裁员潮下港资房企却增福利，逆势抄底应对“黑铁时代”

企业年报-克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/6 裁员潮下港资房企却增福利，逆势抄底应对“黑铁时代” 房玲、易天宇 2022年5月 裁员潮下港资房企却增福利，逆势抄底应对“黑铁时代” 7月初，一则消息引起了地产圈热议。港资房企新世界集团宣布“将优化家庭友善 措施”，措施中包括试行“夏日工作天”，即薪金不变下，工作日由5天缩至4.5天， 其中1天还可在家办公，试行时间为今年7月至9月。在行业寒冬下，近期内房企纷纷裁员降薪，为何港资房企却能在此时提升员工福利。对于经历过香港金融市场风波的港资房企而言，有什么值得内房企学习的过冬经验？此外2022年以来，部分港资房企逆势加码内地市场，是否存在抄底内地楼市的意图？ 部分港资抄底意图明显，现金流管控意识较强 近期，在加码内地市场的港资房企身影中，常常能看到新世界发展的名字。2022年4月26日，新世界发展与新创建集团发布联合公告称，以19.024亿元，从龙光交通集团收购高速公路的管理及营运的公司40%股权及相关股息和债权。同日，新世界中国公告称，已与招商蛇口签署战略合作协议，双方将在内地和香港开展战略合作，涉及住宅开发、商业体打造、城市更新及旧改项目、股权及资产收购项目等多个领域。 一天之内，接连收购龙光系资产并签约招商蛇口，新世界发展逆势抄底的意图十分明显。事实上早在2021年6月，新世界发展就已在公司内部公布quickwin（快赢）战略。2022年2月的业绩会上，新世界发展表示会预留约200亿港元用于收购（内地方 面约90亿元人民币，香港约80亿港元），并看准时机进军大湾区，留意地点较好、成熟、短期内可销售的改造项目。而近期新世界发展加码内地市场，则可以看做对是quickwin战略的贯彻。 表：近期港资房企内地市场布局情况 时间 港资房企 内地市场加码情况 2022/04 新世界发展 新世界发展旗下新世界中国宣布与招商蛇口签署战略合作协议，涉及住宅开发、商业体打造、城市更新及旧改项目、股权及资产收购项目等多个领域。 2022/04 新世界发展 新世界发展拟19.02亿收购龙光交通广西子公司40%股权及债权。 2022/01 恒基兆业 旭辉控股与恒基兆业成立合营企业开发苏州地块，出资5.51亿。 2022/01 嘉里建设 嘉里建设公告称，全资附属公司卓妙有限公司成功招标购入上海市黄浦区金陵东路综合用地，总代价133.29亿元。 2021/12 瑞安房地产 与武汉城建集团联合体以170亿元拿下包括“武船A包”在内的武昌古城“武船”3宗地块，成为武汉新任总价“地王”。 2021/12 香港置地 香港置地以34.3亿元竞得重庆2宗地和22.3亿元竞得成都1宗地。 2021/12 新世界发展 新世界中国近期拿下3宗大湾区旧改项目涉及深圳龙岗、光明及广州。 数据来源：CRIC整理 除了近期频频出手的新世界发展外，嘉里建设、瑞安房地产及香港置业等也同样积极布局，如嘉里建设于2022年1月以133亿元的价格获取了上海黄浦区商住办地块； 而瑞安房地产则于2021年12月与武汉城建集团以170亿的价格获取武汉武昌古城三地 块，刷新了当时的武汉总价地王。 虽然部分港资房企于内地大举扩张，但在现金流方面仍保持了较强的管控意识。以嘉里建设获取的133亿上海商住办地块为例，在选择之初就做了初步的资金流预测，地块中包含了一部分的住宅作为配套，嘉里建设表示能够“对长短中的资金流有一个比较健康的调节”。此外新世界发展在住宅销售领域调整了买地策略，倾向于在二三线城市购入规模较小不需要长期发展的土地，以缩短发展周期，加快周转速度。