公司首次覆盖报告：立足上海走向全国，园区经营稳中向好

立足上海走向全国，园区经营稳中向好，给予“买入”评级 上海临港作为具有国资背景的园区开发运营企业，拥有依托国家战略发展的产业优势，立足上海、融入长三角、走向全国的布局优势和受市场认可的品牌优势，公司开发销售和运营租赁业务发展稳健，土地储备充足，资金保障稳健，未来业绩有望持续释放。我们预计公司2022-2024年归母净利润为18.7、19.7和23.6亿元，对应EPS为0.74、0.78、0.94元，当前股价对应PE为16.1、15.3、12.8倍。首次覆盖，给予“买入”评级。 三大业务稳健发展，充裕土储保障未来规模增长 公司主营业务包括产业园区开发、园区运营租赁及服务和其他业务。园区开发业务以园区物业销售为主，2022H1园区物业销售收入19.46亿元，且公司获地成本远低于市场价格，利润空间较充分，土地储备可满足3-4年的开发周期。公司园区以三个国家战略为承载进行布局，立足上海深入长三角，具备产业发展空间优势；2022H1租金收入达12.89亿元，同比增长24.9%；总可租售面积365万方，总在租面积281万方，较2021年底分别提升34万方和18万方，贡献持续稳定的现金流，保障公司中长期业绩释放。公司结合园区区位和产业特色，构建了六大现代化园区服务体系，2022H1园区服务和其他业务收入1.18亿元，创立了轻资产运营服务团队进一步强化域外园区的发展规模。同时公司对园区产业积极赋能，培育了一批创新型产业项目，投资收入稳步提升。 利润水平持续增长，融资优势明显 公司利润水平连续四年实现增长，2022H1公司实现归母净利润6.13亿元，其中园区租赁业务毛利率达到77.1%，对业绩贡献显著。公司融资渠道畅通，2022年至今公开市场发债共62亿元，发行利率1.7%-3.27%，平均融资成本由2018年的5.13%降至2021年的3.69%，有助于盈利空间的释放。 风险提示：受到疫情反复影响，拿地拓展不及预期、项目开竣工潜在风险。 财务摘要和估值指标 1、科技创新和产业发展的推动者，区域转型和城市更新的建 设者 1.1、深耕园区运营，推动产业发展 上海临港是上海国资企业临港集团下属专业从事园区开发、企业服务和产业投资的国有控股上市公司。作为临港新片区开发建设的主力军和全市重点区域转型发展的生力军，上海临港始终以“科技创新和产业发展的推动者、区域转型和城市更新的建设者”为使命，坚持服务于上海自贸区临港新片区、上海科创中心及长三角一体化等国家战略和上海重点任务，围绕“聚焦、强化、统筹、联动”四大主线，聚焦“园区开发、企业服务、产业投资”三大主业，积极推动园区“特色化、数字化、绿色化、国际化”转型，实现高质量发展。 公司坚持把自身发展和国家战略紧密结合，将践行国家战略转化为自身发展优势，加强与浦东引领区、临港新片区的改革联动、创新协同，持续构建“主导开发+参股投资”的新发展模式，主动参与洋山特殊综合保税区、临港新片区航空产业园、滴水湖金融湾、临港新片区信息飞鱼、临港新片区国际氢能谷等重点园区和重点产业项目建设；立足打造“产业发展新高地、城市发展新地标、产城融合新典范”，深度参与上海市重点转型区域和“五个新城”建设，深入布局松江新城、南汇新城、奉贤新城等上海未来城市发展的重点板块，围绕前沿产业的关键领域和核心环节形成价值链和产业生态链，着力打造漕河泾元创未来、浦江创芯之城、临港松江科技城（工业互联网）、南桥智行生态谷、临港新片区大飞机园、临港新片区信息飞鱼、临港国际氢能谷等特色产业园区。 图1：上海临港布局以上海为核心向外辐射 1.2、上海国资委下属，临港集团具有绝对控制权 2014年5月临港集团通过资产置换，将上海电气集团所持20%自仪股份无偿划转给临港集团旗下的临港资管，启动借壳上海电气旗下自仪股份上市，同时转入临港资管的园区资产实现置换。2015年11月自仪股份证券简称更名为上海临港，完成重大资产重组后临港集团通过临港资管持有上海临港45.1%股权。