房地产：政策进入新阶段，16条就足以扭转地产困境了吗？

所属行业房地产 政策进入新阶段，16条就足以扭转地产困 境了吗？ 行业研究 发布时间2022年11月16日 核心观点： 2021年年末成为政策风水岭，以12月政治局会议开端，政策开始由强监管，硬约束走向有选择的调整放松，至今政策也经历了多阶段的微妙变化。2022年930开始，政策似乎开始走向了新阶段，先是三大全国性政策出台欲提振市场信心，而后11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通 知》，出台16条金融政策支持房地产市场平稳健康发展，从顶层设定边界，划定政策框架。 虽是纲领性文件，但仍在行业引发热烈讨论，无论是强心针，还是救心丸，都满足了大家对于政策的殷切期待，也有人士将这一政策与历史政策对比，希望这一政策的出台是个良好的开端，可以为行业良性循环和健康发展带来新的动力，结束行业的持续阵痛。事实是否真的能如预期？单单的金融16条是否能将萎靡的行情扭转？ 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变， 2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择：占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发，且看绿城如何探底回升 研究员于小雨 rain_yxy（微信号)yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn王玲 w18705580201（微信号）wangling@ehconsulting.com.cn 引言 2021年年末成为政策风水岭，以12月政治局会议开始，政策开始由强监管，硬约束走向有选择的调整放松，至今政策也经历了多阶段的微妙变化。2022年930开始，政策似乎开始走向了新阶段，先是三大全国性政策出台欲提振市场信心，而后11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台16条金融政策支持房地产市场平稳健康发展，从顶层设定边界，划定政策框架。 虽是纲领性文件，但仍在行业引发热烈讨论，无论是强心针，还是救心丸，都满足了大家对于政策的殷切期待，也有人士将这一政策与历史政策对比，希望这一政策的出台是个良好的开端，可以为行业良性循环和健康发展带来新的动力，结束行业的持续阵痛。事实是否真的能如预期？单单的金融16条是否能将萎靡的行情扭转？ 目录 1、四个节点五个阶段，政策现已进入新阶段？2 2、扭转行业困境，金融16条已经够了吗？3 1、四个节点五个阶段，政策现已进入新阶段？ 我们探寻政策脉络可以发现，新一轮的政策变动并未呈现出以往政策的周期性特征，这轮政策的定力较之以往有明显强化，即使有不确定因素冲击，国民经济增长出现挑战，政策也并未有松动迹象。 阶段一、强监管阶段。2021年12月之前，房地产行业政策呈现出多头紧缩、强力监管特征，居民端，压制杠杆上行，贷款期限延长，房贷利率上行，贷款门槛不断提高；企业端，三道红线、预售资金监加强、贷款集中度管理，全渠道封锁企业杠杆空间。2021年下半年开始，头部房企暴雷，进入引发系列连锁反应，市场行情急转直下， 阶段二、微转向阶段。2021年12月中央政治局会议后，政策开始出现微转向，开始支持居民合理住房需求，随后放松力度逐步加大，非限购城市降低房贷首付比例。但在疫情、经济承压等因素的影响下，政策的出台并未给冷淡的市场行情带来更多正向推动作用。 阶段三、小步快跑阶段。2022年3月1日，郑州市发布《关于促进房地产业良性循环 和健康发展的通知》（以下简称郑州19条），涉及5大项共19条措施，包括支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境等，自此，政策进入小步快跑阶段，二线城市开始有序放开政策，限购松绑、限贷宽松、限售开口、契税减免、购房补贴等等，全方位支持居民住房需求实现。 阶段四、政策博弈、“静默”阶段。进入到2022年下半年，728中央政治局会议后，政策开始进入到“静默期”，宽松政策似乎销声匿迹，政策重点落在“保交付”上，各地 想方设法去解决项目的交付工作，维护社会的稳定秩序，避免因房地产行业动荡而引发社会不稳问题。 阶段五、或全力提振阶段。930时点，为了提振市场信心，稳固社会基础，三大全国性政策出台，换购房屋个税减免、公积金贷款首套房贷款利率下调、首套房贷款利率阶段性下调，旨在关键节点为市场注入活力，提振居民信心，扭转持续冷淡的行情。这也是新一轮政策调整开启后，首次全国层面的政策宽松。 11月11日，中国人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，即“254号文”，具体内容涉及十六条举措，支持房地产市场平稳健康发展，具体内容包括：1、稳定房地产开发贷款投放；2、支持个人住房贷款合理需求；3、稳定建筑企业信贷投放；4、支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期；5、保持债券融资基本稳定；6、保持信托等资管产品融资稳定；7、支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款；8、鼓励金融机构提供配套融资支持；9、做好房地产项目并购金融支持；10、积极探索市场化支持方式；11、鼓励依法自主协商延期还本付息；12、切实保护延期贷款的个人征信权益；13、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排；14、阶段性优化房地产项目并购融资政策；15、优化租房租赁信贷服务；16、拓宽租房租赁市场多元化融资渠道。这也是继930三大全国性政策之后的又一全国性政策，也是首次出台的专门针对于金融端政策，虽是纲领性、指导性政策顶层，但或代表着政策不再拘泥于原有的地方主导，整体层面开始发力，统一确定政策框架，让各方行动有具体依据参考。 