8月数据前瞻：销售金额同比被动修复，单月同比-23.6%，土拍市场供需双弱

房地产开发 证券研究报告|行业月报 2022年09月14日 8月数据前瞻：销售金额同比被动修复，单月同比-23.6%，土拍市场供需双弱 新房销售：8月销售金额单月同比小幅改善至-23.6%。金额方面，1-8月中指101个样本城市累计住宅销售金额为40886亿元，同比下降38.4%，同比跌幅收窄1.8pct。8月单月101个样本城市销售金额为5414亿元，环比下降 4.3%，同比下降23.6%，同比跌幅收窄4.5pct。8月销售同比降幅小幅收窄，考虑到去年下半年基数下行，预计9-12月同比跌幅将继续收窄。 面积方面，1-8月样本城市累计住宅销售面积为23176万方，同比下降40.9%，同比跌幅收窄1.7pct。8月单月101个样本城市销售面积为3001万方，环比下降1.2%，同比下降25.7%，同比跌幅收窄12.2pct。价格方面，1-8月住宅销售累计均价为17642元/平，环比提升0.3%，同比提升4.3%。 新房库存去化：去化周期环比小幅缩短至19.9个月。根据克而瑞数据，7月 70个样本城市住宅库存面积为50000万方，环比提升0.07%，同比提升 1.40%。去化周期方面，7月样本城市去化周期为19.9个月，环比减少0.1月。其中一线、二线、三线城市去化周期分别为16.7、18.9、23.0个月，较上月分别-0.2、+0、-0.4月。 土地供应：8月供应建面、出让金同比跌幅扩大至-52.5%/-2.6%。供应方面，1-8月，中指300个样本城市宅地供应建面为36953万方，同比降低44.1%，同比跌幅扩大1.2pct。8月单月供应建面为3812万方，环比降低 33.9%，同比降低52.5%，跌幅扩大38.0pct。 出让金方面，样本300城1-8月宅地出让金为17092亿元，同比降低43.2%，同比跌幅收窄2.6pct。8月单月宅地出让金为1772亿元，环比降低49.3%，同比降低2.6%，同比跌幅扩大62.1pct。土地市场供需双弱。 价格方面，8月全国宅地平均楼面价为5042元/平，土地成交溢价率为3.0%，溢价率环比降低0.5pct。8月全国宅地流拍率为18.6%，环比提升8.4pct。 政策：8月全国及地方房地产政策出台频次环比有所提升。据我们不完全统计，今年1.1-9.11地方与中央共计出台了634条房地产相关政策，其中一线、二线、三线城市分别出台了41、206、318条房地产相关政策。8月单月共出台95条，较7月环比增加12条。今年累计看，限贷放松为主要的放松路径。 近期销售依然疲弱，下半年政策放松仍具备空间。8月累计与单月销售同比虽均小幅改善，主要由于（1）去年7月开始整体的基数下行，8月更多是被动性的改善。（2）部分城市政策放松带来的结构性复苏。整体销售依然疲弱， 从单月量能看，8月低于今年6、7月水平，亦低于1月水平，略高于4月水平。销售表现疲弱的原因有：（1）经济下行压力带来的购买力减弱、未来不确定性增加带来的持币需求提升，市场信心依然不足。（2）8月受疫情影响，部分核心城市如成都销售锐减，拖累整体销售表现。（3）7-8月为房企传统供销淡季，土地市场供需两弱影响整体推盘规模，进而影响销售。 购房信心和需求的复苏需要政策系统性的解决方案，我们继续看好接下来的政策放松空间，尤其是一二线核心城市的限购限贷政策。随去年底今年初的集中供地的释放，9-12月推盘量预计有所上升，推动销售小幅复苏。“金九银十”整体成色或不足，但推盘充裕的优质房企的结构性销售表现会相对突出。 投资建议：本轮周期与2008.2014年区别在于，除了博弈政策+政策下的销售复苏以外，叠加了竞争格局改善的逻辑。我们认为目前供给侧产能端的出清力度更胜于去需求侧的下滑。因此受益于竞争格局改善的企业属于中周期 走牛中的正反馈阶段，维持地产开发板块“增持”评级。建议关注：保利发展、滨江集团、华发股份、招商蛇口、万科A、金地集团、建发股份；H股绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产；物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 增持（维持） 行业走势 房地产开发沪深300 16% 0% -16% -32% 2021-092022-012022-052022-09 作者 分析师金晶 执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理肖畅 执业证书编号：S0680122050008邮箱：xiaochang@gszq.com 研究助理肖依依 执业证书编号：S0680121070010邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2022W36：受疫情影响新房销售面积同环比降幅扩大，“金九银十”或将成色不足》2022-09-12 2、《A股房地产开发行业2022中报综述：营收业绩双双下滑，分化趋势愈发显著》2022-09-09 3、《房地产开发：2022W35：新房成交同比跌幅收窄，政策宽松环境延续扩散趋势》2022-09-04 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、101城销售：受基数影响8月单月及累计销售金额同比小幅改善4 1.1新房销售：1-8月销售金额累计同比-38.4%，单月同比-23.6%，均小幅改善4 1.2新房库存去化：库存维持稳定，去化周期环比小幅缩短7 二、300城宅地：8月单月供应建面大幅下滑超�成，出让金由正转负至-2.6%9 2.1土地供应：8月供应建面单月同比大幅下滑至-52.5%9 2.2土拍市场：8月宅地出让金单月同比由正转负至-2.6%10 三、政策：8月政策放松频次环比提升13 四、投资建议14 风险提示14 图表目录 图表1：样本101城商品住宅累计销售金额及同比4 