7月数据前瞻：销售金额呈现弱复苏，单月同比-23.5%，土地成交同比跌幅收窄

新房销售：维持弱复苏，7月单月销售金额同比-23.5%。金额方面，1-7月中指100个样本城市累计住宅销售金额为33510亿元，同比下降39.2%，较前值增长2.5pct。7月单月样本城市销售金额为5781亿元，环比下降11.5%，同比下降23.5%，同比较前值增长1.5pct。7月单月量能优于上半年1-5月的单月表现。整体看去年8月基数出现显著下行，届时单月同比跌幅将显著收窄。 面积方面，1-7月样本城市累计住宅销售面积为19440万方，同比下降41.5%，较前值增长1.2pct。7月单月100个样本城市销售面积为3132万方，环比下降16.7%，同比下降34.0%，同比较前值降低7.6pct。价格方面，7月销售均价为18461元/平，同比提升16.0%，环比提升6.3%。 新房库存去化：6月样本城市去化周期升至20.1个月，续创近7年新高。根据克而瑞数据，6月70个样本城市住宅库存面积为50232万方，环比提升0.06%，同比提升2.0%。去化周期方面，6月样本城市去化周期为20.1个月，环比增加0.7月，续创近7年新高。其中一线、二线、三线城市去化周期分别为16.8、19.0、23.3个月，较上月分别+0.9、+0.6、+1.1月。 土地供应：受基数影响，7月供应建面、出让金同比跌幅收窄至-14.6%/+59.5%。供应方面，1-7月，中指300个样本城市宅地供应建面为33141万方，同比降低43.0%，较前值增长3.7pct。7月单月供应建面为5769万方，环比降低20.7%，同比降低14.6%，同比较前值增长27.8pct。 出让金方面，1-7月样本城市宅地出让金为15321亿元，同比降低45.9%，较前值增长8.8pct。7月单月宅地出让金为3491亿元，环比降低17.7%，同比增长59.5%，同比较前值增长93.6pct，同比降幅收窄主要受基数和集中供地影响。 价格方面，7月全国宅地平均楼面价为7581元/平，土地成交溢价率为3.5%，溢价率环比降低0.9pct。7月全国宅地流拍率为10.3%，环比降低5.9pct。 政策：7月全国及地方房地产政策出台频次较5-6月有明显下滑，7月多地发布保交房消息。据我们不完全统计，今年1.1-8.7地方与中央共计出台了510条房地产相关政策。7月单月共出台83条，较6月环比减少了38条，较5月减少了59条。限贷放松为各地方政府使用最多的放松途径。7月以来中央地方累计发布保交楼相关政策、会议、消息共27条/次。 近期销售维持弱复苏，下半年政策放松依然具备空间。我们认为下半年政策依然具备放松空间的原因有：（1）本月新房成交整体优于上半年1-5月单月表现，但与6月量能相比依然有较大差距，整体维持弱复苏态势。而地产若一蹶不振对经济的影响不容忽视。（2）中央及地方积极“保交楼”，当下停工停贷对市场情绪的冲击仍存，但需要保交楼的资金与政策逐步加码将逐步减弱。而今年以来新房需求下滑不仅是停工停贷冲击，更多是内生性原因导致的，上半年高频次的政策放松效果欠佳，购房信心和需求的复苏需要政策系统性的解决方案。 （3）7月29日召开的中央政治局会议提及“因城施策用足用好政策工具箱”，进一步提高了下半年地方政府放松、落实、巩固房地产调控政策的预期。综上，我们认为下半年房地产放松政策将进一步加码。 投资建议：房地产多点爆发的问题需要系统性的解决方案。与2008/2014年不同，本轮周期供需两端均存在很多阻塞，需要政策多点开花。下半年到年底，有望见到第二波强力放松政策的加持，地产和物业均有绝对收益的空间，维持地产开发板块“增持”评级。