房地产2022年1-10月房企销售融资数据点评：房企十月销售平淡，净融资规模有所好转

房企十月销售平淡，净融资规模有所好转 ——2022年1-10月房企销售融资数据点评 2022年11月06日 证券研究报告行业研究行业专题报告房地产行业投资评级 看好 上次评级 看好 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDASECURITIESCO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 房企十月销售平淡，净融资规模有所好转 2022年11月06日 摘要: 百强房企销售：单月同比降幅扩大，操盘延续合作趋势。 10月房企销售数据低于前期预期，销售复苏节奏再度放缓，市场持续边际向下，主要系：1）多地散点式爆发疫情，导致消费者购房积极性下降，同时对房价和房地产市场的悲观预期，带来置业意愿再次走弱，多数购房者持续处于观望状态，成交情况并不理想；2）房地产市场热度自然向下，行业仍处于下行区间。我们预计如果未来没有强有力的刺激，市场很难有一定程度的企稳，并将继续维持下行趋势。 政策方面，我们认为“930”政策真正的需求刺激有限，对于预期的作用以及积极信号的释放或大于实际拉动效果。首先从重要性来看，该新政是除了银保监会、央行金融体系之外，中央部委出台的一项非常重要的自上而下的政策。其次从紧迫性来看，该政策选择在9月底而非会议结束后出台，说明对于全国房地产市场而言，出台强有力政策的是非常紧迫且必要的。最后从部委出台口径来看，“930”新政由国税总局和财政部出台，体现了国家对房地产行业的呵护。考虑到居民对于收入和房地产市场的悲观预期，我们认为市场的根本性扭转须依靠全国性政策支撑以及信心和预期的修复，一系列政策能否对房地产销售起到决定性支撑作用仍待观察。综合来讲，目前房地产市场热度还处低位，整体信心依旧偏弱，行业需要更多政策“组合包”，以量变形成质变的方式推动销售复苏。我们认为当前房地产市场的问题不是一个单维度的问题，而是房产体系的问题，出台的相关政策需要时间传导和迭代才能发挥效果，同时未来政策依然有一定放松空间，包括放松核心城市限购限贷政策、加大对房企拿地、融资等方面的支持力度等。 融资：融资规模同比改善，平均期限缩短。 2022年10月房企境内外债券融资规模418.24亿元，环比下降28.7%，同 比上升46.9%，同比增速为今年4月后首次转为正增，主要系去年10月债券市 场受到典型房企债务违约的影响发债总额基数较低。其中，境内债发行389.6亿元，同比增长112%，境外债发行28.61亿元，同比下降71.7%，境外债发行规模为年内第2低的水平，仅次于今年8月。10月境内债平均期限3.23年， 环比下降2.2年，平均利率2.98%，较上月微增。境外债平均期限1.3年，环比下降0.8年，平均利率7.41%，相比9月上升66bp。境内债中，超短期融资券发行规模增加，公司债、企业债与中期票据发行规模下降，因而整体平均期限有所降低。境外债方面，远洋资本通过将南通星龙房地产开发有限公司50%的股权质押于受托管理人，成功发行了一期期限为2年、票面利率为10.75%的债券；此外朗诗绿色管理成功落实交换要约，并发行了一期本金总额为1.19亿美元、期限为1年，票面利率为6%的新票据。分企业性质来看，10月上市房企发行境内债222.63亿元，同比增长468%，整体规模仅略低于今年3月和7月 （超过250亿元）。非上市房企发行规模167亿元，同比增长15.5%。境内债发行主体以国企央企为主，国企发行期限缩短，发行利率下行；民企和其他所有制企业发债47亿元，发债主体有万科和卓越商业等。10月有5家上市房企评级被下调，1笔境外债发生技术性违约，1笔境内债本息违约，逾期本金5亿元，6笔债券展期。 销售差异化愈发凸显，行业修复需要时间。 十月份百强房企销售再度转弱，行业下行压力持续、市场信心及购买力缺失并未得到改善、购房观望情绪也愈加浓厚，叠加疫情反复再次扰动行业回暖节奏与复苏进展，企业整体的销售去化压力在进一步加大。我们认为需求不振主要源自于购房者对收入、市场本身及房价的悲观预期，预期修复需要政策带动。我们预计，未来若能出台一系列自上而下的全国性政策或者核心城市出台大的放松政策，房地产市场企稳的预期才会更强；此外也不排除未来将在现有政策的基础上进一步加大力度和频次。无论何种方式，要想真正走出困境，可能还需较长一段时间。 板块方面，当前房地产行业再度探底，基于当前脉冲式的市场销售行情，我们判断未来销售端的差异化将越发凸显，可能只有部分一二线核心城市（甚至部分二线核心城市的核心区域）能够保持较好的销售流速和去化，城市的分化将带动销售的分化，加之年内行业出清仍将继续，熬过低谷期的房企才有望收获行业回暖的红利，因此我们建议重点关注信用情况更为良好，资金链更为安全，货值更为充裕的国企央企以及优质的混合所有制企业如保利地产、金地集团、招商蛇口、中海地产、华润置地、华发股份、南山控股。 风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期，房地产税、预售资金政策调控超预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。 目录 1百强房企销售：单月同比降幅扩大，操盘延续合作趋势4 2融资：融资规模同比改善，平均期限缩短8 3销售差异化愈发凸显，行业修复需要时间11 风险因素11 图表目录 图表1：百强房企全口径累计销售金额及同比增速（亿元，%）4 图表2：百强房企全口径单月销售金额及同比增速（亿元，%）4 图表3：各梯队房企累计销售金额及同比增速（亿元，%）4 图表4：各梯度房企当月销售金额同比增速（亿元，%）4 图表5：各梯队房企全口径销售金额累计入榜门槛（亿元）5 图表6：各梯队房企权益口径金额累计入榜门槛（亿元）5 图表7：各梯队房企累计权益销售金额占比5 图表8：操盘金额与权益金额比例5 图表9：10月百强房企销售情况6 图表10：房企发债总额及同比增速8 图表11：境内外债券发行规模占比（%）8 图表12：境内债券发行种类占比（%）8 图表13：境外债发行规模及同比增速8 图表14：境内债平均发行期限及利率8 图表15：境外债平均发行期限及利率8 图表16：上市公司境内债发行规模及同比增速9 图表17：国企和民企境内债券发行规模（亿元）9 图表18：10月境外评级机构下调房企评级情况9 图表19：10月房企境外债违约事件10 图表20：10月房企境内债违约事件10 图表21：房企年度到期债务规模10 图表22：房企月度到期债务规模10 1百强房企销售：单月同比降幅扩大，操盘延续合作趋势 百强房企累计销售金额同比降幅收窄，环比基本持平。