冷库行业报告：中国冷库投资运营分析

中国冷库投资运营分析 ——基础设施系列研究之冷库篇 基础设施金融事业部 行业研究中心 2022年4月 中国冷库投资运营分析——基础设施系列研究之冷库篇 1 摘要 一、冷库投资运营的基本原则和盈利能力分析 1、从建造标准和业务属性来看，冷库为高标仓服务的一个业务分支：冷库建造及运营成本高，对城市发展、区位交通和用量需求有较高的要求。 2、冷库相比高标仓建造成本和运营成本更高：在同等面积及构造下，冷库总成本是高标仓的2-2.5倍。 3、因冷库建造和投资更为复杂，管理和运营更精细化，使得冷库盈利对单位租金收入和出租率更为敏感：当冷库日租金在3.4元/平米时，保本出租率在90%；当日租金在3.0元/平米时，出租率在100%才能实现毛利盈利；当出租率小于90%，则需要提升租金水平才能实现毛利盈亏平衡。 二、冷库投资者开发参与者分析 冷库投资开发的参与者包括：1）政府主导投资（国家骨干冷链物流基地，肉类储备库等）；2）物流服务业（港口、物流服务商）；3）物流不动产开发商；4）专业投资机构；5）下游使用者（农批市场、商业零售、食品生产）等。 其中，国家骨干冷链物流基地、优质的物流不动产开发商及专业投资机构在冷库领域投资活动最为活跃；此外，第三方物流服务商龙头企业为了业务发展，对冷库建设投资也有较高的诉求。 中国冷库投资运营分析——基础设施系列研究之冷库篇 2 目录 摘要 ........................................................................................................................................... 1 一、 消费需求和政策鼓励双重驱动冷库等冷链基础设施建设 ......................................... 3 1.1 需求分析：电商、餐饮、医药是冷链物流金字塔顶端 ............................................ 3 1.2 冷库的主要类型：功能型冷库更受投资追捧 ............................................................ 5 1.3 我国冷库供应分布：华东地区占比近四成 ................................................................ 6 二、 冷库投资的关键要素：城市、需求、交通、通用性 ................................................. 7 2.1 冷库投资的关键要素 .................................................................................................... 7 2.2 冷库投资建造成本和运营成本分析 ............................................................................ 8 2.3 冷库租赁的毛利盈亏平衡测算 .................................................................................... 8 三、 冷库投资者分析 ............................................................................................................. 9 3.1 政府主导冷链物流基地投资 ...................................................................................... 10 3.2 港口冷库设施的发展和分布情况 .............................................................................. 11 3.3 物流不动产开发商 ...................................................................................................... 13 3.3.1 万纬物流 ............................................................................................................... 14 3.3.2 亚冷国际 ............................................................................................................... 15 3.3.3 美库集团 ............................................................................................................... 17 3.4 专业投资机构对冷库投资热度不减 .......................................................................... 18 3.4.1 黑石集团 ............................................................................................................... 