公司深度报告：朝乾夕惕三十载，老牌龙头再发力

朝乾夕惕三十载，老牌龙头再发力 —金地集团(600383.SH)公司深度报告 2022年10月26日 证券研究报告 公司研究 公司深度报告 金地集团(600383.SH) 投资评级 买入 上次评级 金地集团沪深300 50% 0% -50% 21/1022/0222/06 资料来源：万得，信达证券研发中心 公司主要数据 收盘价（元）8.35 52周内股价波动区间15.20-8.35(元) 最近一月涨跌幅(％)-27.77 总股本(亿股)45.15 流通A股比例(％)100.00 总市值(亿元)376.97 资料来源：万得,信达证券研发中心 信达证券股份有限公司 CINDASECURITIESCO.,LTD 北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 朝乾夕惕三十载，老牌龙头再发力 2022年10月26日 本期内容提要: ⯁老牌龙头稳健经营，行业排名逆势提升：金地集团1988年成立于深圳，2001年在上交所上市，2022H1在市场整体疲软的情况下，全口径销售规模1006亿元，行业排名逆势提升，重回前十梯队，销售均价位列TOP10房企前列；土地资源优质丰富，深耕核心城市，截至2022H1，总土储6193万方，权益土储2840万方，一二线城市总土地储备占比70%，货地存续比约4.5，我们预计可至少保证公司3-4年销售周期；九大住宅产品体系不断迭代升级，商办、产业园区设计能力业内领先，科学筑家助力实现品牌溢价。 ⯁多元化业务布局，物业及代建业务行业领先：1993年布局物业板块，领先的社区服务与资产管理整合运营商，提供多业态项目管理服务，截至2022H1，公司服务项目2000余个，合约管理达面积3.6亿㎡，较2021年末增长9%， 在管面积1.94亿㎡；商业代建领跑者，目前已布局全国超40座城市，管理 服务项目超90个，累计签约面积超1600万㎡，其中住宅项目累计货值超过 1000亿元，商办项目投资规模超过420亿元，累计政府公建面积超360万㎡。 ⯁财务稳健，整体债务结构调整优化：我们预计2022年底公司房地产开发业 务可实现经营性净现金流入约161亿元，账面资金余额可安全覆盖短期内须偿还借款，2023年公司在融资全面停滞的极端假设情况下，有望继续维持当年的正常经营及债务偿还，我们认为公司短期内违约风险较小。截至2021年 末，金地集团短期借款与一年内到期的非流动负债合计413.2亿元，根据公 司2022年经营数据，推算全年经营性净现金流入约161亿元，叠加期初账面 货币资金648亿元，可有效覆盖短期内须偿还借款，在2023年销售量价均下降10%且融资受阻的极端假设下，仍能保证当年的债务清偿能力。拆解单项目投资模型，在项目开盘后约半年时间内，累积现金流即可回正，并持续为公司贡献正向现金流入。 ⯁风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期；预售资金监管趋严；地产行业销售下行幅度超预期；公司销售规模及回款不及预期；疫情反复防控趋严；合作方出险。 ⯁预计公司2022-2024年EPS分别为2.27/2.45/2.54元。我们选取收入水平相邻的保利发展、万科A、华发股份、首开股份、新城控股为可比公司，根据可比公司2022年平均6.70x的PE估值，给予公司2022年6.70x的PE估值，对应目标价15.21元/股，首次覆盖，给予“买入”评级。 ⯁重要财务指标会计年度 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业总收入(百万元) 83,982 99,232 111,988 123,294 129,533 增长率YoY% 32.4% 18.2% 12.9% 10.1% 5.1% 归属母公司净利润(百万元) 10,398 9,410 10,239 11,076 11,478 增长率YoY% 3.2% -9.5% 8.8% 8.2% 3.6% 毛利率% 32.9% 21.2% 23.5% 23.5% 24.1% 净资产收益率ROE% 18.1% 14.9% 13.1% 11.4% 9.8% EPS(摊薄)(元) 2.30 2.08 2.27 2.45 2.54 市盈率P/E(倍) 3.63 4.01 3.68 3.40 3.28 市净率P/B(倍) 0.66 0.60 0.48 0.39 0.32 资料来源：万得，信达证券研发中心预测;股价为2022年10月26日收盘价 目录 投资聚焦5 1老牌龙头以镒称铢，行稳致远未来可期6 1.1深耕深圳布局全国，持续多元化业务探索6 1.2大股东为险资，目前公司无实控人7 1.3经营管理层稳定，组织结构合理8 2房地产开发业务终回十强，土储充沛优势依旧10 2.1土储优质丰富，投资布局合理10 2.2销售排名逆势抬升，后续供货有保障12 2.3稳健经营保障开竣工，营收重回快车道14 2.4产品体系迭代升级，科学筑家实现品牌溢价15 3多元化布局，非开发业务占比逐年提升17 3.1加强非住业务拓展及竞争力，促进收入结构和业务模式多元化17 3.2物业管理规模领先，盈利能力持续改善17 3.3代建业务综合实力领先，拓展规模高速增长19 3.4以金地商置为自持业务核心运营平台，聚焦商业中心与产业园区19 3.5积极探索房地产金融领域，发布国内首支标准化房地产基金21 4财务表现稳健，规模存在增长空间22 4.1财务杠杆安全，融资优势保障长期竞争力22 4.2经营性净现金流可覆盖短期负债，资金安全性高23 4.3单项目回正周期短，现金流可实现快速正向贡献24 预计公司2022-2024年EPS为2.27/2.45/2.54/元/股，给予“买入”评级26 风险因素27 图表目录 图表1：金地集团历史沿革6 图表2：2014年金地集团开启海外布局7 图表3：金地多元化业务布局7 图表4：公司股权结构分散，目前无实际控制人（截至2022H1）8 图表5：险资大股东持股比例变动情况8 图表6：金地集团历年分红收益8 图表7：高层管理人员专业背景过硬9 图表8：新增土地储备城市能级分布-面积口径10 图表9：新增土地储备城市能级分布-金额口径10 图表10：金地集团全口径新增土地储备-建面口径11 图表11：金地集团全口径新增土地储备-金额口径11 图表12：金地集团新增土储投资强度11 图表13：金地集团新增土储权益比例11 图表14：金地集团新增土储楼面均价11 图表15：金地集团总土储规模12 图表16：金地集团总土地储备构成12 图表17：金地集团总土储权益比例12 图表18：金地集团总土储权益规模12 图表19：金地集团全口径销售面积13 图表20：金地集团全口径销售金额13 图表21：金地集团历年销售均价13 图表22：20221-6月TOP10房企销售均价13 图表23：金地集团历年市占率13 图表24：金地集团2022年计划新开工面积分布13 图表25：金地集团开竣工面积14 图表26：金地集团结算面积14 图表27：金地集团历年结算收入14 图表28：金地集团历年结算均价14 图表29：结算面积与竣工面积比例关系15 图表30：金地集团房地产开发业务毛利率水平15 图表31：金地集团历年研发支出16 图表32：金地集团研发人员结构16 图表33：金地集团历年收入结构17 图表34：金地集团各项业务毛利率水平17 图表35：金地智慧服务“3+X”战略下的业务体系18 图表36：金地集团物业管理业务收入18 图表37：金地集团物业管理业务毛利率水平18 图表38：代表企业代建新签约项目建筑面积19 图表39：代表企业代建新签约项目营业收入19 图表40：金地商置历史沿革20 图表41：金地商置营业收入20 图表42：金地商置历年收入结构20 图表43：金地商置历年毛利润与归母净利润20 图表44：金地商置历年毛利率与归母净利率20 图表45：金地商置历年投资物业及总资产情况21 