建议关注：A股—滨江集团、保利发展、华发股份、万科A、金地集团、招商蛇口、建发股份；H股—绿城中国、华润臵地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋、中国金茂；物业—A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 一、100城销售：维持弱复苏，7月单月销售金额同比-23.5% 1.1新房销售：1-7月累计维持低迷，7月单月销售金额同比-23.5% 金额方面，1-7月100城住宅累计销售金额同比下滑近四成，降幅小幅缩窄。1-7月中指100个样本城市累计住宅销售金额为33510亿元，同比下降39.2%，较前值增长2.5pct。 其中一线、二线、三线城市1-7月累计销售金额分别为8784、14642、10083亿元，同比分别为-17.2%、-42.9%、-46.5%。 7月单月销售金额同比下降23.5%，量能优于上半年1-5月的单月表现，仅次于6月。 7月单月100个样本城市销售面积为5781万方，环比下降11.5%，同比下降23.5%，同比较前值增长1.5pct。其中一线、二线、三线城市7月单月销售面积分别为1693、2448、1641万方，环比分别0.2%、-13.6%、-18.4%，同比分别为21.6%、-27.9%、-40.7%，较上月分别变化19.9、2.8、-8.7pct。一线城市销售金额连续两月同比正增长，销售复苏显著。整体看去年8月基数出现显著下行，届时单月同比跌幅将显著收窄。 图表1：样本100城商品住宅累计销售金额及同比 图表2：样本100城各能级城市商品住宅累计销售金额同比 图表3：样本100城商品住宅单月销售金额及同环比 图表4：样本100城各能级城市商品住宅单月销售金额（亿元） 图表5：样本100城各能级城市商品住宅单月销售金额环比 图表6：样本100城各能级城市商品住宅单月销售金额同比 面积方面，1-7月100城住宅累计销售面积同比下滑四成，降幅小幅缩窄。1-7月中指100个样本城市累计住宅销售面积为19440万方，同比下降41.5%，较前值增长1.2pct。 其中一线、二线、三线城市1-7月累计销售面积分别为1605、9212、8623万方，同比分别为-30.1%、-41.6%、-43.1%。 7月一线城市单月销售面积同比降幅继续缩窄，二三线维持弱势。7月单月100个样本城市销售面积为3132万方，环比下降16.7%，同比下降34.0%，同比较前值降低7.6pct。 其中一线、二线、三线城市7月单月销售面积分别为292、1441、1398万方，环比分别0.6%、-21.7%、-14.2%，同比分别为-0.7%、-34.0%、-38.3%，较上月分别变化16.2、-8.1、-9.9pct。一线城市销售面积同比持续改善。 图表7：样本100城商品住宅累计销售面积及同比 图表8：样本100城各能级城市商品住宅累计销售面积同比 图表9：样本100城商品住宅单月销售面积及同环比 图表10：样本100城各能级城市商品住宅单月销售面积（万方） 图表11：样本100城各能级城市商品住宅单月销售面积环比 图表12：样本100城各能级城市商品住宅单月销售面积同比 价格方面，1-7月100城住宅销售累计均价为17238元/平，一线累计同比维持高增. 1-7月样本城市住宅销售累计均价为17238元/平，环比提升1.4%，同比提升3.9%，较前值增长2.1pct。其中一线、二线、三线城市1-7月住宅销售累计均价分别为54733、15896、11693元/平，环比分别1.3%、1.3%、0.1%，同比分别18.4%、-2.2%、-6.0%，较上月分别变化1.1、1.9、0.4pct。 图表13：样本100城商品住宅销售累计均价及同环比 图表14：样本100城各能级城市商品住宅销售累计均价（元/平） 图表15：样本100城各能级城市商品住宅销售累计均价环比 图表16：样本100城各能级城市商品住宅销售累计均价同比 1.2新房库存去化：库存维持稳定，去化周期续创近7年新高 6月70城去化周期环比增加0.7月至20.1个月，续创近7年新高。