地产销售“强者恒强”愈演愈烈，新房带押过户缓解房企压力

投资咨询业务资格：证监许可【2012】669号 研究所工业组 地产销售“强者恒强”愈演愈烈，新房 带押过户缓解房企压力 郑非凡 从业资格号：F03088415投资咨询号：Z0016667 2023年5月7日 重要提示：本报告难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。我司不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。如本报告涉及行业分析或上市公司相关内容，旨在对期货市场及其相关性进行比较论证，列举解释期货品种相关特性及潜在风险，不涉及对其行业或上市公司的相关推荐，不构成对任何主体进行或不进行某项行为的建议或意见，不得将本报告的任何内容据以作为中信期货所作的承诺或声明。在任何情况下，任何主体依据本报告所进行的任何作为或不作为，中信期货不承担任何责任。 重要提示：本报告难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。我司不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。如本报告涉及行业分析或上市公司相关内容，旨在对期货市场及其相关性进行比较论 证，列举解释期货品种相关特性及潜在风险，不涉及对其行业或上市公司的相关推荐，不构成对任何主体进行或不进行某项行为的建议或意见，不得将本报告的任何内容据以作为中信期货所作的承诺或声明。在任何情况下，任何主体依据本报告所进行的任何作为或不作为，中信期货不承担任何责任。 1 核心观点：地产销售“强者恒强”愈演愈烈，新房带押过户缓解房企压力 重点数据解读：2023年4月，中指TOP100房企实现销售操盘金额6297亿元及销售面积3413万平米，单月销售金额同比增长26.7%，销售面积同比增长8.3%。2023年1-4月，中指TOP100房企实现销售金额23887亿元及销售面积13686万平米，销售金额累计同比增长12.5%，销售面积累计下滑3.0%。与3月份的销售数据相比，不管是销售金额还是销售面积均出现一定程度的下滑，反映当前地产销售仍未明显好转。此外从不同层级的房企销售情况来看，前期表现较好的中小型房企（TOP51-100）4月的销售金额大幅下滑，同比上涨仅有3.2%（3月同比上涨27.1%）；而TOP1-10房企4月销售金额同比进一步上涨，来到37.9%（3月同比上涨27.7%）。结合当前一线城市销售修复情况显著好于二三线城市可以得知，当前大房企在核心城市的项目销售明显要好于其他中小房企关注的二三线城市，未来房地产行业现强者恒强的趋势将愈演愈烈。 重点政策方面：4月28日，广州市规划和自然资源局发布《关于创新开展“一手房带押过户”的通告》，明确“一手房带押过户”的适用范围、办理模式与办理规则。相比之前的二手房带押过户，本次的一手房带押过户主要是维护购房者的权益以及减轻房企的资金压力。当前市场上多数的房产开发商均办理了抵押融资，有了一手房带押过户之后，购房者可以无需等待新房解押才能网签，只需要开放商与银行配合购房者办理房产过户即可，有效避免居民买到抵押房而无法获得房产证，同时房企不用提前还款解押房产，有望进一步改善房企压力。 4月30城数据同比去年上涨28.4%，相比3月同比下滑接近17%，考虑到去年4月份受疫情冲击商品房成交处于低位，同比值出现下滑反映当前商品房销售仍然处于弱修复。展望5月份，考虑到居民手头上存款充足，未来销售修复的关注重心将落到居民购房意愿上，后续房价企稳助力提升购房意愿，预计5月商品房销售面积有望环比回升。 重要提示：本报告难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。我司不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。 目录 一、一线城市政策效果跟踪二、二线城市政策效果跟踪三、三四线城市政策效果跟踪四、二手房成交数据跟踪 五、本周重点放松施策一览 41城本周同比涨幅为14.7% 本周41城中一线城市商品房成交面积同比上涨95.6% 本周-54.5%上周14.8% 本周14.7% 上周24.0% 万平米 一线城市商品房成交面积 250 同比 2019 2020 2021 2022 200 本周-60.1%上周12.9% 本周95.6% 上周113.6% 150 本周-55.0%上周16.1% 本周18.0%上周18.0% 100 50 本周-47.6% 上周13.6% 本周-17.8%上周-5.9% 0 2023400% 300% 200% 100% 0% -100% -200% -300% -400% -500% -600% W1 W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52 重要提示：本报告难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。我司不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。如本报告涉及行业分析或上市公司相关内容，旨在对期货市场及其相关性进行比较论 证，列举解释期货品种相关特性及潜在风险，不涉及对其行业或上市公司的相关推荐，不构成对任何主体进行或不进行某项行为的建议或意见，不得将本报告的任何内容据以作为中信期货所作的承诺或声明。