9月数据前瞻：销售弱复苏同比降幅缩窄，土拍市场供需两弱

新房销售：9月单月销售金额同比-5.0%降幅明显缩窄，环比由负转正，呈弱复苏态势。金额方面，1-9月中指107个样本城市累计住宅销售金额为45307亿元，同比下降35.1%，较前值增长2.8pct。9月单月销售金额同比-5.0%，降幅明显收窄，环比由负转正。9月单月107个样本城市销售金额为5716亿元，环比增长13.0%，同比下降5.0%，同比较前值增长19.5pct。 新房库存去化：库存稳定，去化周期环比小幅缩短至19.5个月。根据克而瑞数据，8月70个样本城市住宅库存面积为50082万方，环比提升0.2%，同比提升1.7%。其中一线、二线、三线城市8月住宅库存面积分别为3929、30107、16047万方，同比分别19.4%、-3.3%、8.2%。去化周期方面，8月样本城市去化周期为19.5个月，环比减少0.4月。其中一线、二线、三线城市去化周期分别为16.7、18.4、22.7个月，较上月分别+0、-0.5、-0.3个月。 土地供应：供需两弱，9月宅地供应建面、出让金同比降幅分别为43.5%/13.2%。供应方面，1-9月，中指300个样本城市宅地供应建面为44633万方，同比降低43.5%，较前值增长0.6pct。9月单月供应建面为7680万方，环比增长101.5%，同比降低40.3%，同比较前值增长12.3pct。 出让金方面，样本300城1-9月宅地出让金为21293亿元，同比降低39.1%，较前值收窄4.2pct。9月单月宅地出让金为4201亿元，环比增长137.1%，同比降低13.2%，同比跌幅扩大12.6pct。 价格方面，9月全国宅地平均楼面价为7749元/平，土地成交溢价率为3.0%，溢价率环比持平。9月全国宅地流拍率为14.8%，环比降低3.9pct。 政策：9月政策放松频次加快，月底密集出台自上而下放松政策。据我们不完全统计，今年1.1-9.30地方与中央共计出台了733条房地产相关政策，其中一线、二线、三线城市分别出台了45、242、368条房地产相关政策。9月单月共出台120条，较8月环比增加25条。 9月29日-9月30日，中央接连出台房贷利率下限放松，公积金贷款利率下降，置换购房个税减免等组合拳政策。今年以来，房地产政策呈现出“因城施策，小步快跑”的特点，地方城市结合自身情况出台相关政策，每次力度较小但出台频次较高。武汉、青岛、苏州等地均出现过当地政策一日游现象。自上而下且拥有具体内容的房地产政策放松极少，本轮政策放松为近期首例。 购房信心和需求的复苏需要政策系统性的解决方案，我们继续看好接下来的政策放松空间，尤其是一二线核心城市的限购限贷政策。随去年底今年初的集中供地的释放，10-12月推盘量预计有所上升，推动销售小幅复苏。 “金九银十”整体成色或不足，但推盘充裕的优质房企的结构性销售表现会相对突出。 投资建议：近期中央密集“自上而下”放松地产政策，进一步提高了未来政策放松的预期。我们认为地产“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。维持地产开发板块“增持”评级。推荐关注：开发：A股华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团，H股绿城中国、华润置地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 一、107城销售：受基数影响9月单月销售同比降幅明显缩窄，呈弱复苏态势 1.1新房销售：9月单月销售金额同比-5.0%降幅明显缩窄，环比由负转正，呈弱复苏态势 金额方面，1-9月107城住宅累计销售金额同比下滑35.1%，降幅持续小幅收窄。1-9月中指107个样本城市累计住宅销售金额为45307亿元，同比下降35.1%，较前值增长2.8pct。其中一线、二线、三线城市1-9月累计销售金额分别为11898、18735、14674亿元，同比分别为-12.7%、-39.8%、-41.6%。 9月单月销售金额同比-5.0%，降幅明显收窄，环比由负转正。9月单月107个样本城市销售金额为5716亿元，环比增长13.0%，同比下降5.0%，同比较前值增长19.5pct。 其中一线、二线、三线城市9月单月销售金额分别为1638、2050、2028亿元，环比分别11.0%、5.0%、24.4%，同比分别为27.7%、-22.0%、-3.7%，较上月分别变化42.9、 8.7、20.2pct。其中一线城市同比上涨主要是因为上海新房集中入市导致销售金额大幅提升。 “金九”不金，成色不足。受疫情反复和购房信心恢复速度较慢影响，9月销售同比降幅虽明显缩窄但绝对量能上依然呈现弱复苏态势。9月30日房贷利率和个税优惠等自上而下政策出台的信号意义较强，我们持续看好四季度政策加码，结合去年下半年低基数，预计10-12月同比跌幅将继续收窄。 图表1：样本107城商品住宅累计销售金额及同比 图表2：样本107城各能级城市商品住宅累计销售金额同比 图表3：样本107城商品住宅单月销售金额及同环比 图表4：样本107城各能级城市商品住宅单月销售金额（亿元） 图表5：样本107城各能级城市商品住宅单月销售金额环比 图表6：样本107城各能级城市商品住宅单月销售金额同比 面积方面，1-9月107城住宅累计销售面积同比-38.1%，降幅小幅缩窄。1-9月中指107个样本城市累计住宅销售面积为26543万方，同比下降38.1%，较前值增长2.6pct。 其中一线、二线、三线城市1-9月累计销售面积分别为2250、11412、12881万方，同比分别为-22.0%、-39.9%、-38.8%。 9月单月销售面积同比-11.3%，跌幅较前值缩窄17.2pct。9月单月107个样本城市销售面积为3341万方，环比增长17.5%，同比下降11.3%，同比较前值增长17.2pct。 