根据克而瑞数据，6月70个样本城市住宅库存面积为50232万方，环比提升0.06%，同比提升2.0%。其中一线、二线、三线城市6月住宅库存面积分别为3677、30146、16431万方，同比分别10.8%、-3.0%、10.5%。去化周期方面，6月样本城市去化周期为20.1个月，环比增加0.7月，续创近7年新高。其中一线、二线、三线城市去化周期分别为16.8、19.0、23.3个月，较上月分别+0.9、+0.6、+1.1月。 图表17：样本70城商品住宅库存面积及同环比 图表18：样本70城各能级城市商品住宅库存面积（万方） 图表19：样本70城商品住宅库存去化周期（月） 图表20：样本70城各能级城市商品住宅库存去化周期（月） 图表21：6月70城库存去化情况 二、300城宅地：供需双弱，受基数影响7月出让金同比转 正 2.1土地供应：7月单月供应建面受基数影响同比跌幅收窄至-14.6% 1-7月300城土地供应量同比下降超四成，降幅较上月有所收窄。1-7月，中指300个样本城市宅地供应建面为33141万方，同比降低43.0%，较前值增长3.7pct。其中，一线、二线、三线城市累计土地供应建面分别为2160、12688、18293万方，同比分别-28.3%、-46.5%、-41.7%。 受去年同期基数下行影响，7月单月土地供应建面同比降幅缩窄至-14.6%。7月单月供应建面为5769万方，环比降低20.7%，同比降低14.6%，同比较前值增长27.8pct。 其中，一线、二线、三线城市单月土地供应建面分别为561、2460、2748万方，同比分别99.5%、72.1%、-45.5%。 图表22：样本300城累计宅地供应建面及同比 图表23：样本300城各能级城市宅地供应量累计同比 一线城市因集中供地对单月影响较大，故图表23未包括一线累计同比情况，图表26-27分开陈列一线、二三线单月同 比情况 图表24：样本300城单月宅地供应建面及同比 图表25：样本300城各能级城市单月宅地供应建面（万方） 图表26：样本一线单月宅地供应建面同比 图表27：样本二三线单月宅地供应建面同比 2.2土拍市场：7月单月宅地出让金受基数影响同比转正至+59.5% 出让金方面，样本300城1-7月宅地出让金为15321亿元，同比降低45.9%，较前值增长8.8pct。其中，一线、二线、三线城市累计宅地出让金分别为3383、8042、3896亿元，同比分别-21.6%、-43.0%、-60.5%。 受基数和集中供地影响，7月单月出让金同比转正至+59.5%。7月单月宅地出让金为3491亿元，环比降低17.7%，同比增长59.5%，同比较前值增长93.6pct。其中，一线、二线、三线城市单月出让金分别为990、1797、705亿元，二线、三线城市同比分别317.3%、-59.9%。 图表28：样本300城累计宅地出让金及同比 图表29：样本300城各能级城市宅地出让金累计同比 图表30：样本300城单月宅地出让金及同比 图表31：样本300城各能级城市宅地出让金单月同比 图表32：样本300城各能级城市单月宅地成交建面（万方） 图表33：样本300城各能级城市单月宅地出让金（亿元） 面积方面，1-7月300城宅地成交建面同比下滑五成，降幅小幅缩窄。1-7月，中指300个样本城市宅地成交建面为23923万方，同比降低50.6%，较前值增长4.7pct。其中，一线、二线、三线城市累计宅地成交建面分别为1467、9770、12686万方，同比分别-43.6%、-52.8%、-49.5%。 7月单月成交建面为4603万方，环比降低25.8%，同比降低11.0%，同比较前值增长32.9pct。其中，一线、二线、三线城市单月宅地成交建面分别为347、2123、2132万方，二线、三线城市同比分别111.0%、-48.8%。 图表34：样本300城累计宅地成交建面及同比 图表35：样本300城各能级城市宅地成交建面