以擅长慢周期开发闻名的港资房企，主动拥抱快周期开发模式，无疑是因地制宜，在内地多年的发展中学习到的经验，能有效减轻企业资金链的承压。 与此同时，部分港资房企仍处于审慎观望状态，如2022年5月十年未曾拿地的和记黄埔参与广州首轮集中供地竞拍，但仅参与了一次竞价，并未有进一步动作。而九龙仓方面则表示在内地选择投资项目时会比较挑剔，到目前仍未有相关动作。 表：港资房企未来内地市场布局战略 港资房企 内地布局战略 新世界发展 新世界发展会预留大约200亿港元用于收购，会看准时机进军大湾区，留意地点较好、成熟、短期内可销售的改造项目。 嘉里建设 希望在内地能够深耕大湾区、长三角、北京等主要城市，能够找到非常优质的地点，然后建设非常优质的综合体。 恒基兆业 继续于一线及极具经济增长潜力之二线城市物色发展项目，务求扩大土地储备。同时亦会加强与内地发展商合作，以推动业务发展。 瑞安房地产 内地房地产最坏情况仍未出现，瑞安等待时机进行收购。 太古地产 太古地产会把一些非核心资产卖掉，抽取一些资金再循环去实现目标。 新鸿基地产 集团将继续采取选择性和专注的策略，在内地主要城市寻求投资机会。 长江实业 香港及内地为集团地产业务重点市场，集团将继续物色合适物业发展机会，对两地前景充满信心。 九龙仓 九龙仓自2019年起已有两至三年时间没有在内地投地，但九龙仓主席兼常务董事吴天海强调没有退出内地物业市场的意图，只是在选择投资项目时比较挑剔，有好项目时仍然会考虑投资。 数据来源：CRIC整理 稳健财务及布局ESG领域，获取大额低成本融资 相比于内房企，港资房企经历过市场多轮风波，更具有忧患意识，在财务策略上更加审慎稳重。如新鸿基地产、嘉里建设及太古地产的净负债率均不足20%，而新世界发展净负债率最高，达到了43.6%，但仍保持在50%以下。港资房企凭借其优异的财务指标，能够获得金融机构的青睐，保障其融资渠道的畅通。 表：2021年末港资房企净负债率情况 指标 新世界发展 新鸿基地产 恒基兆业 嘉里建设 太古地产 现金（亿港元） 524 179 124 174 148 短期有息负债（亿港元） 556 243 318 53 90 长期有息负债（亿港元） 1278 986 680 345 156 总权益（亿港元） 3007 6055 3522 1323 2942 净负债率 43.60% 17.33% 24.81% 16.89% 3.32% 数据来源：企业年报、CRIC整理 2022年上半年，港资房企发行或申请多笔融资，其中多笔都与绿色金融相关，涉及融资规模较大。2022年2月，瑞安房地产与上海浦东发展银行上海分行签署了房地产并购融资及ESG可持续发展融资人民币100亿元合作备忘录。6月15日，新鸿基地产与16家国际及本地银行签署五年期可持续发展表现挂钩贷款协议，包括三成定期贷款及七 成循环贷款。最终总贷款额达到207亿港元，是香港房地产界历来最大规模可持续发展表现挂钩贷款。 表：2022年港资房企重要融资情况 时间 港资房企 融资方式 详情 1月19日 新世界发展 美元中期票据 新世界发展有限公司发布公告称，已向香港联合交易所有限公司提出申请计划其70亿美元中期票据计划上市。 2月25日 瑞安房地产 并购融资/ESG可持续发展融资 瑞安房地产公布，与上海浦东发展银行上海分行签署了房地产并购融资及ESG可持续发展融资人民币100亿元合作备忘录。 5月6日 恒基兆业 美元中期票据 恒基地产公告披露，已向香港联合交易所有限公司提出申请70亿美元中期票据计划。 6月8日 新世界发展 绿色永续债券/社会责任债券 新世界发展亚洲首次发行的绿色永续债券和社会责任债券。其中绿色永续债券预期发行规模3亿美元；社会责任债券发行规模2亿美元，年期5年。 