房地产行业双周报：5年期LPR降低15bp，“保交楼”举措持续推出

近期核心观点： 从行业角度，淡季修复速度减缓、基本面再趋悲观之下，市场可能重回政策博弈主线。我们认为，房地产回归正常轨道，是当前政府、企业、居民的共同利益所在，因此没有必要对地产销售有超过对经济整体的担忧。近期包括政策性银行专项借款、民企发债增信支持等多项地产纾困措施出台，皆是高层在压实地方责任和房企主体责任的同时对“保交楼、稳民生”提供实质性的支持，夯实了信心，提升了地产股债的“下限”，逻辑明显改善。在此基础上，我们期待需求端更有力政策推出的效果，毕竟销售复苏是解决当下房地产问题的根本答案，决定了地产股债的“上限”。从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出。核心推荐万科A、保利发展、金地集团、滨江集团、绿城中国。 销售复苏放缓，回暖仍需等待 从统计局公布数据看，销售复苏放缓。2022年1-7月商品房销售额同比-28.8%；2022年7月商品房销售额同比-28.2%，较前值扩大7.4个百分点。 从日频数据看，销售回暖趋势平缓。2022年截至8月19日，30城商品房成交面积为9332万㎡，同比-31%。其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-34%、-35%、-31%、-15%。 开发投资继续恶化，到位资金降幅扩大 开发投资继续恶化。2022年1-7月房地产开发投资完成额累计为79462亿元，同比-6.4%。7月单月，开发投资完成额同比-12.3%，降幅扩大2.9个百分点。 到位资金降幅扩大。2022年1-7月房企到位资金累计为88770亿元，同比-25.4%。7月单月，到位资金同比-25.8%，降幅较前值扩大2.2个百分点。 开竣工表现较弱，地产链继续承压 开工由于土地存量不足以及销售表现低迷，受房企投资意愿较弱的影响延续弱势。2022年1-7月，新开工面积累计76067万平方米，同比-36.1%。7月单月，新开工面积同比-45.4%，降幅较前值扩大0.3个百分点。 竣工强弩之末，表现较弱。2022年1-7月，竣工面积累计32028万平方米，同比-23.3%。7月单月，竣工面积同比-36.0%，较前值收窄4.7个百分点。 重要事件： ①5年期LPR降低15bp至4.3%。②住建部等部门推出政策性银行专项借款“保交楼、稳民生”。③交易商协会拟向民企提供发债增信支持。④卫健委等17部门提出住房政策向多子女家庭倾斜。⑤合肥召开化解房地产问题专题调度会。⑥福州房贷首付比例下调，并推出人才住房保障措施。⑦济南下调二套住房公积金贷款首付比例，并推出二手房“带押过户”模式。⑧上海定向优化临港人才购房政策。⑨江苏昆山太仓、河北廊坊、浙江海宁放松限购限售。⑩浙江湖州鼓励国企收购困难房企滞销房，统筹项目间资金使用。 风险提示：1、政策放松不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行； 3、房企信用风险事件超预期冲击。 近期核心观点 从行业角度，淡季修复速度减缓、基本面再趋悲观之下，市场可能重回政策博弈主线。我们认为，房地产回归正常轨道，是当前政府、企业、居民的共同利益所在，因此没有必要对地产销售有超过对经济整体的担忧。近期包括政策性银行专项借款、民企发债增信担保等多项地产纾困措施出台，皆是高层在压实地方责任和房企主体责任的同时对“保交楼、稳民生”提供实质性的支持，夯实了信心，提升了地产股债的“下限”，逻辑明显改善。在此基础上，我们期待需求端更有力政策推出的效果，毕竟销售复苏是解决当下房地产问题的根本答案，决定了地产股债的“上限”。从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出。核心推荐万科A、保利发展、金地集团、滨江集团、绿城中国。 市场表现回顾 板块方面，2022.8.8-2022.8.21期间，沪深300指数下跌0.14%，房地产指数（中信）上涨5.11%，房地产板块跑赢沪深300指数5.25个百分点，位居所有行业第7位。