金融地产相关会议点评：稳楼市三位一体，稳融资三箭齐发

事件描述 2022年11月21日，全国性商业银行信贷工作座谈会、2022金融街论坛年会召开，继续发声支持房地产融资，涉及股权、债券、信贷等多方面，三箭齐发。 1）2022金融街论坛年会召开，央行行长、证监会主席发表演讲： ①证监会主席提出支持实施改善优质房企资产负债表计划，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务企业开展股权融资；②央行行长提出出台了2000亿元“保交楼”专项借款，研究设立了鼓励商业银行支持“保交楼”结构性政策工具。 2）央行、银保监会召开全国性商业银行信贷工作座谈会：稳定房地产企业开发贷款、支持个人住房贷款合理需求，支持开发贷款、信托贷款等存量合理展期；用好第二支箭支持民营房企发债；完善保交楼专项借款新增配套融资的法律、监管支持等。 事件评论 稳楼市已形成三位一体之势，政策短板迅速补齐。我们将稳楼市分解为三个重要支点，分别为稳需求、保交楼、稳主体，根本是为了稳住楼市信心。仅从稳需求、保交楼方面推进，楼市复苏仍然缓慢，今年以来居民存款创新高，但购房信心不足，因此稳主体重要性逐步凸显。从居民新增存款来看，2022年1-9月达到13.21万亿元，超过了2021年全年，上半年居民存款（10.33万亿元）也已经超过了去年全年。1）从稳需求来看，目前支持合理需求释放的政策已经充分发力，尤其房贷利率已经降低较低水平。2）从保交楼来看，目前推进到政府回购和专项借款，增量资金入场意味着政策或已进入有效区间。3）稳主体，此前仅从稳需求、保交楼方面推进，楼市销售复苏仍然缓慢，因此稳主体、进而稳信心的重要性逐步凸显。 稳融资或形成三箭齐发之势，多层次支持地产融资。参考2018年，当时提出支持民企融资有“三支箭”，分别为信贷、债券、股权融资。目前来看，今年支持民企融资的工具不断创新，本轮有望形成稳地产融资“三箭齐发”的态势。1）信贷融资方面，全国性商业银行信贷工作座谈会提出稳定房地产企业开发贷款、支持个人住房贷款合理需求，支持开发贷款、信托贷款等存量合理展期，且提出央行提供2000亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于“保交楼”；2）债券融资方面，5月、8月分别落地CRMW、中债增信担保发债，11月份扩大支持发债的房企名单和额度；3）股权融资方面，2022金融街论坛年会提出改善优质房企资产负债表、支持涉房企业并购重组及配套融资、开展股权融资等。 稳融资第三支箭或许值得期待，改善资产负债表、支持股权融资。 2022年金融街论坛年会是近些年首次提出改善优质房企资产负债表，支持涉房企业并购重组、股权融资等表述，稳融资第三支箭或许值得期待（即股权融资）。改善资产负债表主要以降杠杆、增加流动性、降低融资成本、提高期限匹配度等为目的，可以包括多种方式，例如增加资本金、资产负债出表、提高长期资金来源等。本次年会提出改善优质房企资产负债表，或许意味着优质地产公司有望迎来股权融资、资产证券化等融资的时间窗口期。 楼市销售有望缓慢筑底，但房企或将呈现出清、修复、增长并存的局面。1）行业销售端，未来十年我国商品住宅需求虽然中枢见顶，但仍然具有支撑，按1-9月增速测算，2022年全年商品住宅销售面积预计达到12亿平左右，或已在需求中枢附近。2）出清：负债驱动型的非国企目前出险比例较高，合同负债/有息负债在1.6以下的房企未出险比例仅约12.5%。3）修复：优质民企信用资质有望逐步修复，受益于稳楼市、担保发债等政策，投资者对于优质民营房企信心有所恢复，债券价格开始企稳回升；4）增长：稳健型民企、积极型国央企10月份销售额已经实现单月正增长。 投资建议：政策催化下地产板块行情持续性强，配置重点关注三条思路：优质民企信用修复、行业见底复苏、区域格局优化。目前市场关注点及后续地产股表现的关键点在于销售能否企稳。我们认为销售正处于磨底阶段，在稳需求、保交楼、稳主体的政策推动下，楼市在方向上是逐步恢复的，但恢复过程或将是缓慢且充满波动的。标的上建议关注三条思路：1）优质民企（包括混合所有制房企）信用修复思路，建议关注新城控股、金地集团；2）行业见底复苏带来的β行情，利好保利发展、招商蛇口等龙头房企；3）滨江集团、华发股份、天地源等房企受益于区域楼市供给出清、需求稳健，有望实现逆势发展。 风险提示 政策施行效果不及预期、疫情恶化。 1.事件描述 2022年11月21日，全国性商业银行信贷工作座谈会、2022金融街论坛年会召开，继续发声支持房地产融资，涉及股权、债券、信贷等多方面，三箭齐发。 