“带押过户”叠加个税免退，二手成交能否继续上行

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/7 2022年10月 中国房地产 研报 “带押过户”叠加个税免退，二手成交能否继续上行 文/杨科伟、柏品慧 近期，二手房政策暖风频吹，主要涉及财政支持退还换购住房个税，深圳、苏州、济南等16城落地执行二手房“带押过户”，北京试行“连环单”业务并行办理。受此影响，主要城市二手房成交能否继续上行？四季度二手房市场又将如何走向？ 一、降低二手房置换成本退还换购住房个税，缩短交易期限16城执行带押过户 近期，中央及地方相继落地二手房利好政策，以便支持改善性换房需求，激活二手房市场，主要涉及以下两方面的政策内容： 其一，降低二手房置换成本，财政支持退还换购住房个税。2023年12月31日前，对出售自有 住房并在1年内重新买房的，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。阶段性退还住房交易个税，有助于降低住房置换成本，促进改善性需求释放。 其二，缩短二手房交易期限，16城落地执行二手房“带押过户”，北京试行“连环单”业务并行办理。二手房“带押过户”是指不解除房屋抵押，也可以办理过户登记，此举既减轻了房东筹资提前还贷压力，又大幅缩短二手房交易期限。“连环单”业务并行办理是指优化购房资格核验规则，将原需按顺序先后办理的房屋卖出、买入业务调整为并行办理，以便提升二手房交易效率、缩短交易期限。 新版《民法典》为二手房“带押过户”提供了法律依据，《民法典》第406条明确规定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，抵押权不受影响。据不完全统计，截至目前，深圳、苏州、济南等16城已完成首笔二手房“带押过户”业务。另外，广州、西安、徐州等5城均发文推广二手房“带押过户”模式，但政策真正落地仍需时间。 表：21城二手房“带押过户”实际落地情况 省市 二手房带押过户实际落地情况 珠海 三四月份落地，要求客户在同家银行内操作 青岛 5月完成首笔“带押过户” 金华 6月29日首笔“带押过户”在金华银行市府支行落地 昆明 8月2日完成首笔“带押过户” 济南 8月17日完成首笔“带押过户” 深圳 9月1日坪山公证处完成首笔“公证提存+免赎楼带押过户” 苏州 9月1日完成首笔“带押过户” 齐齐哈尔 9月14日完成全省首笔“带押过户” 福州 9月15日完成首笔“带押过户” 南京 截至9月17日，已与50余家银行合作，完成158套房屋“带押过户”登记工作，交易 价值超5亿元 无锡 9月19日无锡完成首例个人业务“带押过户” 连云港 9月21日连云港完成首例不动产登记“带押过户 合肥 9月22日合肥办理首笔二手房“带押过户”业务 泰州 9月22日泰州完成首笔二手房“带押过户”业务 南通 截至9月26日，南通市区已办理存量房“带抵押”过户1871件 宁波 9月29日宁波完成全省首笔“带押过户” 西安 已发文，暂未落地 广州 已发文，暂未落地 海南省 已发文，暂未落地 临沂莒南 已发文，暂未落地 临沂 已发文，暂未落地 徐州 已发文，暂未落地 资料整理：CRIC 二、9月政策效果未见南京带押过户比重低至2%，20城二手房成交环比再降6% 二手房市场回稳，近两月成交转跌但整体仍处高位。受限于新房停工、断贷风险不断发酵，二手房置业偏好明显上升，在一定程度上促进二手房市场回稳。6、7两月，重点20城二手房成交迭创年内新高，同比跌幅大幅收窄至20%以内。8、9两月，在需求集中释放后，20城二手房成交转降，但不代表二手房市场预期再度下行。例如9月，20城二手房成交1006万平方米，环比下降6%，但同比仍增长19%，说明二手房市场热度不减。 图：2021年1月-2022年9月重点20城二手房成交面积（万平方米） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 “带押过户”尚处试点阶段，对二手房成交提振效果甚微。9月，8成城市二手房成交环比下降，其中不乏深圳、青岛、苏州这类落地执行二手房“带押过户”的城市。例如南京，9月二手房成交61万平方米，环比下降6%，同比下降20%。主要原因在于南京二手房“带押过户”尚处试点阶段，9月全市大约完成158套房屋“带押过户”，占当月二手房成交套数的比重低至2%，直观反映现阶段“带押过户”对二手房成交拉动效能极其有限。 