短期业绩承压，销售拿地跑赢行业

招商蛇口（001979.SZ） 短期业绩承压，销售拿地跑赢行业 营收个位数增长，利润短期承压。2022Q1-3公司实现营业总收入895 亿元（YoY+9.5%），归母净利润29.6亿元（YoY-53.4%），扣非归 证券研究报告|季报点评 2022年10月31日 买入（维持） 股票信息 母净利润23.3亿元（YoY-52.2%）。营收增长而利润大幅降低主要由 于：（1）毛利率下滑，2022Q1-3整体毛利率18.7%（YoY-3.2pct），税后毛利率14.3%（YoY-3.2pct）；（2）投资净收益同比下降58.6% 至12.7亿元，主要因为转让子公司产生投资收益减少；（3）少数股东损益占净利润比重从去年的27.2%提升至53.4%。 销售跑赢行业，全年目标完成率61%。公司2022Q1-3实现销售金额 2016亿元（YoY-16.3%），权益销售金额1230亿元（YoY-19.4%），销 售面积753万平方米（YoY-27.5%），销售均价26774元/平方米 （YoY+15.3%）。公司前三季度销售额位居克而瑞榜单第6位，百强房企前三季度销售额平均下降45.8%，公司销售额降幅小于百强。截止第三季度末公司已经完成全年3300亿销售目标的61%。 在核心城市积极拓储，一二线拿地占比近九成。公司2022Q1-3新增土储建面593万方（YoY-45.1%），拿地金额1034亿元（YoY-33.4%），拿地强度51.3%。公司一直围绕高能级城市拿地，今年更为聚焦，前三季度在一二线城市拿地金额占比89%，其中上海占比35%，三线城 市也主要位于长三角、海西和粤港澳城市群，城市基本面佳。一二线城市拿地占比提升推动拿地均价同比提升21.3%至1.7万元/平，土储表不断修复。 财务稳健，三道红线维持绿档。截止2022Q3，公司有息负债2054亿元，较年初增长15.6%。公司净负债率47%，剔除预收账款资产负债率63.1%，现金短债比1.94倍（Wind测算口径），三道红线维持绿 行业房地产开发 前次评级买入 10月28日收盘价(元)14.04 总市值(百万元)108,656.94 总股本(百万股)7,739.10 其中自由流通股(%)99.99 30日日均成交量(百万股)48.36 股价走势 招商蛇口沪深300 82% 62% 41% 21% 0% -21% -41% 2021-112022-032022-062022-10 作者 档。截止上半年，公司综合融资成本4.1%，较年初下降38BP，处于行业低位。2022年至今，公司共发行了71.7亿元的超短融、108亿元的公司债、60亿元的中票、38.4亿元的ABN和21.1亿元的ABS，加权票面利率2.8%。 投资建议：考虑到公司作为央企龙头，财务稳健，融资成本极具优势，能够积极参与土地市场，随着公司土储中的低毛利地块逐渐消化，新拿地土储表不断修复，我们认为公司最终将受益于竞争格局改善。我们预测公司22/23/24年营业收入分别为1770/1934/2097亿元，归母 净利润分别为91/96/105亿元，对应摊薄EPS为1.18/1.24/1.35元/股。当前股价对应2022年动态PE11.9x，维持“买入”评级。 风险提示：毛利率下降超预期；持有物业拓展不及预期；行业政策出台速度和执行力度不及预期；疫情反复影响超预期。 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理肖依依 执业证书编号：S0680121070010邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 研究助理肖畅 执业证书编号：S0680122050008邮箱：xiaochang@gszq.com 相关研究 1、《招商蛇口（001979.SZ）：上半年业绩承压，在核心城市积极拓储》2022-09-03 2、《招商蛇口（001979.SZ）：投资聚焦“强心30城” 财务指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 多渠道拓展持续推进》2022-03-22 营业收入（百万元） 129,621 160,643 176,970 193,422 209,700 3、《招商蛇口（001979.SZ）：央企龙头受益集中度提升 增长率yoy（%） 32.7 23.9 10.2 9.3 8.4 毛利率即将走出至暗时刻》2021-11-22 归母净利润（百万元） 12,253 10,372 9,108 9,582 10,468 增长率yoy（%） -23.6 -15.3 -12.2 5.2 9.2 EPS最新摊薄（元/股） 1.58 1.34 1.18 1.24 1.35 净资产收益率（%） 6.7 5.5 4.8 4.9 5.1 P/E（倍） 8.9 10.5 11.9 11.3 10.4 P/B（倍） 1.3 1.3 1.2 1.1 1.0 资料来源：Wind，国盛证券研究所注：股价为2022年10月28日收盘价 请仔细阅读本报告末页声明 财务报表和主要财务比率 资产负债表（百万元 利润表（百万元） 会计年度 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 会计年度 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 流动资产 575527 653058 659745 717980 805525 营业收入 129621 160643 176970 193422 209700 现金 89306 79533 105174 134830 166634 营业成本 92435 119723 143656 153017 164803 应收票据及应收账款 2790 3299 2600 3351 2640 营业税金及附加 9054 9681 10618 14507 15727 其他应收款 94201 119567 116392 111163 121837 营业费用 2986 3914 4070 4836 