广州：优质地块减少、热度骤降，城投“托底”七成一线最高

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/7 2022年9月 中国房地产 研报 广州：优质地块减少、热度骤降，城投“托底”七成一线最高 文/谢杨春、吴嘉茗 作为节后首个进行集中供地的城市，广州于10月10日完成第三轮集中供地，共计成功出让15 宗地块，总建面353万平方米，成交总金额479亿元，较第二轮大幅提升213%，也成为广州今年成交总金额最高的一轮集中供地；但与规模的回升相反的是，本轮土拍成交热度明显回落，整体溢价率仅0.5%，较第二轮下降近6个百分点，且仅有2宗地块溢价成交。 表：广州2022年三轮集中供地整体情况（万平方米，亿元，元/平方米） 指标 第一批 第二批 第三批 较上批次变化 成交幅数 17 11 15 ↑36% 成交建面 262 112.7 353 ↑213% 成交总价 341 209.6 479 ↑129% 平均楼板价 13049 18598 13569 ↓27% 溢价率 1.00% 6.06% 0.50% ↓5.6pct 流拍率 6% 21% 25% ↑4pct 注：流拍率计算中包含撤牌的2宗地 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 一、供应增加但中心城区地块明显减少，“回炉”地块价格下调15%-22%“保”成交 本轮广州共计出让20宗含宅用地，总规划建面达到388.73万平方米，供应体量较上一轮大幅提升165%，自2021年第三轮供应量减少的势头得到遏制。但与第二轮规模小、质量高的供地结构相比，本轮供应位于中心六区的地块幅数、建面占比均有所回落：第二轮中心六区地块建面占比达到61%，而本轮中心六区地块建面占比为46.8%，中心城区地块占比下降了接近15个百分点。 虽然中心城区比例下降，但仍有几宗亮点地块：例如荔湾区芳村大道南侧“巨无霸”地块，总建筑面积达到97.9万平方米，起拍总价高达187.6亿元，仅次于2009年出让的广州亚运村地块， 对于拿地房企的资金要求也较高；另外海珠区3宗地块和番禺区大龙街地块配套均相对醇熟，且盈利空间较大，因此吸引了较多房企参拍。 值得一提的是，本轮供应地块中不乏回炉地块，且地价明显下降，今年2批次中流拍的育新街 南侧地块和小坪村地块均重新上架，起拍价分别下调至20.7亿元和10.7亿元，与上一轮挂牌价相比降幅分别达到15%和22%，可谓是“诚意满满”；另外荔湾珠江隧道口地块、番禺谢村地块也均是回炉地块。 图：广州2022年第三批集中供地区域分布情况（万平方米，幅） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 二、溢价率下滑、回炉地块再流拍，第三轮土拍显著遇冷 本次出让的20宗地块中，有2宗在开拍前终止出让，3宗由于无人竞拍而流拍，最终成功出让 15宗地，总成交金额为479亿元，整体溢价率仅有0.5%。与上轮相比，本轮土拍呈现截然相反的特征：第二轮土拍在“少而精”的地块供应下，土地市场热度回升，第三轮供应规模提升、中心区域地块比例减少后，市场再度降温，仅2宗地溢价成交。 溢价成交的2宗地块均位于海珠区，分别为洛溪桥西侧地块和广州大道南地块，两宗地块的地 理位置均非常优越：洛溪桥西侧地块位于临江区域，容积率3.0适宜打造江景豪宅，周边中海观澜 府、观澔府、观云府等项目已将售价推至7-8万元/平方米，地块3公里内配套齐全，周边有地铁2 号线、广佛线，且未来规划也可看高一线，经历了2家房企10轮竞拍后，中国铁建以总价16.4亿元，溢价6.49%成交；广州大道南地块位置更优，同样具备交通便利、配套齐全的优势，周边海珠半岛花园三期售价超过9万元/平方米，地块有5家房企参拍，最终竞拍15轮后由保利以13.6亿元、11.51%溢价率成交。 其余13宗地块均底价成交，值得一提的是，回炉5宗地块中，白云区小坪村地块再度流拍、花 都区中轴线地块终止出让，其余3宗地均底价成交。 图：广州2022年第三批集中供地成交地块溢价率分布情况（按幅数） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 三、地块整体仍保有较大盈利空间，但对房企拿地积极性提振作用在衰减 盈利空间上，广州本轮成交地块楼板价与周边房价之间仍存在较大的差值，整体盈利能力较高。从统计的几宗纯住宅用地楼板价与周边住宅售价来看，地价房价比平均值大约为0.46，平均房价地价差超过21000元/平方米。 尤其洛溪桥西地块，成交楼板价为39106元/平方米，与周边项目售价的平均房价地价差高达 3.2万元/平方米，地理优势和盈利空间都较为明显的情况下，地块吸引了房企的竞拍，最终溢价成交。 但从其他地块在盈利空间尚可的情况下，依旧以底价成交来看，即便是当下提升盈利空间也难以大幅刺激房企拿地的积极性，现金流压力、销售不畅仍是悬在房企头顶的达摩克利斯之剑。 