民企发债再获支持，中报业绩分化明显

投资要点 7月销售同比降幅扩大，开发投资额和土地成交额同比降幅明显。2022年7月商品房销售面积9255万平，销售金额9691亿元，同比分别下降28.9%和28.1%，降幅较上月分别扩大10.6pp和7.4pp。累计来看，1-7月商品房累计销售面积78178万平，同比下降23.1%和28.8%，商品房累计销售金额75763亿元，同比下降28.8%。2022年7月地产开发投资额11148亿元，土地成交额875亿元，同比分别下降12.3%和33.4%；1-7月地产开发投资额79462亿元，土地成交额2918亿元，分别同比下降6.4%和43.0%。 8月重点32城累计销售面积（截至19日）同比-41%，环比-27%，11城二手房成交面积累计同比+14%，环比-17%。其中一线城市同比-22%，环比-13%； 二线城市同比-51%，环比-35%；三四线城市同比-31%，环比-22%。具体城市来看：1）一线城市下降幅度较小，其中北京环比增长18%，较上周增长幅度缩小31pp；2）二线城市整体下行幅度最大，济南、青岛分别同比下降96%和95%，同环比降幅均超过90%；3）三四线城市间分化明显，莆田同比下降71%，江门同比增长55%。二手房成交同比上升，11城二手房成交面积累计同比+14%，环比-17%。 民营房企发债融资再获支持。针对民营房企融资困难问题，4月份以来监管部门不断提供支持，为房企提供流动性，4月12日沪深交易所举办了信用保护工具支持民营企业债券融资座谈会，讨论通过市场化的信用保护工具改善民企融资环境，5月16日市场首单民营房企信用保护凭证业务正式落地，为龙湖供应链ABS增厚融资信用水平，标志着创新工具支持民营房企债务融资取得新的阶段性成果。本周示范性房企再度获得增信支持，8月19日交易商协会召开民营房企座谈会，探讨通过中债增进公司增信支持的方式支持民营房企发债融资。 上半年业绩预披露，业绩分化明显。近期，各公司陆续发布2022年上半年业绩预告，企业间业绩分化明显，建发国际集团预计归母净利润同比上涨150%-170%，保利集团预计上半年至少实现归母净利润107.2亿元，同比增长4%；除建发国际集团和保利集团外，其余地产企业预计业绩均出现下滑，其中首开股份、城建发展和南山控股归母净利润降幅超100%，预计分别同比下降253%-256%，141%-159%，128%-138%。物业板块华润万象生活预计上半年归母净利润同比增长25%-30%。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、天健集团、南山控股、华侨城A、华润置地、万科A、旭辉控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策放松不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 7月销售同比降幅扩大。2022年7月商品房销售面积9255万平，销售金额9691亿元，同比分别下降28.9%和28.1%，降幅较上月分别扩大10.6pp和7. 4pp。累计来看，1-7月商品房累计销售面积78178万平，同比下降23.1%和28.8%，商品房累计销售金额75763亿元，同比下降28.8%。 图1：7月商品房销售面积同比-28.9% 图2：7月商品房销售金额同比-28.2% 地产开发投资额和土地成交额同比降幅明显。2022年7月地产开发投资额11148亿元，土地成交额875亿元，同比分别下降12.3%和33.4%；1-7月地产开发投资额79462亿元，土地成交额2918亿元，分别同比下降6.4%和43.0%。 图3：7月地产开发投资额同比降幅扩大2.9pp 图4：7月土地成交额同比降幅33% 8月重点32城累计销售面积（截至19日）同比-41%，环比-27%，11城二手房成交面积累计同比+14%，环比-17%。其中一线城市同比-22%，环比-13%；二线城市同比-51%，环比-35%；三四线城市同比-31%，环比-22%。具体城市来看：1）一线城市下降幅度较小，其中北京环比增长18%，较上周增长幅度缩小31pp；2）二线城市整体下行幅度最大，济南、青岛分别同比下降96%和95%，同环比降幅均超过90%；3）三四线城市间分化明显，莆田同比下降71%，江门同比增长55%。二手房成交同比上升，11城二手房成交面积累计同比+14%，环比-17%。 表1：全国重点城市8月累计（截至19日）成交情况（单位：平方米） 表2：11城二手房8月累计（截至19日）成交情况（单位：平方米） 民营房企发债融资再获支持。针对民营房企融资困难问题，4月份以来监管部门不断提供支持，为房企提供流动性，4月12日沪深交易所举办了信用保护工具支持民营企业债券融资座谈会，讨论通过市场化的信用保护工具改善民企融资环境，5月16日市场首单民营房企信用保护凭证业务正式落地，为龙湖供应链ABS增厚融资信用水平，标志着创新工具支持民营房企债务融资取得新的阶段性成果。本周示范性房企再度获得增信支持，8月19日交易商协会召开民营房企座谈会，探讨通过中债增进公司增信支持的方式支持民营房企发债融资。 表3：近期支持民营房企债务融资政策 上半年业绩预披露，业绩分化明显。近期，各公司陆续发布2022年上半年业绩预告，企业间业绩分化明显，建发国际集团预计归母净利润同比上涨150%-170%，保利集团预计上半年至少实现归母净利润107.2亿元，同比增长4%；除建发国际集团和保利集团外，其余地产企业预计业绩均出现下滑，其中首开股份、城建发展和南山控股归母净利润降幅超100%，预计分别同比下降253%-256%，141%-159%，128%-138%。物业板块华润万象生活预计上半年归母净利润同比增长25%-30%。 表4：部分企业上半年业绩预披露 2市场回顾 上周A股市场整体表现尚可，沪指周线上浮。上证指数下跌0.57%、沪深300指数下跌0.96%，创业板指上涨1.61%，万得全A上周交易额5.25万亿，环比上涨6.20%。从板块表现来看，电气设备、农林牧渔、公用事业和房地产表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周上涨3.29%，在所有申万一级行业中相对排名4/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌8.16%，在所有申万一级行业中相对排名12/28。 