1）2022金融街论坛年会召开，央行行长、证监会主席发表演讲：①证监会主席提出支持实施改善优质房企资产负债表计划，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务企业开展股权融资；②央行行长提出出台了2000亿元“保交楼”专项借款，研究设立了鼓励商业银行支持“保交楼”结构性政策工具。 2）央行、银保监会召开全国性商业银行信贷工作座谈会：稳定房地产企业开发贷款、支持个人住房贷款合理需求，支持开发贷款、信托贷款等存量合理展期；用好第二支箭支持民营房企发债；完善保交楼专项借款新增配套融资的法律、监管支持等。 2.事件评论 稳楼市已形成三位一体之势，政策短板迅速补齐。我们将稳楼市分解为三个重要支点，分别为稳需求、保交楼、稳主体，根本是为了稳住楼市信心。仅从稳需求、保交楼方面推进，楼市复苏仍然缓慢，今年以来居民存款创新高，但购房信心不足，因此稳主体重要性逐步凸显。从居民新增存款来看，2022年1-9月达到13.21万亿元，超过了2021年全年，上半年居民存款（10.33万亿元）也已经超过了去年全年。1）从稳需求来看，目前支持合理需求释放的政策已经充分发力，尤其房贷利率已经降低较低水平。2）从保交楼来看，目前推进到政府回购和专项借款，增量资金入场意味着政策或已进入有效区间。3）稳主体，此前仅从稳需求、保交楼方面推进，楼市销售复苏仍然缓慢，因此稳主体、进而稳信心的重要性逐步凸显。 图表1稳楼市的根本是稳信心，稳主体是重要支点 图表2 2022年前三季度新增人民币贷款超过2021年全年 图表3居民储蓄存款余额持续上行 稳融资或形成三箭齐发之势，多层次支持地产融资。参考2018年，当时提出支持民企融资有“三支箭”，分别为信贷、债券、股权融资。目前来看，今年支持民企融资的工具不断创新，本轮有望形成稳地产融资“三箭齐发”的态势。1）信贷融资方面，全国性商业银行信贷工作座谈会提出稳定房地产企业开发贷款、支持个人住房贷款合理需求，支持开发贷款、信托贷款等存量合理展期，且提出央行提供2000亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于“保交楼”；2）债券融资方面，5月、8月分别落地CRMW、中债增信担保发债，11月份扩大支持发债的房企名单和额度；3）股权融资方面，2022金融街论坛年会提出改善优质房企资产负债表、支持涉房企业并购重组及配套融资、开展股权融资等。 图表4 2018年央行提出的支持民企融资的三支箭 稳融资第三支箭或许值得期待，改善资产负债表、支持股权融资。2022年金融街论坛年会是近些年首次提出改善优质房企资产负债表，支持涉房企业并购重组、股权融资等表述，稳融资第三支箭或许值得期待（即股权融资）。改善资产负债表主要以降杠杆、增加流动性、降低融资成本、提高期限匹配度等为目的，可以包括多种方式，例如增加资本金、资产负债出表、提高长期资金来源等。本次年会提出改善优质房企资产负债表，或许意味着优质地产公司有望迎来股权融资、资产证券化等融资的时间窗口期。 图表5改善资产负债表的目的与方式 楼市销售有望缓慢筑底，但房企或将呈现出清、修复、增长并存的局面。1）行业销售端，未来十年我国商品住宅需求虽然中枢见顶，但仍然具有支撑，按1-9月增速测算，2022年全年商品住宅销售面积预计达到12亿平左右，或已在需求中枢附近。2）出清：负债驱动型的非国企目前出险比例较高，合同负债/有息负债在1.6以下的房企未出险比例仅约12.5%。 3）修复：优质民企信用资质有望逐步修复，受益于稳楼市、担保发债等政策，投资者对于优质民营房企信心有所恢复，债券价格开始企稳回升；4）增长：稳健型民企、积极型国央企10月份销售额已经实现单月正增长。 图表6商品房销售历史数据及未来中枢示意图 图表7房地产企业出清、修复、增长并存 投资建议：政策催化下地产板块行情持续性强，配置重点关注三条思路：优质民企信用修复、行业见底复苏、区域格局优化。目前市场关注点及后续地产股表现的关键点在于销售能否企稳。我们认为销售正处于磨底阶段，在稳需求、保交楼、稳主体的政策推动下，楼市在方向上是逐步恢复的，但恢复过程或将是缓慢且充满波动的。标的上建议关注三条思路： 1）优质民企（包括混合所有制房企）信用修复思路，建议关注新城控股、金地集团；2）行业见底复苏带来的β行情，利好保利发展、招商蛇口等龙头房企；3）滨江集团、华发股份、天地源等房企受益于区域楼市供给出清、需求稳健，有望实现逆势发展。 3.风险提示 政策施行效果不及预期、疫情恶化