中央“三箭齐发”，楼市盼来曙光-930楼市政策深度解读

58安居客房产研究院 中央“三箭齐发”，楼市盼来曙光 一930楼市政策深度解析 ANJUKE 1930楼市政策深度解析 国庆长假前夕，楼市政策如约而至。 A58安展客房产研究院 还记得2016年的国庆前后，一大批城市为了退制当时本地房价上涨过快的现状出台了提高二套房首付比例并实施限购的房产新政。而时隔6年，国内房地产市场已从 黄金时代，进入白银时代，又随入铜时代，而去年以恒大爆亩为标志，正式宣告房地 产业进入“黑铁时代”。随若市场大背景和房地产经济周期的变化，楼市政策已从严控转向松绑，促进房地产行业健康发展： 此次由央行、银保监会“打头阵”阶段性调整差别化住房信贷政策，财政部紧随真后，对个人换房给与个税退还，央行支接连发布下调公积金贷款利率的通知，24小时 内中央“三箭齐发”，政策的内核在哪里？到底有何意图？58安居客研究院为您一 解读。 阶段性调整首套房贷利息 9月29日晚间，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022 年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限接现行规定执行。 根居统计局发布的70城数据，我们发现符合可下调首套房利率下限的城市分别室 少有23个，包含武汉、天连等8个二线城市及温州、泸州等15个三线城市，（具体如下表）， 二线域市哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明 和贵阳 三线城市泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、泰皇岛、湛江、包头，安庆，济宁、常德、爽阳和桂林 合作洽谈联系方式：微信：19101732989；邮箱：luqilin@58.comN 1930楼市政策深度解析 A58安居客房产研究院 58安居客房产研究院分析师许之静认为，除了所列的23个城市，有更多的表现低迷的三四线城市未纳入全国统计局的爱布范围内。因此，可以预见，此次阶段性调整涉及的城市范围将非常厂，10月也将迎来新的一波降息潮。通过降息来刺激三四线城市购房需求的释放，以缓解个别城市的住房供给相对过刺的茅盾。 那么上述符合条件城市下调利率的幅度会有多大，新政中并没有明确。今年以来，5年期以上LPR已经历了三次下行，自前已降室4.3%，不少城市的首套房利率已执行 之前国家规定的LPR基础上再下调20个基点的下限至4.1%，已较大幅度减少了居民的利息支出，真与原先公积金首套房贷款利率的差距仅为0.85个首分点，58安居客房 产研究院分析师许之静指出，从历更上若，往往在房货利率官宣下调后，公积金货款利率下调会紧跟其后，接照这个逻辑，此次930公积金货款首套利率官宣下调0.15个百 分点，因此预计“符合条件的城市”的下调范围在10-20个基点左右，即3.9-4%左 右。 值得注意的是，此次政策只针对“新爱放”贯款，且只是“阶段性”，即2022年 第四季度爱放的贯款，时间限制非常短，此的自的非常明确，避免市场陷入长期观望 同时也释放并非“放水”的信号，是有意提振假目购房消费的信心和热度，也为冲刺第四季度打基础。同时，此次新政精准投放“首套房”，充分体现了“房住不妙”。 居民换购住房可享个税退税 财政部、税务总局9月30日发布《关于支持居民损购住房有关个人所得税政策的公告”，自2022年10月1日至2023年12月31日，购置住房符合条件者可“全部 退还已缴纳的个人所得税”。 合作洽谈联系方式：微信:19101732989;邮箱luqlin@58.comm 1930楼市政策深度解析A58安展客房产研究院 与前迷阶段性调整首套房贷款利息不同，此次“退税”涉及全国所有城市。 而客地换房的个税政策客不相同，但大部分城市采用全额征收1-2%，个别城市按差额征收20%，但基本都是“满五唯一”免征。而卖家挂牌价往往是到手价，客种税费往往都需要买家来承担，无形中增加了较大的购房成本：以上海为例，一尝500方元评估价的普通住宅，个税按1%来征收，即5万元，而若是非普通住宅，则按2%来征 收，即10万元；如若是一些接差额征收的，若原值是400万，现值500万，接差额的 20%计征，即20方元。对于大部分的家庭而言，看实是一笔不小的费用。所以接照此前政策，为了加快卖房速度，卖家往往会把房屋捂足5年再出售，“满五唯一”成了市 面上的香谭， 58要居客房产研究院分折师许之静指出，此次新政，明显思及了那些想换房，但房屋不足5年的卖家，同时也能让那些“不唯一”的房源加速在市场上的流通，为购房 智下一笔不小的并支。政策意图非常明确，是刺激改善型需求入市，有效降低购房著 交易成本，通过“卖旧买新”进行改菩型购房，活跌跃客地一、二手房交易，有效促进当前的房地产市场健康爱展。 值得注意的是，此次政策依旧划定了时间范围，实行的周期为2022年10月1日至2023年12月31日，即在此13个月内卖房，直在卖房后一年内买房的，才能享受 退税政策。考虑到改善型需求的关注指标较刚需客户更多，往往是先要锁定换房房源后 再出售原有房屋，因此，相较前还的阶段性“降息”，给到的时间更加非常充裕，而整 加此前的部分城市“带押过户政策，换房领域的交易环节也会越来越畅通， 自套住房公积金贷款利率下调 中国人民银行决定，首2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com4 1930楼市政策深度解析 A58安民客房产研究院 0.15个百分点，其中，5年以上利率3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持 不变，5年以上利率不低于3.575%， 值得注意的是，此前3.25%的5年期以上公积金货款利率以从2015年8月维持至今有7年之久而在7七年间，商贷利率已调整过8次，从5.15%调整至当前4.3% 的基准LPR。公积金贷款利率虽然已处于历史低位，但作为群众购买自佳佳房的强力后盾，公积金此次降息势在必行。 有别以往，此次公积金货款利率下调仅针对首套房进行，明确对刚需购房客户实施 利好。58安居客研究院对重点城市研究爱现，利用公积金贷款能给购房奢节省实打实 的利息，2021年普逼在10-20万/笔。 同时，今年以来，在发布稳楼市政策的市中，有71%的省市都推出了公积金相 关支持政策，在各类支持政策中占比最高，主要包含降首付、提额度、可提作首付、申货条件放松、家庭互助、放松异地货款等细化内容，童加此次首套公积金货款利率的降低，将进一步降低刷需购房者的购房成本，充分体现公积金在住房方面的互助和金融属 性, 小结 从国庆前夕中央放出的此三项大招着，对刚需和改善群体都做到了覆盖。总结下来，对于三季度销售情况不理想的城市，采取“紧急救援”：对改善型购房样体采取积极鼓 励的态度：同时，将公积金作为长期支持刚需购房的一项政策性工具。 阶段性降息、退税、公积金贷款利率下调，“三箭齐发”必将产生叠加效应，提拆四季度楼市，让我们试自以待！ 合作洽谈联系方式：微信:19101732989；邮箱:luqilin@58.com5 ANJUKE 58安居客房产研究院分析师：许之静 Xuzhijing01@58.com 113818622802 上海浦东新区平家桥路100弄6号晶耀前滩商务广场T7幢18-21层 58安居客房产研究院 INSTITUTE