19 3.4.2 华平投资 ............................................................................................................... 20 3.4.3 麦格理资产管理 ................................................................................................... 22 3.4.4 KKR ....................................................................................................................... 23 3.5 第三方冷链物流服务商 .............................................................................................. 24 3.6 使用者自建冷库 .......................................................................................................... 25 中国冷库投资运营分析——基础设施系列研究之冷库篇 3 中国冷库投资运营分析 在新冠疫情居家隔离之下生鲜电商迎来井喷式发展，来自生鲜电商和第三方冷链运营商的租赁需求活跃。目前冷链物流已经成为保障民生和链接全球生鲜食品的重要通路，冷库作为存储、包装和分销产品的场地，在整个链条中发挥极为重要的作用，冷库基础设施已经成为物流新基建的重要内核。 根据世邦魏理仕最新的投资者调研报告，对冷链物流的投资意向翻了近一倍，这是疫情后生鲜和医药冷链需求的爆发式增长在投资市场的直接体现。自2020年起冷库投资交易也日趋活跃，境内外资本纷纷加快脚步布局冷库市场：黑石44亿元并购大湾区物流资产中有一处8万吨冷库项目；汉斯收购位于东莞的冷链仓库项目；方源资本全部接收CJ物流所持有的荣庆物流所有股权等。 除了冷库交易市场热度不减之外，冷库建设也非常火爆。万纬冷链、美库、亚冷等物流地产和仓储企业不断加速在全国的冷库网络布局，相继在全国范围内拿地建设、改建高标仓冷库。 相比普通高标仓，冷库投资和建造更为复杂，管理和运营更精细化，收入更多元，对投资者而言其前期项目投入更大。同时，不同类型的冷库其可投资性也大相径庭，从投资角度出发，功能型冷库（如配送型冷库和分拨型冷库等）承担存储、分拨、配送和加工等功能，相比存储型冷库更具通用性，可投资性更强。 本文基于疫情过后迎来的消费和政策驱动产业机遇，结合我国冷链仓库的基本情况，为判断我国冷库发展态势提供参考依据。 一、消费需求和政策鼓励双重驱动冷库等冷链基础设施建设 1.1 需求分析：电商、餐饮、医药是冷链物流金字塔顶端 随着人民群众日益增长的消费、健康需求以及电商渗透率提升的零售发展趋势，冷链物流也处于中高速发展阶段：过去五年冷链物流复合增长率为12.5%，预计至2025年冷链物流行业规模可达5500亿元人民币，其中冷链运输占比40%，冷库仓储服务占比30%。 中国冷库投资运营分析——基础设施系列研究之冷库篇 4 最近5年冷链物流行业规模（亿元）及增速 资料来源：中物联冷链委，平安银行整理 冷库的发展受到消费需求和政策鼓励双重驱动，从建造标准和业务属性来看，冷库为高标仓服务的一个业务分支：1）层高、消防、信息化管理标准等方面与高标仓相似，且由于建造成本高，对货量和产能利用率的要求更高；2）从冷库的服务对象看，冷链物流下游需求以食品和医药为主，食品冷链占比接近90%，是冷链物流最主要的应用；医药冷链占比10%。 食品冷链又可细分为工业品和农产品，其中工业品包括餐饮连锁制品、乳制品、快消品等，而农产品包括肉类、水产、蔬菜、瓜果等。随着生鲜、乳制品、预制食品电商渗透率逐渐提升，对冷库存储、分拨、配送和加工的需求也逐步提升。 冷链物流下游需求结构 食品冷链需求分类（万吨） 资料来源：中物联冷链委，平安银行整理 资料来源：中物联冷链委，平安银行整理 医药冷链和食品冷链服务有非常大的区别：医药冷链行业监管严格，门槛高，需要取得医药冷链服务相关资质，而且还需要一定的客户基础支撑业务的获取。其服务品类包括疫苗类、注射针剂、酊剂、口服药品、外用药品、血制品等需要低温条件下储存和运输的药品。 2210255028863391383115.4%13.2%17.5%13.0%0%5%10%15%20%01000200030004000500020162017201820192020市场规模YOY9%1%90%医药化工食品蔬菜, 6489 , 28%水果, 5480 , 24%肉类, 4578 , 20%水产品, 3823 , 16%乳制品, 1659 , 7%速冻食品, 1279 , 5% 中国冷库投资运营分析——基础设施系列研究之冷库篇 5 冷库下游需求金字塔结构 资料来源：中物联冷链委，平安银行整理 1.2 冷库的主要类型：功能型冷库更受投资追捧 按冷库温区分布主要分为冷冻库（-18°C以下）、冷藏库（0-10°C）、恒温库。冷冻库比占比高达70%，是冷库的主要温区，主要用于存储冷冻食品；冷藏库占比约25%，主要用于存储生鲜及短保物品；部分冷库根据业务需要设计了恒温区和其他温区，用于存放特定物品。 中国冷库温区分类 资料来源：CBRE，平安银行整理 中国冷库投资运营分析——基础设施系列研究之冷库篇 6 从冷库使用功能来看，主要分为功能型冷库、市场型冷库、产地型冷库、生产型冷库等，其中功能型冷库更具备投资价值。 （1）功能型冷库：占比47%；主要