深度聚焦核心城市，拿地强度明显提升

华发股份(600325)发布2022年三季报，主要内容如下： 2022年前三季度公司实现营业收入328.08亿元，同比增长14.44%，归母净利润21.11亿元，同比增长2.87%；归母净利润率6.44%，同比下降0.72个百分点，EPS 0.92元。其中第三季度单季实现营业收入78.03亿元，同比减少1.18%，归母净利润2.65亿元，同比下降27.42%；归母净利润率3.4%，同比下降1.23个百分点。 业绩微幅增长，主要原因有税金及附加下降、收入上升、少数股东损益占比下降等。公司前三季度归母净利润同比上升2.87%，业绩实现微幅增长。公司报告期内业绩提升的正向因素主要包括：1）税金及附加由去年同期的18.46亿元下降至13.70亿元，2）营业收入同比上升14.44%，3）少数股东损益占比由去年同期的27.25%下降至21.59%，4）销售费用率和管理费用率分别由去年同期的3.72%和4.92%下降至2.94%和4.41%。公司业绩的拖累项主要是毛利率下降，前三季度毛利率为20.87%，去年同期为27.66%。 销售降幅小于行业，销售排名稳步提升，预售楼款充足。2022年1-9月，公司实现销售额729.5亿元，同比下降10.80%，降幅小于行业水平，同期全行业商品住宅销售额同比下降28.60%。公司销售排名稳步提升，克而瑞数据显示公司销售额排名去年同期为第39名，报告期末提升至第18名。截至报告期末，公司合同负债为786.54亿元，较年初增长25.32%，同比增长12.27%，待结算资源较为丰富，助力公司后续业绩稳定发展。 财务保持健康，三道红线维持绿档。截至报告期末，公司“三道红线”继续保持绿档，剔除预收款项的资产负债率为66.28%，净负债率为84.06%，现金短债比为1.16倍，公司三道红线自2021年年末以来持续转绿，提前在缓冲期之内完成降负债要求。此外，公司有息负债期限结构合理，长期负债占比约为79.51%。 融资渠道通畅，资金使用效率提升。1-9月，公司不断拓宽融资渠道，提高公司资金使用效率：发行2亿美元债、11.9亿元的公司债、46.0亿元的中期票据、6.3亿交易商协会ABN、27.6亿证监会主管ABS。 公司聚焦核心城市，拿地强度显著提升。今年1-9月公司拿地力度明显提升，拿地强度达到56.25%，高于去年同期的28.04%。公司拿地聚焦核心城市，1-9月在上海、杭州、珠海拿地金额占比高达89.55%，远超去年同期的6.02%。1-9月公司新增项目16个，拿地金额共计410.32亿元，计容建面共计138.54万平方米。 投资建议 拿地强度明显提升，销售排名稳步提高，未来发展有望充分享受优势，维持“推荐”评级。预计2022-2024年营业收入为589.27亿元、660.89亿元、728.73亿元，归母净利润为34.34亿元、36.95亿元、39.88亿元，EPS为1.62元、1.75元、1.88元，对应PE为5.80倍、5.39倍、4.99倍。 风险提示 房地产行业政策调整存在不确定性，结算节奏与毛利率存在不确定性。 1.事件 华发股份(600325)发布2022年三度季报，主要内容如下： 2022年前三季度公司实现营业收入328.08亿元，同比增长14.44%，归母净利润21.11亿元，同比增长2.87%，EPS 0.92元。其中第三季度单季实现营业收入78.03亿元，同比减少1.18%，归母净利润2.65亿元，同比下降27.42%。 2.核心观点 业绩微幅增长，主要原因有税金及附加下降、收入上升、少数股东损益占比下降等。公司前三季度归母净利润同比上升2.87%，业绩实现微幅增长。公司报告期内业绩提升的正向因素主要包括：1）税金及附加由去年同期的18.46亿元下降至13.70亿元，2）营业收入同比上升14.44%，3）少数股东损益占比由去年同期的27.25%下降至21.59%，4）销售费用率和管理费用率分别由去年同期的3.72%和4.92%下降至2.94%和4.41%。公司业绩的拖累项主要是毛利率下降，前三季度毛利率为20.87%，去年同期为27.66%。 图表1公司2022前三季度营业收入同比增长14.44% 图表2公司2022前三季度归母净利润同比增长2.87% 图表3公司2022前三季度毛利率为20.87%，三费率为8.04% 图表4公司2022前三季度销售、管理费用率同比下降 图表5公司2022前三季度税金及附加同比下降 图表6公司2022前三季度少数股东损益占比同比下降 销售降幅小于行业，销售排名稳步提升，预收楼款充足。2022年1-9月，公司实现销售额729.5亿元，同比下降10.80%，降幅小于行业水平，同期全行业商品住宅销售额同比下降28.60%。公司销售排名稳步提升，克而瑞数据显示公司销售额排名去年同期为第39名，报告期末提升至第18名。截至报告期末，公司合同负债为786.54亿元，较年初增长25.32%，同比增长12.27%，待结算资源较为丰富，助力公司后续业绩稳定发展。 图表7公司2022年前三季度销售情况与去年同期对比 财务保持健康，三道红线维持绿档。截至报告期末，公司“三道红线”继续保持绿档，剔除预收款项的资产负债率为66.28%，净负债率为84.06%，现金短债比为1.16倍，公司三道红线自2021年年末以来持续转绿，提前在缓冲期之内完成降负债要求。此外，公司有息负债期限结构合理，长期负债占比约为79.51%。 图表8公司2022第三季度末剔预资产负债率为66.28% 图表9公司2022第三季度末净负债率为84.06% 图表10公司2022第三季度末现金短债比为1.16 图表11公司债务期限结构 融资渠道通畅，资金使用效率提升。1-9月，公司不断拓宽融资渠道，提高公司资金使用效率：发行2亿美元债、11.9亿元的公司债、46.0亿元的中期票据、6.3亿交易商协会ABN、27.6亿证监会主管ABS。 图表12公司2022年前三季度发债情况 公司聚焦核心城市，拿地强度显著提升。今年1-9月公司拿地力度明显提升，拿地强度达到56.25%，高于去年同期的28.04%。公司拿地聚焦核心城市，1-9月在上海、杭州、珠海拿地金额占比高达89.55%，远超去年同期的6.02%。项目方面，1-9月公司新增项目16个，拿地金额共计410.32亿元，计容建面共计138.54万平方米。 图表13公司2022年前三季度拿地情况与去年同期对比 3.投资建议 拿地强度明显提升，销售排名稳步提高，未来发展有望充分享受优势，维持“推荐”评级。预计2022-2024年营业收入为589.27亿元、660.89亿元、728.73亿元，归母净利润为34.34亿元、36.95亿元、39.88亿元，EPS为1.62元、1.75元、1.88元，对应PE为5.80倍、5.39倍、4.99倍。 4.风险提示 房地产行业政策调整存在不确定性，结算节奏与毛利率存在不确定性。 利润表（百万元） 资产负债表（百万元） 现金流量表（百万元）