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房地产行业周报:稳楼市为何需要支持民企融资?

房地产2022-11-12刘清海中邮证券李***
房地产行业周报:稳楼市为何需要支持民企融资?

专题视点 楼市复苏缓慢,稳主体重要性逐步凸显。稳楼市分解为三个支点,稳需求、保交楼、稳主体。今年以来居民存款创新高,但购房信心不足,稳主体根本是为了稳信心。从居民新增存款来看,2022年1-9月达到13.21万亿元,超过了2021年全年。1)从稳需求来看,目前相关政策已经充分发力,尤其房贷利率已经降低较低水平。2)从保交楼来看,目前推进到政府回购和专项借款,增量资金入场意味着政策或已进入有效区间。3)稳主体,此前仅从稳需求、保交楼方面推进,楼市销售复苏仍然缓慢,因此稳主体、进而稳信心的重要性逐步凸显。投资建议:当前时点是优质地产股的布局良机,重点关注三条思路:1)优质民企信用修复,推荐新城控股、金地集团;2)行业见底复苏,推荐招商蛇口、保利发展等;3)区域格局优化,推荐滨江集团、华发股份。 资本市场 本周地产:A股与港股跑赢/跑赢大盘,信用债发行和净融资额环比下降/下降,信用利差走阔。本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为9.45%和11.53%,分别跑赢大盘8.88pcts/跑赢大盘4.33pcts。 本周地产信用债发行45.56亿元,净融资额-71.60亿元。截至2022年11月11日,地产信用债累计发行4758.70亿元,同比下降18.60%,净融资额-462.56亿元,去年同期为-1277.37亿元。本周地产债信用利差环比走阔1.85BP。 楼市动态 本周新房和二手房成交面积环比-25.1%/-7.0%,库存环比1.0%,去化同比17.6%。新房端,本周46城住宅成交面积环比-25.1%,累计同比-33.4%。二手房端,13城成交面积环比-7.0%,同比48.8%,累计同比-13.6%。库存端,16城库存环比1.0%,同比3.6%。去化端,16城去化54.2周,同比17.6%。成交均价端,一线1城环比-8.7%,同比24.6%,三四线9城环比7.0%,同比-1.4%。 土地市场 本周百城土地供应建面环比上升,成交建面环比上升,溢价率环比上升。本周百城供应和成交建面环比9.58%/20.85%,溢价率5.48%,一线供应和成交建面环比-55.69%/-35.94%,溢价率0.00%,二线供应和成交建面环比4.08%/18.61%,溢价率0.90%,三四线供应和成交建面环比15.80%/30.39%,溢价率7.67%。 风险提示 政策施行效果不及预期、疫情恶化。 1.专题视点:稳楼市为何需要支持民企融资? 仅从稳需求、保交楼方面推进,楼市复苏仍然缓慢,因此稳主体重要性逐步凸显。我们将稳楼市分解为三个重要支点,分别为稳需求、保交楼、稳主体,根本是为了稳住楼市信心。 今年以来居民存款创新高,但购房信心不足,稳主体将是重要支点。从居民新增存款来看,2022年1-9月达到13.21万亿元,超过了2021年全年,上半年居民存款(10.33万亿元)也已经超过了去年全年。1)从稳需求来看,目前支持合理需求释放的政策已经充分发力,尤其房贷利率已经降低较低水平。2)从保交楼来看,目前推进到政府回购和专项借款,增量资金入场意味着政策或已进入有效区间。3)稳主体,此前仅从稳需求、保交楼方面推进,楼市销售复苏仍然缓慢,因此稳主体、进而稳信心的重要性逐步凸显。 1.1稳楼市根本是稳信心,稳主体是重要支点 稳楼市的根本是稳信心,居民存款创新高,但购房信心不足,稳主体将是重要支点。楼市成交目前仍然较为低迷,分购房意愿和购房能力来看,我们认为购房意愿或者购房信心不足可能是当前相对更为重要的影响因素,因此稳楼市的重点是稳信心。从居民新增存款来看,2022年1-9月达到13.21万亿元,而2021年全年为9.90万亿元,意味着今年前三季度居民新增存款超过了2021年全年,甚至高出了33.43%,实际上2022年上半年居民存款(10.33万亿元)已经超过了去年全年。 