房地产行业研究：央国企单月销售增长，中债增支持民企融资

本周A股港股地产板块、物业板块均有所反弹。本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.6%，在各板块中位列第27；WIND港股房地产板块涨跌幅为+3.5%，在各板块中位列第19。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+14.6%，恒生中国企业指数涨跌幅为+9%，沪深300指数涨跌幅为+6.4%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+5.6%和+8.3%。 本周苏州、济南等地土拍，土地市场延续低迷趋势。本周全国300城宅地成交建面1741万㎡，单周环比1%，单周同比2%，平均溢价率0.4%，拿地企业仍以地方国资为主。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面43416万㎡，累计同比-39%；年初至今，华润臵地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房成交同比持续下降，环比受二三四线城市带动持续转正。本周（10.29-11.4）35个城市商品房成交合计436万平米，周环比+2%，周同比-24%。其中，一线城市周环比-7%，周同比-8%；二线城市周环比+5%，周同比-16%；三四线城市周环比+32%，周同比-53%。 本周二手房成交同比持续转正，恢复速度更为明显。本周15个城市二手房成交合计165万平米，周环比+3%，周同比+50%。其中，一线城市周环比+0%，周同比+26%；二线城市周环比+4%，周同比+56%；三四线城市周环比-12%，周同比+129%。 金九银十百强房企销售同比下降，而部分央国企销售销售逆势增长。根据克而瑞，9月和10月TOP100房企单月全口径销售金额分别同比下降26%和32%，在此背景下部分央国企凭借其经营稳健、市场信誉等优势，积极发力加大促销力度，呈现出逆势增长的业绩表现。主要原因是：①去年低基数； ②当前市场环境下购房者更偏好央国企的信用背书；③是央国企更为聚焦一二线热点城市，例如招商蛇口9月分别在上海、深圳推出了象屿招商蟠龙府项目和深圳太子湾招商玺家园，开盘首日全部售罄；④加大推货力度，增加现房营销、明星项目的铺排。 三部门加大支持民营房企融资，或将有更多企业通过中债增发债进行融资。 11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司三部门召集21家民营房企召开座谈会，旨在加大支持民营房企融资。当前的困境是房企一年内到期债务余额7007亿元，且销售没有明显复苏回暖，尤其民营房企融资困难，未来一年面临巨大偿债压力。在此背景下，中债增加大支持民营房企发债融资的力度，在首批龙湖、碧桂园等房企成功发行中期票据后，或将有更多的企业通过中债增支持发债进行融资。 投资建议 首推稳健经营且能保持一定拿地强度的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。此外，政策放松或加大市场活跃度，建议关注强房产交易平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 金九银十部分央国企销售同比转正，中债增继续支持民企融资 金九银十百强房企销售同比下降，而部分央国企销售销售逆势增长。根据克而瑞，9月和10月TOP100房企单月全口径销售金额分别同比下降26%和32%，在此背景下部分央国企凭借其经营稳健、市场信誉等优势，积极发力加大促销力度，呈现出逆势增长的业绩表现。主要原因一是去年低基数；原因二是当前市场环境下购房者更偏好央国企的信用背书；原因三是央国企更为聚焦一二线热点城市，例如招商蛇口9月分别在上海、深圳推出了象屿招商蟠龙府项目和深圳太子湾招商玺家园，开盘首日全部售罄。 原因四是加大推货力度，对现房营销、明星项目铺排。 图表1：部分央国企九月十月销售同比持续转正 三部门加大支持民营房企融资，或将有更多企业通过中债增发债进行融资。 11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司三部门召集21家民营房企召开座谈会，旨在加大支持民营房企融资。当前的困境是房企一年内到期债务余额7007亿元，且销售没有明显复苏回暖，尤其民营房企融资困难，未来一年面临巨大偿债压力。在此背景下，政策支持以碧桂园、龙湖等为代表的优质民营房企5月份开始发行增信担保债券，畅通民营房企的融资渠道。此次三部门支持中债增进一步加大民营房企发债融资的力度，后续将有更多的企业通过中债增支持发债进行融资。 图表2：一年内到期的待偿债券余额统计 图表3：所受支持民营房企发债规模 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.6%，在各板块中位列第27；WIND港股房地产板块涨跌幅为+3.5%，在各板块中位列第19。本周地产涨跌幅前5名为龙光集团、西藏城投、珠江股份、建发国际集团、宝龙地产，涨跌幅分别为+27.1%、+23.6%、+19.2%、+18.9%、+18.5%；末5名为德信中国、弘阳地产、华人臵业、旭辉控股集团、保利发展，涨跌幅分别为-16%、-15.1%、-10.5%、-8.7%、-8.3%。 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+14.6%，恒生中国企业指数涨跌幅为+9%，沪深300指数涨跌幅为+6.4%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+5.6%和+8.3%。本周物业涨跌幅前5名为碧桂园服务、旭辉永升服务、世茂服务、正荣服务、融创服务，涨跌幅分别为+30.1%、+26.5%、+21.3%、+20.8%、+18.1%；末5名为浦江中国、领悦服务集团、第一服务控股、时代邻里、兴业物联，涨跌幅分别为-43.8%、-10.2%、-5.6%、-5.3%、-2.9%。 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名 图表10：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2022年第45周，全国300城宅地成交建面1741万㎡，单周环比1%，单周同比2%，平均溢价率0.4%。 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面43416万㎡，累计同比-39%；年初至今，华润臵地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五，分别为803、691、563、518、511亿元。 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表13：2022年初至今权益拿地金额前20房企 新房成交 根据wind数据，本周（10月29日-11月4日）35个城市商品房成交合计436万平米，周环比+2%，周同比-24%，月度累计同比-24%，年度累计同比-29%。其中： 一线城市：周环比-4%，周同比-14%，月度累计同比-9%，年度累计同比-22%； 二线城市：周环比+4%，周同比-20%，月度累计同比-21%，年度累计同比-28%； 三四线城市：周环比-7%，周同比-57%，月度累计同比-65%，年度累计同比-45%。 图表14：40城新房成交面积及同比增速 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表17：35城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据wind数据，本周（10月29日-11月4日）15个城市二手房成交合计165万平米，周环比+3%，周同比+50%，月度累计同比+51%，年度累计同比-11%。其中： 一线城市：周环比+0%，周同比+26%，月度累计同比+27%，年度累计同比-27%； 二线城市：周环比+4%，周同比+56%，月度累计同比+55%，年度累计同比-3%； 三四线城市：周环比-12%，周同比+129%，月度累计同比+136%，年度累计同比-32%。 图表18：15城二手房成交面积及同比增速（周） 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表21：15城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周12城商品房库存（可售面积）为1.59亿平米，环比-0.4%，同比+5.1%。 以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为19月，较上周-0.1个月，较去年同比+2.2个月。 图表22：12城商品房的库存和去化周期 图表23：12城各城市能级的库存去化周期 图表24：12个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表25：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表26：上市公司动态 物管行业政策和新闻 图表27：物管行业资讯 物管公司动态 图表28：物管公司动态 行业估值 图表29：A股地产PE- TTM 图表30：港股地产PE- TTM 图表31：港股物业股PE- TTM 图表32：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。