财务维持稳健，投资呈现韧性

招商蛇口(001979.SZ) 财务维持稳健，投资呈现韧性 房地产 2022年10月31日 推荐(维持) 股价:14.04元 主要数据 行业房地产 公司网址www.cmsk1979.com 大股东/持股招商局集团有限公司/59.53% 实际控制人国务院国有资产监督管理委员会总股本(百万股)7,739 流通A股(百万股)7,738 流通B/H股(百万股) 总市值(亿元)1,087 流通A股市值(亿元)1,086 每股净资产(元)10.65 资产负债率(%)70.5 事项： 公司公布2022年三季报，前三季度实现营收894.8亿元，同比增长9.5%，归母净利润29.6亿元，同比下降53.4%。 平安观点： 多因素致业绩承压。公司前三季度营收同比增长9.5%，归母净利润同比下降53.4%，利润增速低于营收主要因：1）受房地产市场下行、房租减免等因素影响，期内毛利率同比下降3.2个百分点至18.7%；2）期间费用率同比提升0.5个百分点至6.6%；3）转让子公司产生投资收益同比减少，上年同期以万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT上市，产生税后收益14.6亿元；4）少数股东损益占比同比提升26.2个百分点至53.4%。期末预收账款与合同负债合计值1850.1亿元，较年初增长24.3%，为近一年营收1.1倍，为后续业绩结转奠定基础。 证券分析师 杨侃 行情走势图 投资咨询资格编号S1060514080002BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑茜文 投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 销售降幅收窄，投资呈现韧性。公司前三季度销售金额2016.1亿元，同比下降16.3%，销售面积753万平米，同比下降27.5%，降幅较上半年明显收窄。销售均价26774元/平米，同比增长15.3%。前三季度新增土储建面593万平米、总地价1033.5亿元，拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为78.8%、51.3%，仍保持较高投资强度。平均楼面价17428元/平米，地价房价比65.1%，较2021年全年提升3.3个百分点。 财务保持稳健，维持绿档水平。三季度末公司在手现金773.9亿元，现金短债比1.9倍，短期偿债无忧；期末剔除预收账款与合同负债后的资产负债率、净负债率分别为63.1%、47%，较年初分别提升1.5个、4.2个百分点；三条红线仍维持绿档水平。 投资建议：维持此前盈利预测，预计公司2022-2024年EPS为1.21元、1.35元、1.46元，当前股价对应PE分别为11.6倍、10.4倍、9.6倍。公司作为央企龙头，融资优势突出，投资呈现韧性，且有望通过收并购、战略合作等方式继续补充优质土储，带动业绩逐步恢复，我们看好公司中长期表现，维持“推荐”评级。 公 司报 告 公 司季报点 评 证 券研究报 告 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 129,621 160,643 183,133 204,194 215,425 YOY(%) 32.7 23.9 14.0 11.5 5.5 净利润(百万元) 12,253 10,372 9,340 10,468 11,331 YOY(%) -23.6 -15.3 -10.0 12.1 8.2 毛利率(%) 28.7 25.5 23.0 23.4 23.8 净利率(%) 9.5 6.5 5.1 5.1 5.3 ROE(%) 12.1 9.5 8.5 9.0 9.2 EPS(摊薄/元) 1.58 1.34 1.21 1.35 1.46 P/E(倍) 8.9 10.5 11.6 10.4 9.6 P/B(倍) 1.3 1.3 1.3 1.2 1.1 招商蛇口公司季报点评 风险提示：1）若楼市去化压力延续，房企销售普遍以价换量，将带来公司结算毛利率进一步下行、前期高价地减值风险；2）若政策呵护力度不及预期，将对公司规模发展产生负面影响，导致业绩表现不及预期；3）公司产业新城建设开发进度存在不确定性风险。 会计年度2021A2022E2023E2024E 资产负债表 利润表 流动资产 653,058 705,400 740,972 761,134 现金 79,533 64,097 71,468 75,399 应收票据及应收账款 3,299 3,761 4,193 4,424 其他应收款 119,567 136,307 151,982 160,341 预付账款 11,867 13,528 15,084 15,913 存货 417,636 463,604 471,380 476,720 其他流动资产 21,156 24,104 26,865 28,338 非流动资产 203,145 200,966 198,487 196,189 长期投资 61,561 62,898 63,835 64,490 固定资产 11,469 11,084 10,961 11,082 无形资产 1,379 1,164 958 738 其他非流动资产 128,736 125,820 122,733 119,878 资产总计 856,203 906,366 939,459 957,323 流动负债 428,079 504,209 552,978 581,823 短期借款 3,628 10,056 3,863 4,467 应付票据及应付账款 57,909 68,207 75,655 79,400 其他流动负债 366,541 425,946 473,460 497,956 非流动负债 151,370 118,786 