图表1 2022年前三季度新增人民币贷款超过2021年全年 图表2居民储蓄存款余额持续上行 图表3稳楼市的根本是稳信心,稳主体是重要支点 1.2稳需求:房住不炒背景下,支持合理需求释放的政策已经充分发力 去年以来,稳需求政策持续出台,目前支持合理需求释放的政策已经充分发力。2021年以来,房地产行业相关政策的经历了由“监管强化——纠偏维稳——因城施策初期(试探阶段)——因城施策深入期(获得支持)——货币政策发力(LPR持续下调)——财税政策支持”。 1)2021年上半年,房地产相关政策处于监管强化期。该阶段房地产市场强韧,房企销售良好、拿地积极,房价、地价上涨压力较大,因此房地产相关政策处于监管强化期,主要政策包括:①房地产贷款集中度政策(2021年1月1日开始执行),②集中供地政策,③严查经营贷违规流入房地产领域。 2)2021年下半年,房地产相关政策处于纠偏维稳期。该阶段房地产市场迅速冷却,销售明显下滑,房地产风险有加速暴露的趋势,政策进入纠偏维稳期,主要政策包括9月末召开的房地产金融工作会议提出:①准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,②金融机构要按照法治化、市场化原则,配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益,为创造一个发展良好的房地产而努力。高层持续发声稳定房地产市场预期,10月份指出金融机构对“三线四档”融资规则存在“误解”(将要求“红档”企业有息负债余额不得新增,误解为银行不得新发放开发贷款)、金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正;12月开始支持优质房地产企业兼并收购。 3)2021年末至2022年一季度,房地产相关政策处于因城施策初期,各地放宽限制、支持合理需求的政策处于试探阶段。本阶段,房地产行业下行趋势已经确立,风险暴露有进一步蔓延的趋势。各地开始因城施策调整房地产相关限制政策,初期政策调整力度较小。以2021年10月哈尔滨发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》为例,各地从人才落户、购房补助、降低预售许可标准等开始,逐步试探性的加大调整力度。 4)2022年3月份以来,房地产相关政策处于因城施策深入期,各地支持购房需求的政策开始集中出台。本阶段房地产行业下行对经济造成的影响进一步显现,政府工作报告为房地产行业定调后,各地因城施策力度加强。2022年3月,政府工作报告维持房住不炒基调的情况下,提出“继续保障好群众住房需求”、“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”、“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”等。各地进一步拓宽了政策调整类型,限购、限售、贷款比例等纳入政策工具箱。受上述政策影响,2022年二季度房地产行业销售面积曾连续反弹。 5)2022年8月,5年期LPR加速下调,释放了后续政策可能更为积极的信号,凝聚了市场对于稳楼市政策方向的共识。我们认为LPR释放重要信号意义的原因在于:此前(2021年下半年至2022年上半年)房地产政策调整是以地方政策为主,本次LPR下调则是中央层面的直接调整,而且5年期LPR下调幅度明显大于1年期,而5年期LPR与按揭贷款利率紧密相关,因此对于房地产市场意义重大。 6)2022年9月底,两天之内政策三连发,房贷利率阶段性差别化调整、支持居民换房个税退税等政策出台,意味着政策力度过渡到货币政策与财税政策结合的阶段。1)首套房贷利率阶段性差别化调整,覆盖城市范围广,且利率下行下限进一步打开。2)支持居民换房个税退税,提高商品房交易流动性,适度支持改善型需求释放。3)首套公积金贷款利率下调,进一步支持首套房需求,且涉及存量公积金贷款利率。 图表4支持合理需求的政策充分发力 1.3保交付:增量资金入场,保交楼进入实质推进阶段 保交楼政策力度逐步增强,有助于恢复购房者信心。1)保交楼政策最初以督促房企自救为主,代表性案例为恒大爆雷之后,监管多次发声,督促恒大保交付。