2022中国高标冷库市场投资机会报告冷库视界

注视果 JournalofColdStorage 2022中国高标冷库市场投资机会报告 2022年8J] 核心启示7M 冷库需求规模持续增长，主要求自经消发展、城慎化推进和策支持 市场前景广阔高标冷库占冷库总量比例段低，但其需求规模增长更为迅速 6蓝库视果 图 驱动因素一：流通及消费端客户是拉动高标库需求的主力 驱动因素二：下游行业对冷片的需求升级，大量需求或将从传统冷片向高标冷片迁移 长三角和大连 区是投资热点五大市群人口密集，经济相对发达，生鲜消费量和进口量在全国占比较高，足高标冷库需求集中区域 我们认为，长三角和大湾区高标冷库投资机会优于其他市群，主要是由于其消费力要要，人口更集中，且生鲜进口量较高 “大房东+自运高标冷库供给市场较为分款，“大房东+自运营”经营模式的开发商更只投资价售 营经营模式建造成本分析：冷库主要建造成本中，保温系统与制冷系统约占八成，这两部分建设较为完备的高标冷库对外租赁价格也较高 的开发商史具投资价值 收益分析： 对于大房东+自运营模式的高标冷含库，操作费用为主要收入来源，而成本中人工占比最高，根超服务客户类型不同，典型高标冷库ITDA可 目 达11%-21% 大房东模式的库方只置供相货服务，不提供其他增值股务，收入模式较为单一。典型高款冷库EBITDA约为5%7% 高标冷库 台连库视果 高标冷库是一个相对模念，目前并没有绝对标准作为参考依概，这类冷库更受股资人青障，它们主要集中在消费型域市，供买部客户长期使用，其建造标准符合头部 库内净高通常7.5米及以上 柱距 土建结构胜距通常为米以上保结构杜配通常为10米以上 保温材料保温材料通带为B1级及以上，冷冻保温材料厚度 200MM及以上，冷保温材料厚度150MM及以上 装卸货卸费码头能进行无键对接，保证冷链不断链 冷库市场高速发展 目录高标冷库是未来投资热点 投资机会分析 一.冷库市场高速发展 冷库上下游产业链示意 7M 中下游 6注库视果 蔬菜 制冷系统设备提供商设备提供冷库水果 物流系统设备提供商 专业地产开发商整租包仓+散租@肉类 路租 产业开发商食品水产品 冷库建设 第三方 司乳制品 可研咨询 设计院包仓图速冻食品 施工方 十建工程商规划建设其他设施提供方 (含3PL) 树冷工程商 整租包含+租 其他花卉 资科来源：冷库积界 冷库需求规模持续增长，主要来自经济发展、城镇化推进和政策支持 7M6注库视果 在经济和政策的双重推动下，我国令库需求现模逐年增长经济和政策共同拉动冷库需求规模增长 冷库租质需求规模测算及颜测 单0：12元 现有用求现稳测算未来需求规模限测国经济总定发展，居民饮食中生鲜占比增加 CAGR15-2116%·经济定发园带动国民消费水享提高与居民饮台结构升 级，暂着生新送食品消要量速年增加，将进一多推动冷 海市场发区 1,136 9%0围城锁化推动生鲜消费总量增加 +990 +9D30，械居民人均生解消费量自于农村国民，械始化稳多推 进，我国生解消费总量源年要升，推动冷度思求发质 2018201920212022F2023F2024F2025F 款据求源：国家稳计局、关总器、动三、专家动谈（N02，专家类重：良品加工、零售、微效等流与供连质负更人） （十四五”净位盗发层提光0为当和今后一个时 期冷社物流高质量发国铝供原层设计和乐统指间！ 多部门发文，从多方面时冷序行业进行政美去持，冷停 行业来的金机期 驱动因素一：经济稳定发展，居民饮食中的生鲜类食品增加 7M6连库视果 消费水平提升使居民饮食结构升级，需要冷链流通的生鲜类食品消 经济稳定发展带动居民消费水平提高费增加，粮油美消费减少，推动冷库市场发展 近20年GDP和居民消费水平对比2013年居民人均消费量（千克）2021年居民人均消费量（千克） —人期GDE(元)人均可支配收入(元)一层民消费水平(元) 轻透通运发展用轻消器定发展用 1123 之百来，做价上是，人民的收入初消费水 