临港集团近年来不断向公司注入优质资产，2017年收购浦江高科技园，2019年完成漕河泾开发区注入，使得公司业绩持续提升。截至2022年6月底，临港集团通过漕河泾新兴技术开发区发展总公司、临港经济发展集团资产管理公司和临港开园股权投资基金对上海临港持股达到57.95%，具有绝对控制权，保证了公司清晰的战略导向和稳定的经营管理。 图2：临港集团对上海临港具有绝对控制权 1.3、园区开发租售为主业，综合服务业务不断壮大 公司上市以来营业收入稳中有升，2021年营收达62.7亿元，同比增长59.6%； 2022H1受行业下行及上海疫情影响，营收同比下滑1.9%至33.5亿元。公司主营业务包括产业园区开发、园区运营租赁及服务和其他业务，其中开发销售收入近年占比降低，园区租赁收入占比逐渐提升，公司将重心转移到能带来持续稳定收益的园区运营和综合服务业务中。 图3：上海临港2022H1营收同比微降 图4：上海临港2022H1园区租赁业务营收占比增长 2、开发业务：销售收入逆势增长，土地储备充裕 2.1、2022H1园区销售额逆势增长，销售均价大幅提升 公司开发业务具有产业综合体、研发办公、标准厂房、物流仓储和产业社区等全品类的园区物业业态，收入来源以园区物业销售为主。2021年公司园区物业签约销售面积19.7万平方米，园区物业销售收入37.1亿元；2022H1公司应对房地产行业下行及上海疫情影响，加大招商引资和存量盘活力度，确保公司经营稳定发展，物业签约销售面积5.3万平方米，园区物业销售收入19.46亿元，销售收入逆势增长，且销售均价达36717元/㎡，物业销售质量明显提升。 图5：上海临港2022H1物业销售金额逆势增长 图6：上海临港2022H1物业销售均价提升明显 2.2、开竣工面积承压，土地储备充足 受2022上半年上海疫情影响，公司以“防疫情、稳经济、保安全”为导向，聚焦聚力复工复产，稳步推进各项目建设。2022H1公司新增土地储备面积12.3万平方米，新开工面积共0.2万平方米，竣工面积共4.4万平方米，实现了多个新项目的开工和老项目的有序推进。截至6月底，公司共持有待开发土地面积60.6万平方米，各类物业载体总在建面积284.6万平方米，未竣工土储达345.2万平方米，可满足3-4年的开发周期，土地储备较充足。 图7：上海临港2022H1开竣工面积下滑明显 图8：上海临港2022H1未竣工土地储备较充裕 2.3、获地能力较强，获地成本低于行业均值 公司扩张稳健，拿地能力较强，2019-2021年新增土储均超过30万方，2022H1公司新增土储12.3万方，保持良好的园区开发项目储备。公司受益于园区开发行业的龙头地位和国企背景的资源优势，对比公司整体平均拿地价格与同区域最近一次工业地块法拍价格，公司拿地成本比行业平均水平低10%-50%，获地资源优势明显，扩大了项目开发的盈利空间。 3、园区运营：持续深耕临港新片区，参与上海新型产业布局 3.1、区域布局广泛，具备产业发展空间优势 上海临港依托上海自由贸易区临港新片区、上海科创中心及长三角一体化建设等国家战略精准布局，在上海浦东、徐汇、松江、闵行、奉贤、金山、嘉定等未来产业发展的重点板块进行布局，着力打造洋山特殊综合保税区、临港新片区航空产业园、滴水湖金融湾、临港新片区信息飞鱼和临港国际氢能谷等产业园。同时公司在昆明、常熟、海南、大丰等上海域外区域进行前瞻性布局，增强产业发展的统筹性、整体性和联动性，聚焦于实现跨区域产业联动、资源转移和要素流动，形成跨区分工、联动发展的园区发展格局，全面打开未来发展的重要战略空间。 公司园区位置较优越，均位于国家和上海市重点发展区域及上海中外环产业金腰带区域，目前有漕河泾元创未来、浦江创芯之城、临港松江科技城（工业互联网）、南桥智行生态谷、临港新片区大飞机园、临港新片区信息飞鱼、临港国际氢能谷等7个产业园被评为上海特色产业园区。