91,210 67,350 长期借款 136,117 103,474 75,898 52,098 其他非流动负债 15,252 15,312 15,312 15,252 负债合计 579,448 622,995 644,188 649,173 少数股东权益 168,084 173,113 178,750 184,851 股本 7,923 7,739 7,739 7,739 资本公积 14,189 10,373 10,373 10,373 留存收益 86,560 92,147 98,409 105,187 归属母公司股东权益 108,671 110,258 116,520 123,299 负债和股东权益 856,203 906,366 939,459 957,323 单位:百万元 招商蛇口公司季报点评 会计年度2021A2022E2023E2024E 营业收入 160,643 183,133 204,194 215,425 营业成本 119,723 141,013 156,412 164,153 税金及附加 9,681 11,171 12,864 13,679 营业费用 3,914 4,468 4,982 5,256 管理费用 2,145 2,472 2,757 2,908 研发费用 116 132 147 155 财务费用 2,006 2,036 2,290 2,184 资产减值损失 -3,391 -2,747 -2,450 -2,154 信用减值损失 -1,058 -733 -408 -431 其他收益 252 128 128 128 公允价值变动收益 157 30 38 38 投资净收益 3,728 2,982 2,088 1,461 资产处置收益 7 0 0 0 营业利润 22,753 21,502 24,135 26,130 营业外收入 204 204 204 204 营业外支出 115 115 115 115 利润总额 22,843 21,591 24,200 26,195 所得税 7,641 7,222 8,095 8,762 净利润 15,202 14,369 16,105 17,433 少数股东损益 4,829 5,029 5,637 6,101 归属母公司净利润 10,372 9,340 10,468 11,331 EBITDA 26,767 28,557 31,469 32,866 EPS（元） 1.34 1.21 1.35 1.46 单位:百万元 会计年度2021A2022E2023E2024E 主要财务比率 会计年度2021A2022E2023E2024E 现金流量表 成长能力营业收入(%) 23.9 14.0 11.5 5.5 营业利润(%) -5.5 -5.5 12.2 8.3 归属于母公司净利润(%) -15.3 -10.0 12.1 8.2 获利能力毛利率(%) 25.5 23.0 23.4 23.8 净利率(%) 6.5 5.1 5.1 5.3 ROE(%) 9.5 8.5 9.0 9.2 ROIC(%) 5.0 4.0 4.4 5.0 偿债能力资产负债率(%) 67.7 68.7 68.6 67.8 净负债比率(%) 21.8 17.4 2.8 -6.1 流动比率 1.5 1.4 1.3 1.3 速动比率 0.5 0.4 0.4 0.4 营运能力总资产周转率 0.2 0.2 0.2 0.2 应收账款周转率 49.0 49.0 49.0 49.0 应付账款周转率 2.1 2.1 2.1 2.1 每股指标（元）每股收益(最新摊薄) 1.34 1.21 1.35 1.46 每股经营现金流(最新摊薄) 3.32 2.76 6.31 4.55 每股净资产(最新摊薄) 10.93 11.13 11.94 12.82 估值比率P/E 10.5 11.6 10.4 9.6 P/B 1.3 1.3 1.2 1.1 EV/EBITDA 14.5 13.8 11.6 10.6 单位:百万元 经营活动现金流 25,707 21,327 48,810 35,204 净利润 15,202 14,369 16,105 17,433 折旧摊销 1,919 4,930 4,978 4,487 财务费用 2,006 2,036 2,290 2,184 投资损失 -3,728 -2,982 -2,088 -1,461 营运资金变动 7,305 1,924 26,761 12,009 其他经营现金流 3,003 1,050 762 553 投资活动现金流 -24,277 -819 -1,173 -1,281 资本支出 4,002 1,353 1,562 1,594 长期投资 -11,663 0 0 0 其他投资现金流 -16,616 -2,172 -2,735 -2,875 筹资活动现金流 -11,161 -35,944 -40,266 -29,992 短期借款 -14,089 6,428 -6,192 604 长期借款 35,351 -32,643 -27,577 -23,800 其他筹资现金流 -32,423 -9,728 -6,497 -6,796 现金净增加额 -9,882 -15,436 7,371 3,931 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 平安证券研究所投资评级: 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间） 回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示: 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认:本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报