紧扣二十大精神和思路，明确了房地产金融尤其是开发贷款投放的基本思想和准则，即坚持“两个毫不动摇”。 “两个毫不动摇”思想源于二十大会议报告，即“坚持和完善社会主义基本经济制度，毫不动摇巩固和发展公有制经济，毫不动摇鼓励、支持、引导非公有制经济发展。 ”因此此次“央行16条”新规是对新一轮房地产金融工作的系统总结和定调，也是二十大以来最清晰和全面的房地产金融制度路线。 针对不动摇的思想，此次政策实际上批评了三种歧视性的房地产信贷投放做法，即对民企的支持力度偏少、对聚焦地产主业的地产企业支持较少、因项目暴雷而忽视对整个地产企业的支持。 所以此次政策很明确规定，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁；鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产业稳健发展；金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险。 此类定调，有助于对金融机构工作思路做纠偏，确保路线不偏、执行力增强。 2、个人房贷：“-30个基点”的操作或增加此次政策对于个人房贷投放落实了更加宽松和自由度高的规定，主要体现在城市政策、银行政策和新市民政策三方面。 1）地方政策方面，后续要落实好因城施策内容，在全国政策基础上，可以合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率政策下限。 该规定相比9月份《阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》有新内容，后续类似“-30个基点”的地方操作或增加，二套房或也存在下调的空间。 2）金融机构在信贷政策方面，也和城市一样可以有较大的自由度，当然要结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件三要素。 3）在新市民政策方面，政策明确要确定新市民首套住房贷款的标准。 预计在首套房认定标准、借款审批流程、房贷利率和还贷方式等方面会有各类新政策，预计今年年底前各地会出台1各类新规。 3、展期政策：防范房地产金融系统不良率增加此次政策确立了非常重要的风控制度，即展期政策。 政策明确，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款等方式予以支持，促进项目完工交付。 从工作优化方面，政策提及了两个内容，即允许展期1年、可不调整贷款分类。此类规定意义重大。1）展期是金融机构防范贷款违约、防范不良贷款率的重要举措。 鉴于房地产市场特殊情况，展期制度在房地产贷款领域应用将加大。 通过展期模式，有助于促进金融机构贷款政策稳定、防范金融机构和房企关系恶化，所以是化解风险的非常有必要的操作。 2）此次展期的年限为1年，客观上也说明，到明年也依然是要大力支持房企保交楼工作的。各类金融机构要理解这个时间点的设置，用足用好政策，主动扶持房地产企业的保交楼工作。 4、信托：迎来了房地产新业务的春天此次政策在对信贷、债券等融资给予支持的同时，对于信托这类金融机构明确提高了市场地位。政策明确，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。 其有三个重要的信号意义。 1）这标志着房地产金融工作进入到3.0版本，即从传统信贷、债务融资进入到信托融资形式，体现了金融支持工作进入到新的阶段，也体现了各类金融机构多渠道、多角度、多方位支持房地产。 2）这也是目前高层对信托业务重要的政策转向和表态。 过去几年信托支持房地产融资的做法是被打压的，今年上半年略有放松但主要针对租赁市场，而现在进一步放宽，所以此次政策可以理解为“房地产信托业务又一春”。 其释放了暖意，是信托行业和从业人员要积极解读和理解的政策。 3）此次对信托公司其实提及了“转型”的概念，尤其提及到房地产企业项目并购的业务。 换句话说，信托公司要减少对增量市场的关注，同时要在存量市场方面寻找新的投资机会和业务方向。 5、配套融资：一类新的房地产金融工具此次政策在既有专项借款基础上，创设了一种新的保交楼支持工具，即“配套融资支持”。 该表述也是此次“央行16条”新政中文字最多的内容，足以说明重视程度之高。此类配套融资支持是后续理解保交楼和理解金融工作所需要密切2关注的内容。 1）配套融资支持的设立前提是，专项借款融资已积极到位、楼盘落实了“一楼一策”、配套融资有明确司法保障。在此基础上，将由相关商业银行或其牵头组建银团进行投放。 2）配套融资支持将作为房地产开发贷款的子产品，即商业银行会新设“专项借款配套融资”子科目并纳入管理，最长有3年的资金投放期限，同时不牵涉房贷风险评估和房贷不良率考察等相关内容。 3）此类资金的偿还方面，明确了楼盘后续销售款是主要的还贷来源。对于楼盘后续销售款数量不多的，也可以从其他角度明确还款来源。 总体上说，后续各地“专项借款+配套融资支持”的体系框架会更加健全。 6、不良资产：资管公司将承担更大的作用此次政策明确了对房地产不良资产处置的重视程度，尤其是强化了四大资产管理公司在此类领域的重要角色和功能。 1）金融资产管理在不良资产处置方面的经验能力强、风险管理专业度高，此次此类机构明显受到了鼓励，后续资管、地方政府、银行和房企四方会形成比较系统的风险化解模式。 换而言之，虽然资管公司当前一直在参与处置问题楼盘项目，但此次“央行16条”再次提高了类似机构在处置方面的领导力和市场地位，包括其后可担任破产管理人、重整投资者人等角色。 2）对于资管公司处置不良资产方面，此次提及了“提高资产处置效率”一词，其含义是清晰的，即要求资管公司在后续工作中加快速度、加快出成果，尤其是要强化和律师事务所、会计师事务所的合作。 此类表述，对于资管公司明确政治站位、立足企业定位、在关键历史时期承担重任等方面都有积极的作用。 7、征信制度：减少延期还贷的顾虑此次政策在购房者延期还贷方面，落实了非常好的保障制度，即个人征信制度。这说明高层研究了今年此类热点问题和新情况，从制度角度确保延期还贷工作顺利推进，是保民生的重要体现。1）在延期还贷方面，政策注意到了一种新的延期案例，即因购房合同发生改变或解除的个人住房贷款。 此类情况或和保交楼工作有关，即一些楼盘交付出现了违约，所以有解除贷款或变更贷款的地方，但此类情形容易出现征信方面的问题。 2）此次政策提及，个人住房贷款已调整还款安排的，金融机构按新的还款安排报送信用记录。这就说明，一些符合此次政策文件的延期还贷行为，在征信方面不会有污点。 相关购房者或业主的顾虑可3以减少，其征信质量不会受影响。 类似征信方面的异议减少，将从保民生等角度确保购房者的合法权益。 8、房贷集中度：出现重要的转向此次政策涉及到一项重要政策的调整，即房贷集中度。政策明确，延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。 该表述信号意义很大。 1）2021年1月央行创设了房贷集中度制度，即银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，当前执行已近两年。此次制度对于后续房贷的投放和结构管理等产生了重要的影响。 但鉴于目前信贷投放工作出现了重大的、方向性调整，所以此次政策做了重要的转向，即房贷集中度政策过渡期可以延长。这项政策，将减少商业银行的顾虑，为新一轮房贷投放工作提供充足的空间。2）此类政策也有一层隐含的意思，即房贷集中度管理政策没有取消。 其对于我们理解商业银行未来信贷投放工作是有启发的，即要从“阶段性”的角度理解信贷投放工作。 目前银行若不符合房贷集中度要求总体是允许的，但后续是否会有变动和新规，这是银行部门时刻要关注的。 4