房地产行业周报：销售表现低迷，优质民企全额担保发债进展顺利

核心观点：销售表现低迷，优质民企全额担保发债进展顺利 受疫情散发影响，进入9月后房地产销售数据依旧保持低迷，一手房销售数据同比环比均下滑。保交楼政策层面，郑州加快纾困基金落地、召集房企参会等举措具有较强的示范作用和借鉴意义，我们预计后续将有更多城市跟进出台保交楼措施。房企融资层面，继龙湖集团后，美的集团、新城控股和碧桂园均获得中债信用增进公司全额担保支持发债，优质民企的融资渠道逐渐打开，保障后续项目开发和企业的可持续发展。多重措施作用下，我们预计后续政策面持续宽松，需求端悲观情绪或将逐步修复，在低基数影响下行业增速四季度有望同比转正，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：保交楼措施持续推进，多地优化公积金政策 中央层面：央行将引导金融机构将存款利率下降效果传导到贷款端，保障房地产合理融资需求，合理支持刚性和改善性住房需求。住建部将会同教育部等部委指导督促各地加快完善住房保障体系，引导建筑企业逐步建立建筑工人用工分类管理制度。 地方层面：河南、重庆、海南等地持续优化购房公积金政策，郑州提出加快纾困基金落地，30天内要实现全市所有停工楼盘全面持续实质性复工。长春、吉林丽水等地颁布购房补贴政策，浙江建德外来人口在本市购买新建商品住房，一次性补贴2万元。北京“十四五”力争完成全市2000年底前建成的1.6亿平方米老旧小区改造，22个传统商圈改造升级。 市场端：销售数据同比走低，土地成交面积同比增长 销售端：2022年第36周，全国64城商品住宅成交面积276万平米，同比下降45%，环比下降36%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达14467万平米，累计同比下降36%，一二线城市走势较好于三四线。全国23城二手房成交面积为99万平米，同比增速-5%，前值6%；年初至今累计成交面积4537万平米，同比增速-23%，前值-23%。 投资端：2022年第36周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积4932万平方米，成交土地规划建筑面积3500万平方米，同比增加46%，成交溢价率为1.6%。 一线城市成交土地规划建筑面积45万平方米，同比增加110%；二线城市成交土地规划建筑面积1044万平方米，同比增加45%；三线城市成交土地规划建筑面积2411万平方米，同比增加45%。 融资端：国内信用债发行同比环比减少，海外债无新增发行 2022年第36周，信用债发行12亿元，同比减少86%，环比减少72%，平均加权利率5.8%，环比增加195BPs；海外债无新增发行。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、保交楼措施持续推进，多地优化公积金政策 中央层面：（1）央行：引导金融机构将存款利率下降效果传导到贷款端，降低企业融资和个人信贷的成本；保障房地产合理融资需求，合理支持刚性和改善性住房需求。（2）财政部：加快地方政府专项债券发行使用，截至8月底，已累计发行3.52万亿元。（3）住建部：将会同教育部等部委指导督促各地加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，着力解决好教师队伍的住房困难问题；引导建筑企业逐步建立建筑工人用工分类管理制度。（4）中央深改委：推进农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市。（5）PMI：8月中国财新服务业PMI为55，较7月回落0.5个百分点，为2021年6月以来次高，延续6月以来的修复态势。（6）国家统计局：8月CPI同比上涨2.5%，居住价格上涨0.6%。 地方层面：（1）北京：“十四五”力争完成全市2000年底前建成的1.6亿平方米老旧小区改造，22个传统商圈改造升级，推进700处老旧厂房更新改造，基本完成134个在途城镇棚户区改造项目；2022年以来36个项目网签数据为0。（2）河南：发布2022年人才公寓建设计划：明确建设项目72个，共计4.7万套；支持刚性和改善性住房需求，保持房地产市场平稳发展。（3）湖北：新建住宅小区按照每百户不低于20平米建面配建养老设施。（4）广东：下半年开工项目为重点，及时解决落地的各种问题；支持银行机构向中小微企业发放循环授信、随借随还的贷款，受疫情影响的中小微企业用水等欠费不停供；鼓励工业园区开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。（5）杭州：截至8月底，全市已筹集保障性租赁住房10.8万套，完成年度筹集任务的77.1%。（6）郑州：30天内实现全市所有停工楼盘全面持续实质性复工，税务部门要对不配合复工的房地产企业进行偷漏税核查；加快纾困基金落地，永威锦艺等房企项目获支持。（7）吉林：明确保交楼时限要求，确保各项举措不折不扣落实到位。（8）石家庄：公积金中心推“一人买房全家帮”新政。 （9）重庆及四川：共同印发《重庆都市圈发展规划》，为中西部第一个跨省域都市圈规划，范围包括重庆主城都市区21个区和四川广安全域，预计到2025年重庆都市圈重点领域同城化全面实现。