平升没有设大的程高， 96%-10%9中高8水平 >K民费本平年复台增长率为10.2%12.7+8.5%6 水产品+3456 内炎+4.36 干鲜风果0.4 ←15.9%6 战整及食用品 CIERD柏食1:6导-6.1% 极少 +食用油 23 2000年地净 -8.2% 2002200920152021 热医家道：国家流计R、冷库我界整理8 驱动因素二：城镇居民人均生鲜消费量高于农村，城镇化进程带动生鲜消费量增长 城镇居民人均生鲜消费量高于农村居民城谊化稳步推进，我国牛鲜消费总量逐年提升，推动冷库需求发展 以2020为划口生鲜消热总量吨 6主库视果 农村居民人均生鲜范费量 64%63% 66% 67% 67% 68% 33,756 62% 63%33,037 32,393 31,742 28,924 30,194 31,131 28,806 城的居民人均生解酒费量 201120192021F2022F2023F2024F2025F 聚来系：国家的计易，冷库积界整理 驱动因素三：政策机遇让冷库行业迎来黄金机遇期 7M AakaingAgonc 6蓝库视果 2021年12月国务院办公厅印发“十四五”冷链物流发展规划》，为当多部门发文，从降低物流成本、融资成本、税费成本等多方面对冷前和今后一个时期冷链物流高质量发展提供顶层设计和系统指引库行业进行政支持，冷库行业迎来黄金机遇期 突出冷链物流的战略地位和作用 大引领作用的新认识，又体现了冷链偿流在新发愿阶要购建新发展格同中的战略增组。 政名称发文机关发同布用 降任物流企业用效成本，对的道更人项目准 没用格指标予以重高保障。量降旺费资成本， 加人政府资金投入和信资服务力度。要持联 打造三级节点，带来冷库增量需求 国家骨干冷数数激基电、产调冷型生配中心、两器冷致数激设的 成本的实法且见 （关于加快农产品仓能 2020年4月 蓝企业税费本，甜究出白项实的人宗商品 合金用防城调土能用程减半征收改策的情围、 进一步想进农产品仓备保解冷镇设流建设工作 5大保障措施 1.加强组调 深制冷读限康建设的实2020年5月规范过程曾理，政策支持，注重富管曾理，优 化指专服务，最大限度发挥政策效益。 2.蛋化政巢走持 （促1进1生-多鲜优表化产复品件流境通发的改委等1个2门 2020年5月运用中央预意内投资等各液支持城多冷净链物流 3.优化热高1件类实族息见》 基据设施建设 4.发持协会作用品仓备保解冷链设流建农业农村部2020年6月就券班进净还设准建设，加人对产品仓值冷 设工作商划 （城乡冷链和国家物）支持服务于肉类居字加工及流通的冷链特油设 多部门对冷库发展提供政第支持泰绩建设中央预总内投 2021年6月冷连新建、改扩建、智化改造及相关配套设 国家员商与各地方高特加快净链物流设施的发膜支持，全业与资本也将加快投资布局，冷库 资专要管理办法) 行业意家黄金增长机建期。（国务院办公行关于进 国劳院2022年4月在各大中城市科宁限划建设一杜集心站、分陈 消费持续惊复的意见加工、包装等功于一体的城部大台基地 资科来泵：名海委官方网站，净库教界整量10 二.高标冷库是未来投资热点 我国高标冷库占冷库总量比例较低，但其未来需求规模增长更为迅速 7M6蓝库视果 高标冷库在面积与市场现模上，仍远低于传统冷库高标冷库租赁需求增速明显高于传统冷库 传统冷库及高标冷库面积占比（以2020年为例）高标冷库相货需求增速与传统冷库租货需求增速对比 单位：% +100%一高标冷质用提需求增速 16% 面积占比 18.5% 17.5% 16.9%16.5% 高标冷库15.5% 17.60% 传统冷库及高标冷库市场规模占比（以2020年为制） 单位:% +100% 高标冷库 规模占比5.7% 22% 3.086 2.5%/ 9.015 8.87% 10.2% 9.5% 20182019202020212027F2023F2024F2025F 12 高标冷库需求规模逐年增长，未来增速加快 