近一个月，沪深300指数下跌3.10%，房地产指数（中信）上涨2.38%，房地产板块跑赢沪深300指数5.48个百分点。近半年以来，沪深300指数下跌10.11%，房地产指数（中信）下跌6.00%，房地产板块跑赢沪深300指数4.11个百分点。 图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：A股各行业过去一期涨跌排名（2022.8.8-2022.8.21） 个股方面，2022.8.8-2022.8.21期间，116只个股上涨，22只个股下跌，7只个股持平，占比分别为80%、15%、5%。涨跌幅居前5位的个股为：东旭蓝天（63.19%）、大港股份（40.54%）、*ST运盛（35.24%）、广宇发展（32.70%）、天润数娱（25.81%），居后5位的个股为：万业企业（-11.27%）、长春经开（-11.02%）、同达创业（-10.21%）、万通地产（-9.76%）、高新发展（-7.15%）。 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 行业数据跟踪 1、销售复苏放缓，回暖仍需等待 从统计局公布数据看，销售复苏放缓。2022年1-7月商品房销售额累计75763亿元，同比-28.8%；2022年7月商品房销售额同比-28.2%，较前值扩大7.4个百分点。2022年1-7月商品房销售均价为9691元/㎡，同比-7.4%，较前值收窄1.1个百分点，环比+1.1%，延续修复态势。 图6：商品房销售额累计同比增速 图7：商品房销售额单月同比增速 图8：商品房销售面积累计同比增速 图9：商品房销售面积单月同比增速 从日频数据看，销售回暖趋势平缓。2022年截至8月19日，30城商品房成交面积为9332万㎡，同比-31%。其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-34%、-35%、-31%、-15%。 图10：30城商品房单日成交面积（万㎡），2019-2022 图11：30城商品房当年累计成交面积（万㎡），2019-2022 图12：30城商品房当年累计成交面积同比，2022 图13：分区域商品房当年累计成交面积同比，2022 2、开发投资继续恶化，到位资金降幅扩大 开发投资继续恶化。2022年1-7月房地产开发投资完成额累计为79462亿元，同比-6.4%。7月单月，开发投资完成额同比-12.3%，降幅较前值扩大2.9个百分点。 到位资金降幅扩大。2022年1-7月房企到位资金累计为88770亿元，同比-25.4%。 7月单月，到位资金同比-25.8%，降幅较前值扩大2.2个百分点。 图14：房地产开发投资累计同比增速 图15：房地产开发投资单月同比增速 图16：房地产开发企业到位资金累计同比增速 图17：房地产开发企业到位资金单月同比增速 3、开竣工表现较弱，地产链继续承压 开工由于土地存量不足以及销售表现低迷，受房企投资意愿较弱的影响延续弱势。2022年1-7月，新开工面积累计76067万平方米，同比-36.1%。7月单月，新开工面积同比-45.4%，降幅较前值扩大0.3个百分点。 竣工强弩之末，表现较弱。2022年1-7月，竣工面积累计32028万平方米，同比-23.3%。7月单月，竣工面积同比-36.0%，较前值收窄4.7个百分点。 图18：新开工面积累计同比增速 图19：新开工面积单月同比增速 图20：竣工面积累计同比增速 图21：竣工面积单月同比增速 行业政策要闻 1、近期行业政策（2022.8.8-2022.8.22） 表1：近期行业政策一览（2022.8.8-2022.8.22） 2、近期行业要闻（2022.8.8-2022.8.22） (1)廊坊取消户籍、社保等限购条件，取消“北三县”等地限售年限要求 8月9日消息，河南廊坊市于近日公布《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条措施》明白卡，优化调整住房限购、限售政策。取消户籍、社保（个税）等方面不适应当前房地产市场形势的限制性购房资格条件。