（10）六安：发布新政：购买主城区“购房补贴”库中的新建商品房最高每套补贴4万元；公积金贷款首付最低比例调整为20%。（11）德州：市辖区购房提取公积金的，提取人及配偶名下不受房屋套数限制，再次申请住房公积金贷款无间隔时间，此外，京津冀、山东缴存人申请公积金贷款无户籍限制。（12）丽水：享受“人才购房补贴”政策的引进人才和高校毕业生，在市区购房，可申请“人才购房补贴”前置发放，用于购房首付。 表1：支持保障房地产合理融资需求，公积金政策持续优化 2、销售端：新房成交量同比下滑，二手房成交量同比下降 2.1、64大中城市新房成交增速同比下降 根据房管局数据，2022年第36周，全国64城商品住宅成交面积276万平米，同比下降45%，环比下降36%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达14467万平米，累计同比下降36%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比持续下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比下降 图3：2022年第36周64大中城市成交面积同比环比均下降 图4：2022年第36周64大中城市中一线城市成交面积同比环比均上涨 图5：2022年第36周64大中城市中二线城市成交面积同比环比均下降 图6：2022年第36周64大中城市中三四线城市成交面积同比环比均下降 根据房管局数据，2022年第36周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-36%。各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为5%、-58%、-42%，年初至今累计增速-28%、-34%、-43%。 图7：年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 2.2、23城二手房成交同比下降 2022年第36周，全国23城二手房成交面积为99万平米，同比增速-5%，前值6%；年初至今累计成交面积4537万平米，同比增速-23%，前值-23%。 图8：23城二手房成交同比下降 图9：二手房市场累计成交面积同比下降 3、投资端：土地成交面积同比上涨 2022年第36周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积4932万平方米，成交土地规划建筑面积3500万平方米，同比增加46%，成交溢价率为1.6%。一线城市成交土地规划建筑面积45万平方米，同比增加110%；二线城市成交土地规划建筑面积1044万平方米，同比增加45%；三线城市成交土地规划建筑面积2411万平方米，同比增加45%。 图10：100大中城市土地成交面积同比有所上涨 图11：100大中城市土地成交总价同比上涨 图12：100大中城市土地成交溢价率保持低位 4、融资端：国内信用债发行同比减少 2022年第36周，信用债发行12亿元，同比减少86%，环比减少72%，平均加权利率5.8%，环比增加195BPs；海外债无新增发行。 图13：国内信用债发行规模同比减少 图14：海外债发行规模同比持续下降 图15：债券发行规模累计同比持续下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2022年9月5-9日，下同）房地产指数上涨7.51%，沪深300指数上涨1.74%，相对收益为5.77%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第1位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：粤宏远A、中交地产、滨江集团、中国武夷、栖霞建设，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为数源科技、京基智农、莱茵体育、*ST银亿、*ST松江。 图16：本周房地产指数上涨7.51%，板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中粤宏远A、中交地产、滨江集团涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中数源科技、京基智农、莱茵体育跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 受疫情散发影响，进入9月后房地产销售数据依旧保持低迷，一手房销售数据同比环比均下滑。保交楼政策层面，郑州加快纾困基金落地、召集房企参会等举措具有较强的示范作用和借鉴意义，我们预计后续将有更多城市跟进出台保交楼措施。 房企融资层面，继龙湖集团后，美的集团、新城控股和碧桂园均获得中债信用增进公司全额担保支持发债，优质民企的融资渠道逐渐打开，保障后续项目开发和企业的可持续发展。多重措施作用下，我们预计后续政策面持续宽松，需求端悲观情绪或将逐步修复，在低基数影响下行业增速四季度有望同比转正，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。