2)保交楼政策后来演化为鼓励房企进行市场化收购,例如鼓励房企发行用于并购的债券、票据等。3)保交楼政策现在进入到新阶段,即通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付,我们认为在增量资金入场后,保交楼真正进入实质性推动期,或对居民购房信息形成良好支撑。 图表5增量资金入场,保交楼进入实质推进阶段 1.4稳主体:稳信心的重要支点,政策短板逐步补齐 稳主体是稳楼市、稳信心的重要支点,政策短板逐步补齐。2022年初至今,稳楼市政策力度持续加大,此前主要集中于稳需求、保交付,但实际见效较为缓慢。我们认为,稳主体也是稳楼市、稳信心的重要支点。民营企业在房地产行业中占比较高,民营主体若丧失信用支撑,从供给端就会导致有效供应不足,进而影响需求释放。此前,稳楼市重点放在稳需求、保交付方面,稳主体政策相对较为滞后,但随着民企债券融资支持工具、第二支箭等政策逐步推进,稳楼市政策短板逐步补齐。 图表6稳主体是稳楼市的重要支点,政策短板逐步补齐 1.5投资建议 地产板块配置重点关注三条思路:优质民企信用修复、行业见底复苏、区域格局优化。 目前市场关注点及后续地产股表现的关键点在于销售能否企稳。我们认为销售正处于磨底阶段,在稳需求、保交楼、稳主体的政策推动下,楼市在方向上是逐步恢复的,但恢复过程或将是缓慢且充满波动的。标的上建议关注三条思路:1)优质民企(包括混合所有制房企)信用修复思路,建议关注新城控股、金地集团;2)行业见底复苏带来的β行情,利好保利发展、招商蛇口等龙头房企;3)滨江集团、华发股份等房企受益于区域楼市供给出清、需求稳健,有望实现逆势发展。 2.资本市场 本周地产:A股与港股跑赢/跑赢大盘,信用债发行和净融资额环比下降/下降,信用利差走阔。本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为9.45%和11.53%,分别跑赢大盘8.88pcts/跑赢大盘4.33pcts。本周地产信用债发行45.56亿元,净融资额-71.60亿元。截至2022年11月11日,地产信用债累计发行4758.70亿元,同比下降18.60%,净融资额-462.56亿元,去年同期为-1277.37亿元。本周地产债信用利差环比走阔1.85BP。 2.1地产A股 本周A股房地产板块跑赢大盘(沪深300)。 本周A股房地产板块涨跌幅为9.45%,跑赢大盘8.88个百分点,涨跌幅在32个行业板块中由高到低排名为第1名。本周领涨板块主要包括房地产、建筑产品、家用装饰及休闲、保险、传媒互联网,领跌板块主要包括电子、国防军工、电新、汽车、机械设备。 图表7 A股各行业涨跌幅(11/07-11/11) 近一个季度及近一个月,房地产板块分别跑赢、跑输大盘。 近一个季度,A股房地产板块涨跌幅为0.79%,同期沪深300涨跌幅为-9.66%,房地产板块跑赢大盘(沪深300)。近一个月,A股房地产板块涨跌幅为1.54%,同期沪深300涨跌幅为1.63%,房地产板块跑输大盘(沪深300)。 图表8房地产行业指数近1个季度表现 图表9房地产行业指数近1个月表现 本周地产A股中:涨幅靠前的主要是新城控股(29.41%)、三湘印象(27.91%)、阳光城(24.28%)、特发服务(23.47%)、*ST银亿(23.44%),跌幅靠前的主要是万业企业(-6.24%)、珠江股份(-3.67%)、爱旭股份(-3.57%)、万通发展(-0.84%)、岩石股份(-0.75%)。 图表10主要地产A股涨跌幅(11/07-11/11) 图表11地产A股涨幅与跌幅前5(11/07-11/11) 2.2地产港股 本周港股地产建筑板块跑赢大盘(恒生指数)。 本周港股地产建筑板块涨跌幅为11.53%,跑赢大盘4.33个百分点,涨跌幅在12个行业板块中由高到低排名为第2名。本周领涨板块主要包括原材料业、地产建筑业、金融业,领跌板块主要包括电讯业、能源业、必选消费。 图表12港股各行业涨跌幅(11/07-11/11) 本周地产港股中:涨幅靠前的主要是旭辉控股集团(161.05%)、碧桂园(76.38%)、龙光集团(68.54%)、时代邻里(57.75%)、合景泰富集团