房地产行业第49周周报：二手房热度止跌回升，债券净融资持续改善

房地产行业第49周周报 二手房热度止跌回升，债券净融资持续改善 2022年12月11日 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 证券研究报告行业研究行业周报房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 二手房热度止跌回升，债券净融资持续改善 2022年12月11日 摘要: ⯁本周核心观点：12月第2周，二手房交易热度有所上升。本周15城二手房 成交面积160.21万平方米，为最近1月以来最高。同比/环比分别上升 15.43%/15.47%，止住了连续4周的环比下行趋势。30城新房成交面积 291.63万平方米，同比/环比分别下降9.43%/1.97%，环比在连续3周正增后小幅回落。16城库存面积环比小幅上升，去化周期微降。本周上海、苏州分别完成第四、第�批次土拍。12月9日，上海四批次挂牌的6宗地均成功出让，总建面63.8万平方米，成交总金额126.8亿元。在宝山共富、青浦赵巷两宗地块封顶成交的带动下，整体溢价率增至3.69%，仅次于第二轮。6宗地中有4宗被国企央企底价竞得，佳运为本轮唯一拿地民企。12月5日，苏州第�批次土拍结束，供地10宗，总规划建面83.2万平。最终2宗触顶摇号、7宗底价、1宗溢价成交，收金132亿元。苏州工业园区3宗优质地块吸引了近20家房企参与竞拍，平均溢价率升至4.8%，为年内最高。1宗地块由本土民企独立竞得，4宗地块由“民企+城投”联合体竞得。 ⯁重点政策解读：12月8日，据报道，近日南京部分银行对二套房商业按揭贷款政策做出调整。8月南京已调整“认房又认贷”政策。若本次调整落地，二套房贷首付比例将从60%下调至40%，购房门槛或进一步降低，有助于 释放改善型需求。12月8日，据证券时报报道，工行、农行等多家武汉支行相关工作人员表示接到通知称二环外不再限购。12月8日开始，武汉房交会期间，配套出台了一系列阶段性宽松措施，包括二环外放开限购、容缺办理外来购房资格、二手房带押过户试点、购房补贴、税费减免等。今年已有近50城发布超百条限购优化政策，以武汉、南京为代表的二线城市继续优化调整限购政策，逐步释放刚性和改善型需求。若现有政策仍未提振楼市，需求侧政策尚有放松空间，更大力度的政策或可期待。12月9日，美的置业、碧桂园分别在上交所、深交所发行公司债券，中证金融公司联合地方信用增进公司和证券公司提供增信。交易所债券融资支持政策力度加大，增信主体扩展至地方性机构，有助于加快“第二支箭”市场化推进。 ⯁一周行情回顾：本周（2022/12/05-2022/12/11）申万房地产指数上涨2.77%， 跑赢上证综指1.16pct，在各类板块中位列第9/31，恒生地产建筑业指数上 涨10.80%，跑赢恒生综指3.66pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：龙光集团（90.22%）、融信中国（89.19%）、宝龙地产（76.86%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：深振业A（-19.50%）、中国武夷（-17.24%）、广宇发展（-9.85%）。本周恒生物业服务及管理板块上涨17.07%，跑赢恒生综指9.92pct，在各类板块中位列第1/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：时代邻里（96.25%）、正荣服务（85.88%）、宝龙商业（51.06%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：绿城管理控股（-3.03%）、弘阳服务（-0.79%）、国锐地产（0.00%）。 ⯁地产市场监测：本周（2022/12/03-2022/12/09）30个大中城新房成交面积 291.63万平方米，同比下降9.43%，环比下降1.97%。15城二手房成交面 积160.21万平方米，同比上升15.43%，环比上升15.47%。监测16个重点城市库存面积19565.86万平方米，环比上升0.21%，去化周期91.68周，较上周缩短0.23周。上周（2022/11/27-2022/12/03）100大中城市土地供应建面6547.59万平方米，同比上升24.31%，环比下降35.87%；土地成交建面4843.14万平方米，同比上升22.53%，环比上升35.05%；供需比下降为1.35，溢价率为1.92%。 ⯁房企融资情况：本周（2022/12/03-2022/12/09）房企境内新发债总额为 141.11亿元，同比上升192.76%，环比上升42.45%；债务总偿还量为44.41 亿元，同比下降66.30%，环比下降61.55%；净融资额96.70亿元。 ⯁风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期。 目录 1.地产政策追踪4 1.1重点政策解读4 1.2地产政策回顾5 2.一周行情回顾9 2.1房地产板块9 2.2物业板块9 2.3重点公司公告10 3.地产市场监测15 3.1新房成交数据15 3.2二手房成交数据15 3.3土地市场情况16 3.4库存及去化18 4.房企融资情况20 4.1融资总览20 4.2房企融资详情20 4.3房企信用情况21 风险因素22 图表目录 图表1：本周地产政策回顾6 图表2：本周房地产板块行情走势（%）9 图表3：本周申万全行业板块涨跌幅（%）9 图表4：本周地产股涨幅前10名（%）9 图表5：本周地产股跌幅前10名（%）9 图表6：本周物业板块行情走势（%）10 图表7：本周恒生全行业板块涨跌幅（%）10 图表8：本周物业股涨幅前10名（%）10 图表9：本周物业股跌幅前10名（%）10 图表10：本周重点公司公告10 图表11：30大中城市商品房成交面积及同比环比增速15 图表12：按城市能级划分商品房成交面积同比增速（%）15 图表13：按城市能级划分商品房成交面积环比增速（%）15 图表14：2022年9月住宅价格和同比及环比增速15 图表15：15城二手房成交面积及同比和环比增速16 图表16：按城市能级分二手房成交面积同比增速（%）16 图表17：按城市能级划分二手房成交面积环比增速（%）16 图表18：2022年10月70大中城市二手房价格指数同环比增速（%）16 图表19：100大中城土地供应面积及同比增速16 图表20：100大中城土地成交面积及同比增速16 图表21：100大中城土地供需比（倍）17 图表22：上周按城市能级划分土地供应/成交面积、增速及供需比17 图表23：100大中城土地成交楼面均价及溢价率17 图表24：上周按城市能级划分成交楼面均价及溢价率17 图表25：集中供地情况18 图表26：16城库存面积及去化周期18 图表27：一线城市库存面积及去化周期18 图表28：二线城市库存面积及去化周期18 图表29：三线城市库存面积及去化周期18 图表30：重点城市库存和去化周期情况19 图表31：境内新发债规模及同比增速20 图表32：债务偿还规模及债务净融资规模20 图表33：房企债券相关公告20 图表34：房企债券发行详情21 图表35：房企最新负面事件21 图表36：境外评级机构对房企主体评级调整21 1.地产政策追踪 1.1重点政策解读 政策内容： 12月8日，据财联社报道，近日南京部分银行对二套房商业按揭贷款政策做出调整，购房者结清首套房贷款的，二套房首付比例降至三成；未结清首套房贷款的，购买二套房首付比例降至四成。 12月8日，据证券时报报道，工行、农行等多家武汉支行相关工作人员表示接到通知称二环外不再限购。 政策解读： 2022年地产宽松周期中，已有多城优化限购政策。