地产行业周报：一线城市土地出让城投托底提升，全国销售环比回暖

周度销售环比改善开始显现。9月是地产公司推盘的传统旺季，上半月的市场销售数据同环比均不够理想，第三周数据有所反弹，主因是部份城市疫情和中秋节较早导致的网签延迟，这部分将体现在后半月，预计整月销售金额环比8月略有增加，但“金九”成色或许略显不足。由于从去年三批次起至今，开发商拿地量明显下降，叠加去年土地市场上的主要参与者当前大部份处于“吃紧”状态，因此四季度商品房供应或将不足。 非城投公司投资力度下降。上周进行三批次土地出让的城市主要包括北京、上海、合肥和郑州，其中前三个为今年商品房市场销售相对较好的城市。从参拍公司类型来看，拿地的城投数量进一步增加，在上海表现得尤为明显，主要有三个原因：1）重点城市上一批次土地出让大部分在6-7月进行，如越秀、建发等公司基本已将投资头寸用足，后续7-8月又进入市场淡季，两次土地出让间开发商可获得的现金回款有限；2）北京和上海的单项目总价大多十亿以上，对公司而言资金占用较高，同时项目从拿地到销售的各个流程报批手续严格，周转速度相对也缓慢，而在当前行业背景下现金周转速度尤为重要；3）7月至今又有数家地产公司债务展期，资本市场对混合所有制公司和民营公司的资金情况担忧明显加大，导致这部分公司在投资时更加谨慎，更愿意留出足够的现金应对更极端情况。 政策可博弈更要合理预期。近期市场对地产政策大幅松绑的预期进一步上升。我们认为：1）中央对地产政策的形式始终定调为“因城施策”，且不同城市乃至区县间从经济基本面到市场热度分化越来越大，因此“一刀切”式调控政策实行的可能性不大；2）部分二线城市如宁波、南京，8月中旬陆续进行了第二轮力度较大的政策松绑，需要2个月左右的市场反应观察期，期间或将以城市间相互对标学习辅助性政策为主。 投资建议：当前地产行业正处在政策宽松、销售回暖迹象显现的背景，优质公司的基本面“不会更差”，并将受益于竞争格局优化带来项目净利率显著回升。 我们关注财务稳健的公司：中国金茂、保利发展、中国海外发展、越秀地产、旭辉控股集团(需关注资本市场的不确定性因素)、金茂服务。维持房地产行业“推荐”评级。 风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险 1上周观点 周度销售环比改善开始显现。9月是地产公司推盘的传统旺季，上半月的市场销售数据同环比均不够理想，第三周数据有所反弹，主因是部份城市疫情和中秋节较早导致的网签延迟，这部分将体现在后半月，预计整月销售金额环比8月略有增加，但“金九”成色或许略显不足。由于从去年三批次起至今，开发商拿地量明显下降，叠加去年土地市场上的主要参与者当前大部份处于“吃紧”状态，因此四季度商品房或将供应不足。 非城投公司投资力度下降。上周进行三批次土地出让的城市主要包括北京、上海、合肥和郑州，其中前三个为今年商品房市场销售相对较好的城市。从参拍公司类型来看，拿地的城投数量进一步增加，在上海表现得尤为明显，主要有三个原因： 1）重点城市上一批次土地出让大部分在6-7月进行，如越秀、建发等公司进行了大规模土地投资，后续7-8月又进入市场淡季，两次土地出让间开发商可获得的现金回款有限；2）北京和上海的单项目总价大多十亿以上，对公司而言资金占用较高，同时项目从拿地到销售的各个流程报批手续严格，周转速度相对也缓慢，而在当前行业背景下现金周转速度尤为重要；3）7月至今又有数家地产公司债务展期，资本市场对混合所有制公司和民营公司的资金情况担忧明显加大，导致这部分公司在投资时更加谨慎，更愿意留出足够的现金应对更极端情况。 政策可博弈更要合理预期。近期市场对地产政策大幅松绑的预期进一步上升。 我们认为：1）中央对地产政策的形式始终定调为“因城施策”，且不同城市乃至区县间从经济基本面到市场热度分化越来越大，因此“一刀切”式调控政策实行的可能性不大；2）部分二线城市如宁波、南京，8月中旬陆续进行了第二轮力度较大的政策松绑，需要2个月左右的市场反应观察期，期间或将以城市间相互对标学习辅助性政策为主。 2市场表现 上周A股房地产板块（申万一级行业）表现为-2.4%，位列31个一级行业第19位，相对沪深300（-1.9%）收益为-0.5%，H股地产开发（克而瑞内房股领先指数）与物业服务板块（恒生物业服务及管理）表现分别为-8.0%和-11.1%。 图1：2021年以来AH股房地产指数走势 图2：2022年第39周（20220919-20220925）一级行业周涨跌幅一览（申万指数） 市盈率（PE- TTM ）方面，上周房地产市盈率较上上周有所下降，A股房地产为12.77X，高于沪深300指数（11.33X），H股克而瑞内房股领先指数为4.41X，低于恒生指数（8.66X），仍处于低位。 