表：2022年9月重点20城二手房成交面积（万平方米） 城市 9月成交 环比 同比 前9月累计成交 累计同比 北京 130 2% 11% 1021 -28% 上海 154 -7% 57% 949 -51% 广州 66 -10% 17% 594 -33% 深圳 15 -23% -5% 156 -51% 天津 90 -16% -5% 865 -4% 重庆 90 -3% 11% 835 -25% 武汉 79 7% 45% 594 -38% 南京 61 -6% -20% 503 -39% 佛山 57 4% 39% 422 -21% 苏州 52 -13% 19% 405 -22% 郑州 43 -9% 21% 316 -8% 杭州 39 -12% 7% 364 -43% 合肥 36 -3% 35% 301 -37% 青岛 36 -30% 101% 260 -38% 东莞 27 138% 18% 115 -26% 厦门 16 -18% 46% 175 -42% 舟山 6 -25% -7% 57 -29% 衢州 6 -52% 37% 47 -46% 宝鸡 3 -42% -35% 37 -27% 资阳 2 -27% -7% 25 -25% 总计 1006 -6% 19% 8041 -33% 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 三、政策力度较弱叠加市场信心不足，深圳、苏州等二手房成交提升幅度有限 聚焦利好政策落地后，重点城市二手房周度成交变化，不乏以下三类的共性特征： 其一，仅限于北京利好政策落地后二手房成交转暖。第39周，北京试行“连环单”业务并行办 理，二手房成交升至32万平方米，环比增长29%。第40周，北京二手房成交进一步提升至38万平方米，创年内单周新高，环比增长19%。第41周，受限于国庆假期网签备案延迟，北京二手房成交降至9万平方米，但实际市场热度依旧不减。 图：2022年第1-41周北京二手房成交面积（平方米） 注：标红指北京落地“连环单”业务并行办理 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 其二，利好政策对深圳等多城二手房市场作用周期较短，二手房成交整体提升幅度有限。第36 周，深圳落地执行二手房“带押过户”，但二手房成交跌至3.1万平方米，环比下降33%。第37-40 周，深圳二手房成交逐步提升至4.1万平方米，周均环比涨幅基本控制在10%以内。第40周，深圳二手房成交跌至3.8万平方米，环比下降6%。 图：2022年第1-41周深圳二手房成交面积（平方米） 注：标红指深圳落地执行二手房“带押过户” 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 其三，利好政策对苏州等多城二手房市场几无影响，二手房成交基本保持平稳。第36周，苏州落地执行二手房“带押过户”，二手房成交小幅回升至12.3万平方米，环比增长3%。随后数周，苏州二手房成交基本保持在12万平方米附近，较政策出台前二手房成交相差不大。第38周，苏州二手房成交跌至9.6万平方米，环比下降23%。 图：2022年第1-41周苏州二手房成交面积（平方米） 注：标红指苏州落地执行二手房“带押过户” 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 在政策出台后，仅限于北京二手房成交转暖，深圳、苏州等绝大多数城市二手房成交提升幅度有限，甚至成交还有所下滑，究其原因不乏以下两方面因素： 其一，政策力度较弱，对二手房市场提振效果有限。多数城市二手房“带押过户”尚处试点阶 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心 7/7 段，业务完成量低至个位数，所占成交比重极低。即便是南京，9月全市大约完成158套房屋“带押过户”，占当月二手房成交套数的比重低至2%。 其二，市场信心不足，潜在购房需求增长乏力。受房企暴雷、疫情反复等多方面因素影响，2022年以来居民购房消费需求异常羸弱，9月新增住户部门中长期贷款3456亿元，同比仍下降26%。而在潜在购房需求整体缩水的大环境下，即便二手房置业偏好上升，二手房市场也难走出相对独立的持续上涨行情。 四、预计二手房成交受新房降价而高位波动分化，交投增长明显与普遍折价并存 展望四季度，二手房市场热度或将提升，二手房成交或将明显好于新房，北京、上海、杭州等成交增长明显，武汉、天津、重庆等需折价交易。 其一，在政策暖风加持下，四季度二手房成交整体或将稳中有升。随着政策暖风不断发酵，有助于降低二手房置换成本、缩短二手房交易期限，在一定程度上刺激二手房置业消费。更为重要的是，购房者对新房交付问题仍心有余悸，二手房置业偏好或将持续上升。可以期许的是，四季度二手房市场热度或将提升，成交整体也将稳中有升，且明显好于新房。 其二，京沪杭等二手房成交增长明显，汉津渝等折价交易。随着四季度一二线城市房地产市场逐步回稳，北京、上海、杭州等二手房市场或将更为受益，成交犹存较大的提升空间。主要原因在于改善性需求相对充裕，且打新市场热度不减，“卖一套再买一套”的改善性换房需求或将不断释放，二手房成交有望明显提升。 武汉、天津、重庆等房地产库存高企，新房打折降价不啻为加快成交去化的重要途径，房价预期下调或将倒逼二手房折价交易。主要原因在于新房打折降价或将吸引部分置业需求回流新房市场，部分业主基于担忧房价预期持续下滑，二手房挂牌量或将持续提升，供需错配或将倒逼二手房业主下调售价心理预期，折价交易将成市场常态。