图表：政策调控的四个节点五个阶段 资料来源：亿翰智库 2、扭转行业困境，金融16条已经够了吗？ 毫无疑问，2021年下半年以来，市场持续萎靡不振，各方预期都陷入负面循环中，尽管也不断有政策出台欲提振市场信心，但成效都不显著，市场对于政策的敏感度也在下调，政策边际作用明显减弱，地方各自行动的模式已经很难解决当前行业出现的问题： 其一、地方各自行动，更关注于既定的利益方，整体利益或很难有效平衡；其二、不利于整体把握，难以形成有效联动，政策合力难以发挥到极致； 其三、地方政府根据地方实际情况因城施策，能准确把握市场的实际脉搏，是解决实际问题的最佳路径之一，但是地方在实际的政策执行过程中，对于边界的把握或有模糊，也有矛盾点存在：一方面，从地方信心提振和财政角度说，地方自然希望政策能够更大力度放松，所以会存在政策的试探，政策出现一日游，但这却有悖政策调控初衷，反而会掣肘信心的恢复；另一方面，政策调控期，为避免问责，执行上难免从严从紧，以至于超出了政策合理范围。 地方因城施策，一城一策是提振市场信心不可缺少的部分，但是独自的行动也难免偏狭，仍然需要有全国范围内的政策给予更顶层框架约束，保障政策边界的可控性，并切实确保政策执行与初衷的一致性。 继930三大全国性政策出台后，11月11日，又一全国性政策出台，16条举措涵盖金融各层面，虽是纲领性文件，但整体上框定了金融端政策的边界和上限。 （1）对于金融端的政策，涉及到消费者、金融机构、企业等多方主体，但是也并不能理解为政策将超越“房住不炒”的边界，“房住不炒”仍是不能逾越的基本约束，而这也明确了行业不能再走老路的基本基调； （2）具体内容涉及消费者、企业、金融机构、产业链等多个主体，包含开发贷、信托、并购贷款、个人住房贷款等各融资类型： 其一、对前期过严政策的纠偏，首次出现对于信托融资的管理，改变了前期全盘严控局面，这也是基于行业内多家企业融信托融资依赖较重的考虑，纠偏式的政策对于依靠信托融资的企业而言或将阶段内带来利好； 其二、对租购并举新制度的政策支持，完善金融配套支持，符合持续推进的“多主体供给、多渠道保障的租购并举的住房制度”的政策导向，助力实现以人为本的城镇化，是维护社会稳定的重要举措； 其三、延续了“保交付”的“三保”基调，“三保”是房地产行业政策调控的底线，不容触及，是维护社会稳定的必然举措，后续仍将是各地各政策发力的重点方向； 其四、惠及市场主体本身，给予主体增信支持，避免信用缺失造成的风险蔓延，与“第二支箭”一脉相承，但并不能等同于“保主体”，我们更多的可以理解为给优势突出的房企更多正向支持，保障企业正常经营，加快行业新格局、新秩序的形成； 其五、“保需求”仍是第一要务，满足人们合理住房需求的实现是政策未来长期发力重点，未来限购、限贷等各项政策仍有调整空间，核心城市的政策纠偏和优化或值得期待； 其六、平衡金融机构的利益，延长政策过渡期，协调部门促进行业风险的化解； 其七、兼顾产业链利益，如建筑业，尽可能阻断房地产行业的风险蔓延对产业链的负向影响。 （3）着眼点在控制存量融资风险蔓延，增量的选择有标准，有门槛，并非普适性，也自然定向选择了行业参与者，也就决定了未来的行业格局，总体基调仍在“房住不炒”的大框架之内，不代表政策开始放上松，更不等同于走老路； （4）纲领性文件框定了相关政策未来的变动方向和基本底线，但最终的政策细则如何，执行进展如何、具体成效如何等都需要进一步观察； （5）虽顶层设立边界，政策若能有效推行，无疑会给行业和企业发展都带来利好， 但是并不代表行业会回归以往，政策有助于带动风险的更快出清，但是行业总量下台阶是不可逆转的趋势；对企业也难形成普适的利好，即行业阵痛之下，优胜劣汰仍需要遵循市场化原则，有优势的企业能够享受利好，活的轻松一些，但是压力大的企业，已经出险的企业很难通过政策的加持而再重拾过往风光。 11月14日，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金，《通知》要求，置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，也就意味着卡住企业命脉的回款层面，预售资金监管的这一底线仍然不能动摇，“保交付”仍是各项工作中最重要的一环，而且未来也不存在大幅度调整的空间和可能。 可以看到，无论政策处在哪个阶段，其底线都是明确坚定的，“房住不炒”不能逾越，“保交付”的底线不能突破，是必然要实现的基础，因为涉及到民生保障、社会基础。在2020年疫情冲击导致国民经济停摆时，政策虽有纾困，但仍也未有根本性动摇，也就预示了政策调控的坚定性，房地产行业通过金融杠杆的手段实现了过往的高速发展，如今所能带来的外部效应，或者说对于经济发展已无明显的增量促进作用，也很难再靠原有的模式带来新的增长动能，所以房地产行业也坚决不会再走到原来靠金融杠杆驱动的老路上，行业调控将呈现常态化趋势，纾困或可能出现，但放松的可能性为零。 形势不同以往，经济增长面临的“三重压力”未有减轻，外部形势复杂严峻，疫情防控不容松懈，地产行情迟迟难提振的原因已经不仅仅在于行业本身，经济形势，疫情走势等都将影响行业走势，所以即使金融16条出台，单单靠这一政策或也很难扭转市场颓势，距离行业出清仍有很长的路要走。 【免责声明】 本报告是基于亿翰智库认为可靠的已公开信息进行撰写，公开信息包括但不限于公司公告、房管部门网站、互联网检索等多种途径，但亿翰智库不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所指的内容可能会与企业实际情况有所出入，对此亿翰智库可随时更改且不予特别通知。 本报告旨在公正客观地反应企业经营情况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或 建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考。 本报告