对招才引智高端人才、招商引资企业高管、北京非首都功能疏解随迁人员购买首套时，按照本地户籍对待。对“北三县”和环雄安新区周边县（市）等重点区域，取消非本地户籍居民家庭的住房限售年限要求。 (2)国家卫健委等17部门提出住房政策向多子女家庭倾斜 8月16日，为进一步完善和落实积极生育支持措施，国家卫健委等十七部门发布关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见。其中提出，精准实施购房租房倾斜政策。住房政策向多子女家庭倾斜，在缴存城市无自有住房且租赁住房的多子女家庭，可按照实际房租支出提取住房公积金；对购买首套自住住房的多子女家庭，有条件的城市可给予适当提高住房公积金贷款额度等相关支持政策。 加快发展长租房市场，多渠道增加长租房供应，推进租购权利均等。各地可结合实际，进一步研究制定根据养育未成年子女负担情况实施差异化租赁和购买房屋的优惠政策。 (3)福州房贷首付比例下调 8月16日，《福州市限购区域调整差别化住房信贷政策实施细则》获得通过，一是将“在本市五城区有一套商品住房，但无尚未结清个人住房贷款”条件下，申请个人住房贷款首付比例由原规定的50%调整为40%。二是将“非福州市五城区户籍人口购买五城区首套商品住房，且无尚未结清个人住房贷款”条件下，申请个人住房贷款首付比例由原规定的40%下调为30%。自2022年8月17日起实施。 (4)济南推出二手房“带押过户”新模式 8月17日，济南市委市政府召开新闻发布会，解读济南二手房“带押过户”这一全国首创的登记新模式。针对二手房交易过程中多部门分开办理时间长、买卖交易风险高、资金成本高的问题，济南市自然资源和规划局协同市住房公积金中心和银行、公证等机构历时近半年积极探索，在全国首次创新推出二手房“带押过户”登记新模式，对于存在抵押的房产要上市交易的，实现了不用先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款，提高交易质量，降低交易成本。 (5)合肥召开化解房地产问题专题调度会 8月17日，安徽合肥市再次召开化解房地产问题专题调度会，会议研究了停工烂尾类、逾期交房类和有潜在风险类等三大类问题中的每一个具体项目。根据目前少数房地产项目存在逾期交付、质量瑕疵、停工烂尾等问题，会议强调要进一步贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署，迎难而上，担当尽责，千方百计“保交楼、稳民生”。对查实存在有明显质量问题、违规销售、抽挪资金、虚假宣传、超容减绿、故意“躺平”等行为的，严格依法依规处置，及时向社会公开曝光。对查实没有主观故意问题但存在暂时困难的，要全力助企纾困。对重要问题、共性问题要全面梳理分类、提级统筹研究，部分重难点项目可由市级层面直查直办，推动问题尽早尽快妥善处置。 (6)浙江海宁取消外地居民购房限制政策，新购房不再限售 8月18日消息，浙江海宁市于8月16日发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》，内容涉及取消外地居民购房限制政策、新购房不再限售等。 《意见》明确，对非本市户籍居民家庭在海宁市购买住房的享有本市户籍居民家庭同等的购房政策。新购买的住房自取得不动产权证之日起即可转让。 (7)昆山、太仓外地户籍居民购首套房无需社保或个税证明 8月18日，据上证报消息，自8月17日起，昆山、太仓放宽限购政策，外地户籍居民购买首套房不再需要提供三年内连续缴纳6个月社保或个税证明。昆山市房产交易管理中心工作人员表示，从8月17日开始，在苏州市无房的外地户籍居民，以家庭为单位，在昆山购买首套房不需要提供社保或个税证明。太仓市房产管理中心工作人员表示，从8月17日下午开始，外地户籍居民在太仓购买首套房不需要提供社保或个税证明。 (8)交易商协会召开民营房企座谈会，拟提供发债融资增信支持 8月19日，中国银行间市场交易商协会再次召集多家民营房企召开座谈会，探讨通过中债增进公司增信支持的方式支持民营房企发债融资。此前监管层为推动国有企业为示范房企境内再融