图表2：样本101城各能级城市商品住宅累计销售金额同比4 图表3：样本101城商品住宅单月销售金额及同环比4 图表4：样本101城各能级城市商品住宅单月销售金额（亿元）4 图表5：样本101城各能级城市商品住宅单月销售金额环比5 图表6：样本101城各能级城市商品住宅单月销售金额同比5 图表7：样本101城商品住宅累计销售面积及同比5 图表8：样本101城各能级城市商品住宅累计销售面积同比5 图表9：样本101城商品住宅单月销售面积及同环比6 图表10：样本101城各能级城市商品住宅单月销售面积（万方）6 图表11：样本101城各能级城市商品住宅单月销售面积环比6 图表12：样本101城各能级城市商品住宅单月销售面积同比6 图表13：样本101城商品住宅销售累计均价及同环比6 图表14：样本101城各能级城市商品住宅销售累计均价（元/平）6 图表15：样本101城各能级城市商品住宅销售累计均价环比7 图表16：样本101城各能级城市商品住宅销售累计均价同比7 图表17：样本70城商品住宅库存面积及同环比7 图表18：样本70城各能级城市商品住宅库存面积（万方）7 图表19：样本70城商品住宅库存去化周期（月）8 图表20：样本70城各能级城市商品住宅库存去化周期（月）8 图表21：7月70城库存去化情况8 图表22：样本300城累计宅地供应建面及同比9 图表23：样本300城各能级城市宅地供应量累计同比9 图表24：样本300城单月宅地供应建面及同比9 图表25：样本300城各能级城市单月宅地供应建面（万方）9 图表26：样本一线单月宅地供应建面同比10 图表27：样本二三线单月宅地供应建面同比10 图表28：样本300城累计宅地出让金及同比10 图表29：样本300城各能级城市宅地出让金累计同比10 图表30：样本300城单月宅地出让金及同比11 图表31：样本300城各能级城市宅地出让金单月同比11 图表32：样本300城各能级城市单月宅地出让金（亿元）11 图表33：样本300城各能级城市单月宅地成交建面（万方）11 图表34：样本300城累计宅地成交建面及同比12 图表35：样本300城各能级城市宅地成交建面累计同比12 图表36：样本300城单月宅地成交建面及同比12 图表37：样本300城各能级城市宅地成交建面单月同比12 图表38：样本300城宅地成交楼面价及溢价率13 图表39：样本300城各能级城市的宅地溢价率13 图表40：样本300城宅地流拍宗数和流拍率13 图表41：样本300城中各能级城市的宅地流拍率13 图表42：今年以来中央及地方出台的房地产相关政策数量（2022.1.1-2022.9.11）14 图表43：今年以来中央及地方出台的各类型房地产政策数量（条，2022.1.1-2022.9.11）14 一、101城销售：受基数影响8月单月及累计销售金额同比小幅改善 1.1新房销售：1-8月销售金额累计同比-38.4%，单月同比-23.6%，均小幅改善 金额方面，1-8月101城住宅累计销售金额同比下滑38.4%，降幅小幅收窄。1-8月中指101个样本城市累计住宅销售金额为40886亿元，同比下降38.4%，同比跌幅收窄1.8pct。其中一线、二线、三线城市1-8月累计销售金额分别为10260、18418、12209 亿元，同比分别为-16.9%、-41.5%、-45.8%。8月销售同比降幅小幅缩窄但弱于预期，主要受部分核心城市疫情影响，考虑到去年下半年基数下行，预计9-12月同比跌幅将继续收窄。 8月单月销售金额同比-23.6%，降幅小幅收窄，环比维持负增长。8月单月101个样本城市销售金额为5414亿元，环比下降4.3%，同比下降23.6%，同比跌幅收窄4.5pct。 其中一线、二线、三线城市8月单月销售金额分别为1475、2245、1694亿元，环比分别-12.8%、-6.6%、8.4%，同比分别为-15.2%、-30.7%、-19.7%，较上月分别变化-36.8、3.2、25.3pct。 图表1：样本101城商品住宅累计销售金额及同比图表2：样本101城各能级城市商品住宅累计销售金额同比 全国样本城市商品住宅累计销售金额（亿元，左轴） 累计同比（右轴） 100% 一线累计同比二线累计同比三线累计同比 100000 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 2022-8 2022-4 2021-12 2021-8 2021-4 2020-12 2020-8 2020-4 2019-12 2019-8 -100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 2022-8 2022-4 2021-12 2021-8 2021-4 2020-12 2020-8 2020-4 2019-12 2019-8 -100% 资料来源：中指，国盛证券研究所资料来源：中指，国盛证券研究所 图表3：样本101城商品住宅单月销售金额及同环比图表4：样本101城各能级城市商品住宅单月销售金额（亿元） 全国样本城市商品住宅销售金额（亿元，左轴） 同比（右轴） 一线单月销售金额二线单月销售金额 10000环比（右轴） 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 100% 6000 5000 4000 3000 2000 1000 三线单月销售金额 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% -100% 2022-8 2022-4 2021-12 2021-8 2021-4 2020-12 2020-8 2020-4 2019-12 2019-8 2022-8 2022-4 2021-12 2021-8 2021-4 2020-12 2020-8 2020-4 2019-12