在任何情况下，任何主体依据本报告所 资料来源：Wind，中信期货研究所3 本周41城中二线城市商品房成交面积同比上涨18.0% 30大中城市 一线城市 同比 二线城市 三线城市 环比 万平米二线城市商品房成交面积（12个） 同比 2019 2020 2021 2022 2023 700 600 500 400 300 200 100 0 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52 400% 200% 0% -200% -400% -600% 万平米三线城市商品房成交面积（25个） 本周41城中三线城市商品房成交面积同比下跌17.8% 同比 2019 2020 2021 2022 2023 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52 400% 300% 200% 100% 0% -100% -200% -300% -400% -500% -600% 上海商品房成交面积——季节性 北京商品房成交面积变化情况——季节性 万平米 上海商品房成交面积 万平米 北京商品房成交面积 2019 2020 2021 2022 2023 70 60 50 40 30 20 10 0 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 40 2019 2020 2021 2022 2023 35 30 25 20 15 10 5 0 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 上海商品房成交面积变化情况 北京商品房成交面积变化情况 每周成交 同比（右轴） 70 万平米上海商品房成交变化情况 60 50 40 30 20 10 0 前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周当周 2500% 2000% 1500% 1000% 500% 0% -500% 万平米北京商品房成交变化情况 每周成交 同比（右轴） 30 25 20 15 10 5 0 前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周当周 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 深圳商品房成交面积——季节性 广州商品房成交面积——季节性 万平米 深圳商品房成交面积 万平米 广州商品房成交面积 2019 2020 2021 2022 2023 25 20 15 10 5 0 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 80 2019 2020 2021 2022 2023 70 60 50 40 30 20 10 0 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 深圳商品房成交面积变化情况 广州商品房成交面积变化情况 每周成交 同比（右轴） 12 万平米深圳商品房成交变化情况 10 8 6 4 2 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 万平米广州商品房成交变化情况 每周成交 同比（右轴） 35 30 25 20 15 10 5 1200% 1000% 800% 600% 400% 200% 0% 0 前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周当周 -60% 0 前10周前9周前8周前7周前6周前5周前4周前3周前2周前1周当周 -200% 杭州商品房成交面积——季节性 南京商品房成交面积——季节性 万平米 杭州商品房成交面积 万平米 南京商品房成交面积 2019 2020 2021 2022 2023 60 50 40 30 20 10 0 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 50 2019 2020 2021 2022 2023 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 杭州商品房成交面积变化情况 南京商品房成交面积变化情况 每周成交 同比（右轴） 30 万平米杭州商品房成交变化情况 25 20 15 10 5 0 500% 400% 300% 200% 100% 0% -100% 万平米南京商品房成交变化情况 每周成交 同比（右轴） 30 25 20 15 10 5 0 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 武汉商品房成交面积——季节性 成都商品房成交面积——季节性 万平米 武汉商品房成交面积 万平米 成都商品房成交面积 120 100 80 60 40 20 0 2019 2020 2021 2022 2023 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2019 2020 2021 2022 2023 W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W53 武汉商品房成交面积变化情况 成都商品房成交面积变化情况 每周成交 同比（右轴） 50 万平米武汉商品房成交变化情况 40 30 20 10 0 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 万平米成都商品房成交变化情况 每周成交 同比（右轴） 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% 青岛商品房成交面积——季节性 苏州商品房成交面积——季节性 万平米 青岛商品房成交面积 万平米 苏州商品房成交面积 140 120 100 80 60 40 20 0 2019 2020 2021 2