图表46：金地商置历年债务净额度、资产负债率及流动负债比率21 图表47：稳盛投资业务范围21 图表48：金地集团有息负债规模22 图表49：金地集团债务期限结构22 图表50：金地集团有息负债融资渠道22 图表51：金地集团境外债内/境外债占比22 图表52：2021年典型房企融资成本情况23 图表53：金地集团加权融资成本23 图表54：萧政储出（2022）5号地块基本信息24 图表55：单项目现金流情况模拟25 图表56：公司各项业务盈利预测26 图表57：可比公司估值（根据2022年10月21日收盘价）26 投资聚焦 报告亮点： 根据公司近年项目信息披露情况，结合公司实际投资测算模型，综合分析了公司整体资金流动安全性和单项目现金流表现，为判断后续偿债能力提供研究支撑。 投资逻辑： 老牌龙头稳健经营，行业排名逆势提升：金地集团1988年成立于深圳，2001年在上交所上市，2022H1在市场整体疲软的情况下，全口径销售规模1006亿元，行业排名逆势提升，重回前十梯队，销售均价位列TOP10房企前列；土地资源优质丰富，深耕核心城市，总土储6193万方，权益土储2840万方，一二线城市总土地储备占比70%，货地存续比约4.5，我们预计可至少保证公司3-4年销售周期；九大住宅产品体系不断迭代升级，商办、产业园区设计能力业内领先，科学筑家助力实现品牌溢价。 多元化业务布局，物业及代建业务行业领先：1993年布局物业板块，领先的社区服务与资产管理整合运营商，提供多业态项目管理服务，截至2022H1，公司服务项目2000余个，合约管理达面积3.6亿㎡，较2021年末增长9%，在管面积1.94亿㎡；商业代建领跑者， 目前已布局全国超40座城市，管理服务项目超90个，累计签约面积超1600万㎡，其中住 宅项目累计货值超过1000亿元，商办项目投资规模超过420亿元，累计政府公建面积超过 360万㎡。 财务稳健，整体债务结构调整优化：截至2022H1，公司的各银行金融机构总授信规模2532 亿元，剩余可用授信规模1614亿元，有息负债规模可控，债务期限结构合理。三道红线均为绿档，债务融资加权平均成本为4.54%，处行业中低位水平。 现金流安全，充分保证偿债能力：我们预计2022年底公司房地产开发业务可实现经营性净现金流入约161亿元，账面资金余额可安全覆盖短期内须偿还借款，2023年公司在融资全面停滞的极端假设情况下，有望继续维持当年的正常经营及债务偿还，我们认为公司短期内违约风险较小。截至2021年末，金地集团短期借款与一年内到期的非流动负债合计413.2 亿元，根据公司2022年经营数据，推算全年经营性净现金流入约161亿元，叠加期初账面 货币资金648亿元，可有效覆盖短期内须偿还借款，在2023年销售量价均下降10%且融资受阻的极端假设下，仍能保证当年的债务清偿能力。拆解单项目投资模型，在项目开盘后约半年时间内，累积现金流即可回正，并持续为公司贡献正向现金流入。 1.1深耕深圳布局全国，持续多元化业务探索 金地集团1988年初创于中国深圳，2001年在上交所上市。三十余年来秉持专业精神，凭借科学的治理结构和发展模式，以房地产开发为主营业务，全面布局商用地产及产业园镇开发运营、房地产金融、智慧服务、体育产业运营、家装产业、代建产业、教育产业等业务模块，从深圳走向全国并拓展至海外市场，在行业市场占据龙头地位。回顾公司的发展的历程，可大致分为“深耕深圳”、“全国化布局”、“多元化发展”三个阶段。 图表1：金地集团历史沿革 资料来源：公司官网，公司年报，信达证券研发中心 （1）“深耕深圳”阶段（1988-2000年）：金地集团于1988年正式在深圳市注册成立，前身为深圳市上步区工业村建设服务公司。1993年布局房地产开发业务，并于同年成立金地物业，是较早探索物业领域的开发商之一。1994年公司首个住宅开发项目—金地花园正式面市。1996年在行业内率先完成股份制改造，正式更名金地（集团）股份有限公司。 （2）“全国化布局”阶段（2001-2009