6291 预付账款 10289 11867 10968 11787 12178 管理费用 1979 2145 2363 2583 2800 存货 360793 417636 403254 435193 480380 研发费用 71 116 118 132 142 其他流动资产 18148 21156 21356 21656 21856 财务费用 2224 2006 2501 3074 2877 非流动资产 161631 203145 226927 250868 275838 资产减值损失 -2570 -3391 -1770 -967 -1048 长期投资 40124 61561 84839 108289 131908 其他收益 202 252 210 223 223 固定资产 4365 9234 9326 9517 10659 公允价值变动收益 8 157 100 104 0 无形资产 604 1430 1441 1454 1488 投资净收益 6107 3728 4107 4489 4866 其他非流动资产 116537 130921 131321 131609 131784 资产处置收益 -6 7 0 0 0 资产总计 737157 856203 886672 968849 1081363 营业利润 24080 22753 19830 21056 23197 流动负债 373787 428079 423030 475851 560099 营业外收入 149 204 160 165 170 短期借款 17717 3628 3991 4390 4829 营业外支出 119 115 117 116 117 应付票据及应付账款 46563 57909 61804 65710 71626 利润总额 24109 22843 19873 21105 23250 其他流动负债 309507 366541 357235 405752 483644 所得税 7196 7641 5860 6363 7146 非流动负债 110013 151370 172874 191964 208157 净利润 16913 15202 14013 14742 16104 长期借款 100356 133884 155388 174478 190672 少数股东损益 4660 4829 4904 5160 5637 其他非流动负债 9658 17485 17485 17485 17485 归属母公司净利润 12253 10372 9108 9582 10468 负债合计 483800 579448 595904 667815 768256 EBITDA 29843 29486 26992 29142 32265 少数股东权益 151987 168084 172988 178148 183784 EPS（元） 1.58 1.34 1.18 1.24 1.35 股本 7923 7923 7923 7923 7923 资本公积 14068 14189 14189 14189 14189 主要财务比率 留存收益 62318 66071 75764 86333 98391 会计年度 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 归属母公司股东权益 101370 108671 117780 122885 129322 成长能力 负债和股东权益 737157 856203 886672 968849 1081363 营业收入(%) 32.7 23.9 10.2 9.3 8.4 营业利润(%) -8.5 -5.5 -12.8 6.2 10.2 归属于母公司净利润(%) -23.6 -15.3 -12.2 5.2 9.2 获利能力毛利率(%) 28.7 25.5 18.8 20.9 21.4 现金流量表（百万元） 净利率(%) 9.5 6.5 5.1 5.0 5.0 会计年度 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E ROE(%) 6.7 5.5 4.8 4.9 5.1 经营活动现金流 27622 25977 23032 25610 28632 ROIC(%) 7.5 6.2 5.2 4.9 4.8 净利润 16913 15202 14013 14742 16104 偿债能力 折旧摊销 1587 1919 2458 3029 3831 资产负债率(%) 65.6 67.7 67.2 68.9 71.0 财务费用 2224 2006 2501 3074 2877 净负债比率(%) 28.9 38.8 37.4 37.6 36.8 投资损失 -6107 -3728 -4107 -4489 -4866 流动比率 1.5 1.5 1.6 1.5 1.4 营运资金变动 7167 7305 8266 9358 10687 速动比率 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 其他经营现金流 5838 3273 -100 -104 0 营运能力 投资活动现金流 -4818 -24277 -22033 -22378 -23934 总资产周转率 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 资本支出 4233 10007 503 492 1351 应收账款周转率 56.3 52.8 60.0 65.0 70.0 长期投资 -7027 -10223 -23278 -23450 -23619 应付账款周转率 2.3 2.3 2.4 2.4 2.4 其他投资现金流 -7612 -24492 -44808 -45336 -46202 每股指标（元） 筹资活动现金流 -7894 -11161 24642 26423 27105 每股收益(最新摊薄) 1.58 1.34 1.18 1.24 1.35 短期借款 -4453 -14089 363 399 439 每股经营现金流(最新摊薄) 3.57 3.36 2.98 3.31 3.70 长期借款 13