公司依托临港”、“漕河泾”、“科技绿洲”等成熟品牌充分发挥产业园区开发的专业优势，布局数字经济、生物医药、绿色低碳、新能源等领域，助力提升区域经济与社会效益，为上海城市更新和区域转型贡献力量。 表1：上海临港产业园区发展呈现多样化趋势 3.2、可租售面积快速扩张，租赁收入稳步增长 公司园区物业租金收入近年来保持增长，2019年漕河泾重大资产重组获得中国证监会核准，并于年内完成重组资产交割及募集配套资金登记，使得公司总在租面积同比大幅增长304%，租金收入增长493%。重组完成后园区运营稳定，持续增加优质土储，租金收入和可租售面积均持续增长。2022H1公司租金收入达12.89亿元，同比增长24.9%；总租售面积365万方，总在租面积281万方，较2021年底分别提升34万方和18万方，为公司贡献持续稳定的现金流，保障公司中长期业绩释放。 图9：上海临港2022H1园区物业租金收入逆势增长 图10：上海临港园区可租售面积2018年以来稳步提升 公司近年来不断加强园区经营质量，推动招商引资持续发力，服务保障不断提升。公司园区日租金由2016年的1.25元/平方米提升至2022H1的2.51元/平方米，仅2020年受疫情影响下滑，园区运营质量不断提升。 图11：上海临港园区平均租金自2020年来保持增长 公司对园区建设长远布局，持续增加优质土地储备，截至2022年6月底产业园土储面积909亩。同时公司后续扩张前景明朗，上海地区目前已承诺在宝山城工园、长兴园区、南大科技城、桃浦科技城、临港创新创业带和临港科技城等区域注入约2.66万亩规划用地面积，若成功落地将继续丰富公司产业储备。 图12：上海临港2022H1土地储备逆势提升 表2：上海临港产业园区未来发展预期较强 3.3、政策优势助力，推动重点产业高质量发展 公司以上海自贸区临港新片区、上海科创中心和长三角一体化三个国家战略为主要承载，聚焦产业发展新格局，在践行国家战略的使命与担当中助推产业升级，践行深耕临港、立足上海、融入长三角的布局模式。 图13：上海临港以三个国家战略为承载进行布局 在上海自贸区临港新片区战略下，公司加强了与浦东引领区及临港新片区的联动，积极承接临港新片区重点产业和重大项目建设，充分利用临港新片区在对外开放、制度创新和区位资源的政策制度优势，加快洋山特殊综合保税区、临港新片区航空产业园、滴水湖金融湾、临港新片区信息飞鱼、临港新片区国际氢能谷等重点园区和重点产业项目建设，助力临港新片区打造更具国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区。 （1）跨境贸易领域：洋山特殊综合保税区是全国海关特殊监管区域中唯一的特殊综合保税区，公司积极统筹在岸业务和离岸业务齐发展，重点培育国际供应链管理、国际高端制造及相关服务业、跨境综合服务业“三大产业”，注册企业超过400家，大宗商品贸易总额已连续3年超过2000亿元。2021年，公司离岸贸易与国际金融服务平台已正式上线，集聚全球汽车整车及零部件龙头企业打造国际整车集散中心，加快推进了国际冷链项目工程建设。 （2）航空航天领域：公司旗下临港新片区航空产业园是上海市首批特色产业园之一，依托特殊综合保税区“全方位高水平开放”的政策优势，发挥浦东机场国际航空枢纽的全球联动作用，打造世界级航空产业集群。2021年公司大力推动了大飞机园一谷一园项目建设，完成中国建材、中复神鹰等重大产业项目落地，同时筹备开展了我国首个专注于商用航空航天领域全产业链发展的航空航天展览会。 （3）金融创新领域：公司参与打造的滴水湖金融湾作为临港新片区现代服务业开放区的核心载体，是新片区金融类企业最集聚的区域，重点围绕离岸经贸、跨境金融、跨境数据、高端航运等领域，构建产业功能平台，提高全球高端要素资源配置能力。2021年，滴水湖金融湾引入了引入华福证券、太保私募基金等重大金融投资企业和项目，正威国际集团等龙头贸易企业，新片区首个航运财保自保公司中远海运财产保险自保公司，有效增强了临港新片区全球航运资源配置能力。