在“房住不炒”总基调下，监管部门多次出台利好政策，政策力度不断加大，逐步落实因城施策支持刚性和改善型需求。据中指院统计，今年已有近50城发布超百条限购优化政策。其中，放松限购的省会城市达 到16个，此外青岛、大连、天津等二线城市限购政策也已松动。 南京二套房首付比例下调，武汉房交会期间发布多项购房支持政策。根据证券日报等媒体报道，今年8月，南京市调整了“认房又认贷”政策，无房有贷和有房无贷的居民家 庭，首付比例由最低50%下调至30%，二套房首付比例由80%降低至60%。若本次调整落地，二套房贷首付比例从60%下调至40%，购房门槛或进一步降低，有助于释放改善型需求。 12月8日开始，武汉举办第39届武汉房地产交易会。房交会期间，配套出台了一系列阶段性宽松措施，包括二环外放开限购、容缺办理外来购房资格、二手房带押过户试点、购房补贴、税费减免等。武汉市政府对参展项目成交房源购房人给予奖补，采取1万元家电家具数字消费券或购房贷款贴息数字消费券和提供住宅专项维修资金奖补的方式，降低购房人负担，支持刚性和改善性需求。武汉10月商品住宅成交面积为87.12万平，已连续3个月下滑。10月当月同比下跌33.78%，下跌幅度也仍然较大。 需求端政策发力，有助于推动楼市复苏。以武汉、南京为代表的二线城市继续优化调整限购政策，逐步释放刚性和改善型需求。我们认为，如果现有政策仍未提振楼市，需求侧政策尚有放松空间，更大力度的政策或可期待。 政策内容： 12月9日，新希望�新实业集团有限公司和美的置业集团有限公司在上交所共簿记发行24.3亿元公司债券，中国证券金融股份有限公司、天府信用增进股份有限公司、成都武侯中小企业融资担保有限责任公司、国金证券、国泰君安证券等机构联合为相关债券创设信用保护工具增信。同日，碧桂园地产集团2022年第2期公司债券亦在深交所成功簿记发行，由中证金融公司、中信建投证券及中盈盛达融资担保共同提供增信措施。 政策解读： 紧跟银行间债券市场，交易所债券融资支持政策力度加大。3月5日《政府工作报告》提出完善民企债券融资机制。5月11日，证监会在交易所债券市场推出民营企业债权融资专项支持计划，由中证金融公司运用自有资金负责实施，通过与债券承销机构合作创 设信用保护工具等方式，增信支持有市场、有前景、有技术竞争力并符合国家产业政策和战略方向的民营企业债券融资，其中碧桂园、龙湖、美的置业、旭辉控股、新城控股5家民营房企被监管机构选定为示范房企。CRMW、中债增担保主要支持银行间市场的债券发行，而交易所市场则通过推进创设信用保护工具（CDS、CDX）等方式，支持民企债券发行。 增信主体扩展至地方性机构，有助于“第二支箭”市场化推进。在证监会指导下，上交所与地方证监局、中证金融公司、地方担保与增信公司、证券公司等多方协作，探索首批“央地合作”增信新模式。12月9日，中证金融公司、天府信用增进、成都武侯中小企 业融资担保、国金证券、国泰君安证券等机构联合为美的置业等公司创设信用保护工具增信。同日，中证金融公司、中信建投证券及中盈盛达融资担保，为碧桂园2022年第2期公司债券共同提供增信措施。“央地合作”的增信模式，扩大民营房企与债券投资者对接渠道，在增强市场信心方面搭建了全新渠道与桥梁，有助于形成良好示范效应，加快“第二支箭”市场化推进。 1.2地产政策回顾 地方政策层面：本周多部门和全国多地继续落实中央地产相关政策，对金融“16条” （北京、上海）、债券融资支持（上交所）、限购政策（湖北武汉、福建厦门、广东佛山）、公积金政策（江苏南通、安徽宣城、云南大理）、个贷政策（深圳）、银企合作 （河南商丘、招商银行、邮储银行、民生银行）、保交楼（重庆、湖北潜江）、配建保障房（河南新乡）、住房补贴（湖北荆州、广西靖西）、二手房交易（安徽合肥）、土地租赁（西藏仁布）等方面的政策措施进行了调整。 图表1：本周地产政策回顾 日期 城市 发布机构 内容 12/5 湖北 潜江市人民政 府 切实推动“保交楼”目标顺利实施，潜江市审计局