2022年1-10月百强房企累计销售金额为59,222.50亿元，同比下降44.6%，较上月跌幅收窄1.2pct，下跌态势延续但跌幅继续小幅收窄。百强房企单月全口径销售金额为6134.70亿元，同比下降31.7%，跌幅扩 大5.21pct，环比降2.1%。10月房企销售数据低于前期预期，销售复苏节奏再度放缓，市场持续边际向下，主要因为：1）多地散点式爆发疫情，导致消费者购房积极性下降，同时对房价和房地产市场的悲观预期，带来置业意愿再次走弱，购房需求降至低位水平，目前多数购房者持续处于观望状态，成交情况并不理想；2）房地产市场热度自然向下，行业仍处于下行区间。我们预计如果未来没有强有力的刺激，市场很难有一定程度的企稳，并将继续维持下行趋势。 图表1：百强房企全口径累计销售金额及同比增速（亿元，%）图表2：百强房企全口径单月销售金额及同比增速（亿元，%） 百强房企当月销售金额（万亿元）环比增速（%） 同比增速（%） 全国商品房累计销售金额（万亿元）百强房企累计全口径销售金额（万亿元)全国累计同比（%）百强累计同比（%） 20150% 2.0 200% 100% 15 50% 10 0% 5 -50% 1.5 1.0 0.5 150% 100% 50% 0% -50% 0-100% 0.0 -100% 资料来源：克而瑞，统计局，信达证券研发中心资料来源：克而瑞，信达证券研发中心 各梯队累计同比跌幅均收窄，TOP6-10房企累计和当月销售金额同比跌幅收窄幅度最明显。各梯队房企累计销售金额同比增速TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-50/TOP51-100分别为-39.8%/-31.8%/-47.0%/-52.3%/-45.2%，同比收窄2.21/2.18/1.21/0.31/0.67pct， 各梯队同比降幅均有收窄，TOP5和TOP6-10跌幅收窄最为明显。当月销售金额同比-12.8%/-5.5%/-35.3%/-49.3%/-37.3%，同比变化-4.47/0.27/2.23/-5.69/-14.68pct，TOP6-10和 TOP11-20排次的房企，当月销售同比跌幅有所收窄。 图表3：各梯队房企累计销售金额及同比增速（亿元，%）图表4：各梯度房企当月销售金额同比增速（亿元，%） TOP5TOP6-10TOP11-20TOP21-50TOP51-100TOP5同比TOP6-10同比TOP11-20同比 TOP5TOP6-10TOP11-20TOP21-50TOP51-100TOP5同比TOP6-10同比TOP11-20同比 14 TOP21-50同比TOP51-100同比 12 10 8 6 4 2 0 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 TOP21-50同比TOP51-100同比 400% 300% 200% 100% 0% -100% 资料来源：克而瑞，信达证券研发中心资料来源：克而瑞，信达证券研发中心 多数梯队房企的累计入榜门槛同比跌幅收窄。10月百强房企TOP5/TOP10/TOP20/TOP50/TOP100累计全口径销售金额入榜门槛分别为2295.00/1529.10/787.10/346.90/112.40亿元，同比下降48.2%/37.6%/45.1%/49.0%/48.1%。 各梯队入榜门槛同比增速变动2.4/-0.2/2.4/1.8/2.0pct，除了TOP10之外跌幅均收窄。权益 口径来看，TOP50入榜门槛同比跌幅大幅收窄3.4pct，整体来看TOP50房企表现较快改善。 图表5：各梯队房企全口径销售金额累计入榜门槛（亿元）图表6：各梯队房企权益口径金额累计入榜门槛（亿元） 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2019/102020/102021/102022/10 TOP5TOP10TOP20TOP50TOP100 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2019/102020/102021/102022/10 TOP5TOP10TOP20TOP50TOP100 资料来源：克而瑞，信达证券研发中心资料来源：克而瑞，信达证券研发中心 TOP20整体集中度进一步提高，操盘合作趋势延续。2022年10月，TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-50/TOP51-100房企占百强房企累计权益销售金额比例为 19.4%/9.2%/12.3%/16.7%/12.3%，分别变动0.15/-0.06/0.18/-0.11/-0.18pct，TOP5和TOP TOP11-20占比提升，TOP20整体集中度进一步提高。操盘与合作方面，10月百强房企操盘金额/全口径金额为88.2%，上升0.26pct。权益金额/全口径金额为69.9%，下降0.02pct，总体数据变动依然较小，企业合作趋势未改。 图表7：各梯队房企累计权益销售金额占比图表8：操盘金额与权益金额比例 25% 20% 15% 10% 5% 95% 操盘金额/全口径金额 权益金额/全口径金额 9