其中一线、二线、三线城市9月单月销售面积分别为369、1200、1772万方，环比分别33.5%、-0.1%、29.7%，同比分别为35.9%、-29.2%、-1.6%，较上月分别变化48.4、 2.9、26.2pct。 图表7：样本107城商品住宅累计销售面积及同比 图表8：样本107城各能级城市商品住宅累计销售面积同比 图表9：样本107城商品住宅单月销售面积及同环比 图表10：样本107城各能级城市商品住宅单月销售面积（万方） 图表11：样本107城各能级城市商品住宅单月销售面积环比 图表12：样本107城各能级城市商品住宅单月销售面积同比 价格方面，1-9月107城住宅销售累计同比维持正增长，一线累计同比回落。1-9月样本城市住宅销售累计均价为17069元/平，环比持平，同比提升4.9%，较前值增长0.2pct。 其中一线、二线、三线城市1-9月住宅销售累计均价分别为52880、16417、11392元/平，环比分别-3.0%、0.5%、0.1%，同比分别11.8%、0.1%、-4.5%，较上月分别变化-3.5、1.0、0.2pct。 图表13：样本107城商品住宅销售累计均价及同环比 图表14：样本107城各能级城市商品住宅销售累计均价（元/平） 图表15：样本107城各能级城市商品住宅销售累计均价环比 图表16：样本107城各能级城市商品住宅销售累计均价同比 1.2新房库存去化：库存维持稳定，去化周期环比小幅缩短 8月70城去化周期环比减少0.4月至19.5个月。根据克而瑞数据，8月70个样本城市住宅库存面积为50082万方，环比提升0.2%，同比提升1.7%。其中一线、二线、三线城市8月住宅库存面积分别为3929、30107、16047万方，同比分别19.4%、-3.3%、8.2%。去化周期方面，8月样本城市去化周期为19.5个月，环比减少0.4月。其中一线、二线、三线城市去化周期分别为16.7、18.4、22.7个月，较上月分别+0、-0.5、-0.3个月。 图表17：样本70城商品住宅库存面积及同环比 图表18：样本70城各能级城市商品住宅库存面积（万方） 图表19：样本70城商品住宅库存去化周期（月） 图表20：样本70城各能级城市商品住宅库存去化周期（月） 图表21：7月70城库存去化情况 二、300城宅地：土拍市场供需均弱，9月单月供应建面同 比下降40.3%，出让金同比下降13.2% 2.1土地供应：9月供应建面单月同比下降-40.3%维持低位 1-9月300城土地供应建面累计同比-43.5%，降幅小幅扩大。1-9月，中指300个样本城市宅地供应建面为44633万方，同比降低43.5%，较前值增长0.6pct。其中，一线、二线、三线城市累计土地供应建面分别为3176、17152、24258万方，同比分别-31.9%、-49.7%、-39.4%。 9月土地供应建面单月同比-40.3%，同比降幅缩窄12pct。9月单月供应建面为7680万方，环比增长101.5%，同比降低40.3%，同比较前值增长12.3pct。其中，一线、二线、三线城市单月土地供应建面分别为1016、3269、3349万方，同比分别-38.6%、-52.4%、-19.2%。 图表22：样本300城累计宅地供应建面及同比 图表23：样本300城各能级城市宅地供应量累计同比 图表24：样本300城单月宅地供应建面及同比 图表25：样本300城各能级城市单月宅地供应建面（万方） 一线城市因集中供地对单月影响较大，故图表23未包括一线累计同比情况，图表26-27分开陈列一线、二三线单月同 比情况 图表26：样本一线单月宅地供应建面同比（单位：%） 图表27：样本二三线单月宅地供应建面同比 2.2土拍市场：9月宅地出让金单月同比下降13.2%，累计同比降幅收窄至39.1% 出让金方面，样本300城1-9月宅地出让金为21293亿元，同比降低39.1%，较前值收窄4.2pct。其中，一线、二线、三线城市累计宅地出让金分别为5383、10728、5182亿元，同比分别0.8%、-38.6%、-57.3%。 9月单月宅地出让金为4201亿元，环比增长137.1%，同比降低13.2%，同比跌幅扩大12.6pct。其中，一线、二线、三线城市单月出让金分别为1661、1950、590亿元，一线、二线、三线城市同比分别为61.9%、-29.1%、-44.5%。 图表28：样本300城累计宅地出让金及同比 图表29：样本300城各能级城市宅地出让金累计同比 图表30：样本300城单月宅地出让金及同比 图表31：样本300城各能级城市宅地出让金单月同比 图表32：样本300城各能级城市单月宅地出让金（亿元） 图表33：样本300城各能级城市单月宅地成交建面（万方） 面积方面，样本300城1-9月宅地成交建面为32859万方，同比降低44.9%，较前值收窄2.8pct。其中，一线、二线、三线城市累计宅地成交建面分别为2242、13542、17075万方，同比分别-30.6%、-47.1%、-44.6%。 9月单月成交建面为5422万方，同比降低24.1%，环比增长54.3%。其中，一线、二线、三线城市单月宅地成交建面分别为616、2607、2199万方，同比分别-1.8%、-34.7%、-12.8%。 图表34：样本300城累计宅地成交建面及同比 图表35：样本300城各能级城市宅地成交建面累计同比 图表36：样本300城单月宅地成交建面及同比 图表37：样本300城各能级城市宅地成交建面单月同比 9月土地成交溢价率低位运行，流拍率14.8%维持高位。 9月全国宅地平均楼面价为7749元/平，土地成交溢价率为3.0%，溢价率环比持平。分城市能级看，一线、二线、三线城市宅地成交溢价率分别为3.5%、2.8%、2.5%，环比分别-5.8pct、2.0pc