表：广州部分成交地块楼板价与周边住宅售价对比（元/平方米） 土地名称 成交楼板价 住宅名称 成交均价 2022挂-0909(天河区广园快速以北、珠吉路以东AT1005011、AT1005019地块(穗规划资源挂出告字〔2022〕42号)) 38992 珠江花城三期 56344 珠江花城四期 59822 富力南驰·富颐华庭 48704 中鼎君和名城珺合府 53873 2022挂-0909(天河区育新街南侧AT0304011-1地块(穗规划资源挂出告字〔2022〕43号)) 32373 慧源山庄 52759 2022挂-0909(海珠区洛溪桥西侧AH101728地块(穗规划资源挂出告字〔2022〕52号)) 39106 中海观雲府 70468 中海观澜府 68754 南天名苑 75880 广州恒大金碧花园 52382 时代大家 91831 2022挂-0909(花都区广花公路以东、雅瑶中路以南CA1207003、CA1207015、CA1207020地块 8300 奥园誉湖湾 27247 自由人花园 19375 (穗规划资源挂出告字〔2022〕49号)) 都湖国际二期 32406 都湖国际 32537 越秀兴城·臻悦府 28549 兰园·凤翎台 27144 雅居乐中建保利·天骄 24344 华润置地路劲金茂桐 悦 28846 嘉云汇 21154 合和新城·汇景 22430 越秀·臻悦府二期 29121 越秀·臻悦府三期 27344 2022挂-0909(广州市黄埔区长岭居萝岭路以东、长贤路以南CPPQ-A4-4地块(穗规划资源埔（开）挂出告字〔2022〕31号)) 18744 中冶名辉逸璟台 51637 天健天玺 41527 五矿壹云台 38166 龙湖·揽境 33213 科城山庄峻森园 39078 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 四、城投参与超七成地块，“托底率”一线城市中最高 从最终拿地企业来看，也足以见得广州土拍的冷清。第三轮广州本轮土拍也延续了国企央企和地方平台“包场”的状态，其中成交的15宗地块中，有11宗地由地方城投类公司（或以联合体形式）竞得，与北京、上海、深圳一线城市相比，广州托底的现象无疑更加严重。 另外4宗地中，保利竞得本次溢价率最高、最热门的海珠区广州大道南侧地块，总价13.6亿元，中国铁建竞得海珠区另一热门的洛溪桥西地块，中信泰富与中国船舶合作拿下的荔湾区芳村大道“巨无霸”地块，总价高达187.6亿元，此外另一龙头房企华润底价竞得白鹅潭新隆沙地块。 其他相对较冷门的区域如南沙区、花都区、增城区和从化区出让地块则均有地方城投类公司底价拿下，整场土拍没有民企现身。 表：广州2022年第三轮集中供地企业拿地情况（亿元，万平方米） 土地名称 成交总价 建筑面积 拿地房企 企业类型 2022挂-0909(荔湾区芳村大道南以东地块(穗规划资源挂出告字〔2022〕44号)) 187.60 97.97 中信泰富&中船 国企央企联合 2022挂-0909(天河区育新街南侧AT0304011-1地块(穗规划资源挂出告字〔2022〕43号)) 20.67 6.38 中建四局&高新集团&天河投资管理 国企央企&地方城 投 2022挂-0909(荔湾区珠江隧道口以西、珠江以南AF020112、AF020119地块(穗规划资源挂出告字〔2022〕45号)) 38.58 20.06 华润 国企央企 2022挂-0909(海珠区洛溪桥西侧AH101728地块(穗规划资源挂出告字〔2022〕52号)) 16.42 4.20 中国铁建 国企央企 2022挂-0909(海珠区广州大道南788号一期AH031525地块(穗规划资源挂出告字〔2022〕53号)) 13.57 3.07 保利 国企央企 2022挂-0909(增城区中新镇新福大道东侧18103206A21165号地块(穗规划资源增挂出告〔2022〕19号)) 18.32 21.55 广州城投&增城城投 地方城投联合 2022挂-0909(广州市黄埔区长岭居萝岭路以东、长贤路以南CPPQ-A4-4地块(穗规划资源埔（开）挂出告字〔2022〕31号)) 42.24 22.53 高新区集团 地方城投 2022挂-0909(天河区广园快速以北、珠吉路以东AT1005011、AT1005019地块(穗规划资源挂出告字〔2022〕42号)) 32.11 8.24 湖北联投 地方城投 2022挂-0909(番禺区谢村居住及商业商务地块(穗规划资源挂出告字〔2022〕54号)) 31.55 65.73 广州城投 地方城投 2022挂-0909(2022NJY-8广州市南沙区珠江街万新大道西南侧、四涌东南侧地块(穗南开规划资源出告字〔2022〕20号)) 29.64 40.45 南沙开建 地方城投 2022挂-0909(2022NJY-9广州市南沙区珠江街万泰大道南北侧、规划一横路西北侧地块(穗南开规划资源出告字〔2022〕22号)) 20.73 27.93 南沙建投 地方城投 2022挂-0909(花都区广花公路以东、雅瑶中路以南CA1207003、CA1207015、CA1207020地块(穗规划资源挂出告字〔2022〕49号)) 17.00 20.48 花都公资 地方城投 2022挂-0909(2022NJY-7南沙区东涌镇冠胜路地块(穗南开规划资源出告字〔2022〕19号)) 6.22 8.97 南沙开建 地方城投 2022挂-0909(花都区商业大道北（二期）地块(穗规划资源挂出告字〔2022〕48号)) 4.11 4.57 花都城投 地方城投 2022挂-0909(从化区街口街府前路与城南路交汇处东北侧下围地块(穗规划资源挂出告字〔2022〕56号)) 0.49 0.98 从化国资 地方城投 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 整体来看，广州第三轮土拍虽然成交规模上涨，但土拍热度反之明显下降。从土地质量来看，仅有特别优质、特别突出的地块能引起多轮竞拍，多数地块底价成交，拿地房企方面继续由城投托底，整场没有民企现身，市场信心仍未恢复。 作为节后首个进行集中供地的城市，广州本次土拍热度的表现依然凉意十足，仅有的两宗溢价成交的地块，也是本次成交楼板价最高的地块，意味着从土地端来看，市场对于核心区域、核心地块的认可进一步提升，城市之内不同板块间的热度分化将更加明显。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/7 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心7/7