6月15日 新鸿基地产 可持续发展表现挂钩贷款 新鸿基地产与16家国际及本地银行签署一笔五年期可持续发展表现挂钩贷款协议，包括三成定期贷款及七成循环贷款。最终总贷款额达到207亿港元，是香港房地产业界历来最大规模可持续发展表现挂钩贷款。 数据来源：CRIC整理 港资房企之所以能够贷到如此大规模的可持续发展表现贷款或绿色债，除了财务稳健，还由于其可持续建筑开发经验丰富，ESG管理水平较高等。 根据全球独立研究企业Sustainalytics公布的ESG风险评分，大部分港资房企都表现较好并优于其他内房企，其中太古地产及新世界发展得分分别为9.5及14.3，位列一二。港资房企在ESG评分方面获取优势，更能得到金融机构的青睐，从而转化为融资优势，在行业寒冬下获取低成本资金。 表：港资房企与TOP10内房企ESG风险评分情况 房企 风险评分 行业排名 全球排名 太古地产 9.5 36/1052 166/14899 新世界发展 14.3 237/1052 1165/14899 龙湖集团 15.8 308/1052 1658/14899 中国海外发展 16 321/1052 1720/14899 融创中国 16 323/1052 1749/14899 嘉里建设 16.9 382/1052 2121/14899 新鸿基地产 18.3 493/1052 2789/14899 恒基兆业 19.4 566/1052 3361/14899 万科企业 19.9 598/1052 3564/14899 瑞安房地产 20 603/1052 3612/14899 华润置地 20.3 622/1052 3771/14899 招商蛇口 21.5 710/1052 4378/14899 碧桂园 21.9 735/1052 4595/14899 绿城中国 25 915/1052 6431/14899 数据来源：Sustainalytics、CRIC整理 稳定可持续收入及多元化业务能够有效降低风险 除此之外，相比内房企，港资房企普遍拥有高价值的投资物业，持续性收入规模较大，地产销售收入仅占比相对较小。稳定的持续性收入以及多元化的收入结构也能够有效降低风险。 以新世界发展为例，2022财年上半年的物业发展收入为93.47亿港元，其中92%的物业发展收入来自于内地市场，由于政策及疫情影响，物业发展收入同比降低了27%。但由于新世界发展业务多元化，物业发展收入仅占总营收的26%，虽然收入有所下滑但对企业整体营收影响不大。2022财年上半年，新世界发展物业投资收入达到了25.18亿港元，同比升高了9%，占总营收的7%。除物业投资收入外，新世界发展还有保险、建筑、道路等多元收入，能够有效分担企业运营风险及市场风险。 除了新世界发展外，在内房企海外评级屡屡被下调的当下，2022年3月29日，惠誉确认了新鸿基地产长期发行人违约评级为“A”，短期IDR为“F1”；展望稳定。惠誉给出此评级的依据之一，就在于新鸿基地产的投资物业投资组合价值高，能够产生强劲的经常性收入。2022财年上半年，新鸿基地产的物业租赁收入为104.42亿港元，占总收入的26%。 图：新世界发展2022财年上半年各业务营业收入情况 备注：2022财年上半年的统计时间为2021年7月至2021年12月。 数据来源：企业年报、CRIC整理 整体来看，港资房企稳健审慎的发展模式更像是一把双刃剑，在内地房地产市 场快速发展的30年，过于谨慎的港资无疑错失了最好的发展契机。但在行业寒冬来临之后，港资房企的优势开始显现，多元的业务结构以及稳定的可持续性收入成为了过冬最佳对策，此外优异的财务指标以及绿色转型也让港企能够获取优质的低成本资金，从而为逆势加仓提供了可能性。