2L6连库视果 在多重因素推动下，我国高标冷库租赁需求规模逐年增长，未来加速增长下游需求“质”和“量”双重升级推动市场增长 高标冷库相赁遇求规模测障及预测 单假：亿元 现有需求求模测境流通及消费端客户是拉动高标库需求的主力 CAGR'18-Z1114%CAGR*22-25:18% ，生解线上零售是高标冷片相货需求中占比最大的行业，约占喜标冷库总需求的13 近年来生解上零售行业进入高设发价民，拉 动岛标净库需承增长 大罪需求或持从传统冷库向高标冷库迁移 ，下激用户对冷再胃转和量作要求高 下激用户对冷库节证要高 ，新食安法出台，下游用户对食品安全更求高 1302324F a: 13 专家动读、净库理界 驱动因素一：流通及消费端客户是拉动高标库需求的主力 7M6蓝视果 生鲜线上零售是高标冷床相赁需求中占比最大的行业，约占高标冷库总需求的1/3 近年来，我国生鲜线上渗透率蓬年增加，生鲜线上零售进入高速发展阶段，拉动高标冷库需求增长 2021年高标冷库相赁需求组成 TOc类冷为主：流通及消热带68.2%10B送冷库为±：4产及宽品站31.8% 便利店 生鲜线上零售餐饮9.6%鲜生产及加工 32.2%19.2%24.7% CAGR18-219.2% 大型超市CAGR18-212.6%1 6.2% 出口质票 7.1% CAGR/18-21.59.4%↑CAGR'1S-'213.7%CAGR18-21L3%CAGR18-2114.0% 注: 14 总纸家要：家统计品、海关感落、单方能计路、轻关公同财务总源、专家动读、净作者界 驱动因素二：下游用户对冷库的需求升级，大量需求或将从传统冷库向高标冷7M 库迁移 6连库视果 下游用户对冷库需求升级，传统冷库难以充分满足用户需求 传统冷库普遍存在以下问题下游用户对冷库用转和操作翌求高 电高，零售和食品类KD较务，业务需象技复案，量作技结细化，对净库的温度控制 操作和周转效率任下穿望前积、分推效率等存转高要求 ，传统净库营滤建成段早，没计违源不是，分基区域过小，导效择作和周其效率准下 下游用户对冷库节谨费求高 单位能耗高更节能的冷库可联为下落用户降值能系费用 ，传统冷库离保温材料段差，设备设力老目，单位能其较高，也较少进行节能改造“双碳”日标下，众多下落用户将破排改作为随选供应高的重要招标之 有在安全险进新食安法出台，下游用户对食品安全要求高 传统清库在著加货时有脂冷风的，食品易安质（食品安全国家标准食品冷链物流卫生累范》蛋制性国家标准，复出食品出厂、 运验、中转、配不冷 传统冷片难以值到精理的温度控制 蛋调了温度的连续监控，运稳状态的需控阅隔不查期过10分染，需存状态的温控间隔不查过30分染 数据来：专家访读（N0.-20，专家量型：食品加工，零气、智效等物流与供序资负人）、净质规界整理 三.投资机会分析 投资区域选择：五大城市群人口密集，经济相对发达，生鲜消费量和进口在全国占比较高，是高标冷库需求集中区域 五大械市群名项指标总量占全国比例 单:% 6注库视果 京津翼 人口密度对比 （五大城市路国内其余城市） 3.2倍 GDP总量占比59.3% 民民消费支出占 61.5% 生鲜进口总量占比 70.5% 生鲜消费总量占比 55.5% 长江中球 成渝长三角 备注:生于解清口费夜感不装茶及合川中能、内大式、水产区品，奶A、总果门、重 大海区 17 投资区域选择：我们认为，长三角和大湾区高标冷库投资机会优于其他城市群主要是由于其消费力更强，人口更集中，且生鲜进口量较高 6连库视果 长三角和大湾区消费力更强，人口更集中长三角和大湾区的生鲜进口总量和消费总量较高 88人口图电：人平方公里名城市群生鲜透口总量 YOY全国平均水率：24180全国平均水率：14YOY 290,000 17.59%32,262长三角城市群1638t0.46% 210,000 130,000 ↑10.87%131,589 人湾区城市群706 *0.0% 50,000 30,000 长三角大湾区京津典长