上周申万地产板块交易额923.27亿，环比上涨24.59%。 图5：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图6：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周广宇发展、蓝光发展、南山控股、金地集团和招商蛇口等个股涨幅居前。西藏城投、万通地产、ST爱旭、中润资源等个股跌幅显著。 图7：上周广宇发展、蓝光发展、南山控股等个股涨幅显著 图8：上周ST爱旭、万通地产、西藏城投等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周ST爱旭、保利地产、万科A、广宇发展等排在行业前列，成交额均超51亿。其中，ST爱旭和保利地产交易额合计124.4亿，占板块交易额比重为12.4%。 从年初累计涨幅来看，中交地产、滨江集团、天保基建、ST爱旭、华发股份等涨幅居前，上涨个股个数占比36.4%。年初以来，ST新光、绿景控股、中房股份、泰禾集团等个股跌幅居前。 图9：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图10：年初以来申万地产上涨个股占比为36.4% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有24只股票上涨，龙湖集团、旭辉控股集团、金地商置、新城发展、绿城中国上涨明显，而建业地产、佳源国际控股、天誉置业、禹州地产、中国海外宏洋集团等位居跌幅前列。年初以来，中国宏泰发展、越秀地产、太阳城集团、绿城中国、九龙仓集团、长实集团等个股表现强势。上周从成交金额来看，中国海外发展、龙湖集团、碧桂园、华润置地、旭辉控股集团、万科企业、长实集团均超过5亿（人民币）。 图11：上周表现强势的港股通内房股 图12：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有9只股票上涨，永升生活服务、新城悦服务、招商积余、碧桂园服务、绿城服务涨幅明显，而雅生活服务、佳兆业美好、时代邻里位居跌幅前列。年初以来，无股票上涨。上周从成交金额来看，碧桂园服务、雅生活服务、招商积余、永升生活服务、世茂服务、金科服务、华润万象生活均超过2亿（人民币）。 图13：上周表现强势的物业股 图14：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 8月15日，央行公布消息，中期借贷便利操作和逆回购利率均下调10个基点。（观点网） 8月15日，中指研究院监测数据显示，上周楼市成交持续走低，土地整体供求较上周走低宅地均价降逾七成。（中华网） 8月15日，国家统计局公布数据：1）2022年7月份，70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数略增。一线城市商品住宅销售价格环比微涨、同比涨幅回落，二三线城市环比整体呈降势、同比降幅扩大。2）1-7月商品房销售额75763亿元，同比下降28.8%； 商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%。3）1-7月份，全国房地产开发投资79462亿元，同比下降6.4%；其中，住宅投资60238亿元，下降5.8%。4）1-7月份，房地产开发企业房屋施工面积859194万平方米，同比下降3.7%。其中，住宅施工面积607029万平方米，下降3.8%。房屋新开工面积76067万平方米，下降36.1%。5）1-7月份，房地产开发企业到位资金88770亿元，同比下降25.4%。（金十数据） 8月15日，广东惠州市住房和城乡建设局发布通知表示，首套普通住房商业性个人住房贷款首付比例降至2成。（观点网） 8月15日，浙江湖州市住房和城乡建设局发布通知表示，鼓励国企收购困难房企滞销房作为保障房，降低预售申请条件。（观点网） 8月15日，辽宁省葫芦岛市建昌县发布通知表示，重点整治未按房屋买卖合同约定如期交付等问题。（观点网） 8月16日，国家卫健委等十七部门发布关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见中表示，住房政策将向多子女家庭倾斜。（观点网） 8月16日，国家发展改革委举行8月份新闻发布会中表示：1）加快地方政府专项债券资金使用和政策性银行新增信贷投放。2）用于项目建设的3.45万亿专项债券额度基本发行完毕。（观点网） 8月16日，中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT首批三只保障性租赁住房公募REITs产品正式发售，发售时间为8月16日至17日，拟认购份额均超100倍。（观点网） 8月16日，杭州市规划和自然资源局发布第三批集中供地公告，拟出让19宗地块，总出让面积104.5万平方米，总起价409.6亿元。（观点网） 8月16日，无锡市自然资源和规划局发布今年第四批集中土地出让预公告，拟出让12宗地块，其中10宗为宅地，2宗为商住用地，共计80.61万平米涉宅地。（观点网） 8月16日，浙江省湖州市住房公积金管理委员会发布通知表示，缴存职工家庭单笔住房公积金最高可贷70万元。（观点网） 8月16日，安徽宿州市泗县官微发布《关于共创房地产业繁荣的倡议书》，倡议公职人员发动亲友参与购房。（观点网） 8月16日，安徽省芜湖市住房和城乡建设局发布文章表示，领导“一对一”负责出问题的房地产项目。（观点网） 8月16日，浙江海宁市发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》，内容涉及取消外地居民购房限制政策、新购房不再限售等。（观点网） 8月17日，住房城乡建设部住房保障司副司长潘伟表示：1）“十四五”期间计划建设筹集保障性租赁住房870万套（间）。2）优化公租房轮候与配租规则，多子女家庭可直接组织选房。（新京报） 8月17日，济南市委市政府召开新闻发布会，解读济南二手房“带押过户”这一全国首创的登记新模式，降低二手房交易成本。（金融界） 8月17日，安徽省宿州市房产管理服务中心发