图3：A股房地产与沪深300指数市盈率（PE- TTM ） 图4：H股房地产与恒生指数市盈率（PE- TTM ） 3土地市场 3.1重点关注23城推出土地125宗地，主要来自南京、成都集中出让土地 上周（0919-0925）合计出让151幅地块，规划建面994.862万㎡，其中集中出让地块107幅、规划建面490.88万㎡，重点关注23城南京、成都分别于9月19、22日发布2022年第三批次国有建设用地集中出让公告，福州、宁波、重庆等地推出14幅非集中出让地块； 图5：2022年23城周度土地推出面积及宗数 南京挂出的46宗土地中包括：南部新城2宗、河西7宗、城北7宗、城东3宗、江宁6宗、六合9宗、溧水7宗、高淳5宗。本轮出让全部地块将不再设毛坯限价，这也意味着“限房价、竞地价”政策在南京的落幕。由于南京楼市改善市场火爆、远郊板块库存积压，因此本次出让的河西7宗土地或将全部触顶，副城或将延续前两次国央企托底的现象。 成都挂出的48宗集中土地中包括：高新区2宗、青羊区3宗、天府新区4宗、成华区4宗、锦江区1宗、金牛区8宗、龙泉驿区9宗、武侯区2宗、郫都区3宗、双流区4宗、新都区4宗、温江区2宗以及新津区2宗，青白江区缺席； 三批次挂牌规模环比建面减小86.6万平，降幅19.8%、挂牌起价下降7.1%。 3.2重点关注23城成交土地124宗，总土地出让金1546.3亿元 上周（9月19日-9月25日）23座重点监测城市中北京、上海、合肥、郑州、青岛等地共124宗成交，总规划建面1296.7万方，土地出让金合计1812.82亿元，其中集中出让共117宗成交，总规划建面1241.9万方。 图6：2022年23城周度土地成交面积及宗数 北京成交18宗，规划建面147.5万平，获取土地出让金500.3亿元；上海成交28宗，规划建面291.3万平，获取土地出让金825.0亿元；郑州成交14宗，规划建面178.1万平，获取土地出让金103.2亿元；合肥成交21宗，规划建面367.7万平，获取土地出让金204.5亿元。 图7：2022年23城周度土地成交金额（亿元） 3.3重点关注32家上市公司上周共拿地11宗，中海、万科及华发排名总权益拿地金额前三 土地市场从2021年7月份逐渐冷淡，今年32家上市公司月同比拿地建面虽均为负值，但降幅已缩窄为-50%左右，32家重点关注公司9月份截至9月25日共拿地27宗，总权益拿地金融667.58亿，总权益规划建面335.04万平。 图8：2020-2022年重点关注32加上市公司拿地金额（亿元） 上周（9月19日-9月25日）中海地产以147.45亿元获取北京3宗土地； 万科以总权益拿地金额105.44亿元获取上海及合肥各1宗土地；华发股份以80.37亿元获取上海1宗土地；首开股份以38.3亿元获取北京1宗土地；建发国际以66.47亿元获取北京2宗地块；保利以58.61亿元获取上海两宗地块；中国金茂以45.26亿元获取青岛2宗及北京1宗地块；龙湖集团以24.02亿元获取北京及合肥各1宗土地；保利发展以74.06亿元获取郑州1宗土地、上海2宗土地； 华润置地以8.33亿元获取北京1宗土地；建发以66.47亿元获取北京2宗土地； 招商以22.60亿元获取上海1宗土地；金茂以45.26亿元获取青岛2宗、北京1宗土地。 表1： 3.4上市公司土地市场要闻 9月19日：（1）永辉超市2022半年度业绩会CEO李松峰提及仓储会员店上半年销售增长超20%，明显强于公司整体增速，到家业务亏损率下降至1.6%，线上占比也持续提高，线上线下仓店合一的形式是最有希望看到盈利的机会；（2）奶西村地块取得北京发改委立项批复后，首开股份9.8亿元挂牌崔各庄乡奶西村地块项目公司49%股权。（观点网，2022年09月19日） 9月20日：（1）上海复星高科技（集团）有限公司发布公告称，公开发行2020年公司债券（第三期）（面向专业投资者）于9月14日上午交易出现异常波动，经自查，该公司不存在未充分履行信息披露义务的情形，不存在重大应披露未披露事项，此外，近期的减持和出售是复星坚持投退平衡的财务战略的延续，动态梳理和优化资产组合是公司持之以恒的工作，并非仅为了应对目前的市场环境而为之；（2）深圳蛇口招商玺家园604套住宅摇号结果出炉，项目此次预售房源为604套住宅，其中小面积备案价格约10-11.6万/平，大面积13.6-16.2万/平，均为精装交付。（观点网，2022年09月20日） 9月21日：（1）保利底价22.08亿元竞得城中村改造项目用地，该地块位于金水区丽水路南、花园路西，土地使用权面积153639.27平方米，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地）；（2）碧桂园文商旅常州TOD综合体“碧乐城”动工商业面积5.2万平，该地块规划打造5栋20-27层高层住宅楼、1栋高层办公楼和集中商业体，总建筑面积约178万㎡。后期项目运营将推进江苏首店品牌入驻、老字号回迁经营及品牌级次的优化调整。（观点网，2022年09月21日） 9月22日：（1）世茂服务旗下世路源环境成功中标深圳市宝安区西乡街道公园综合管养服务项目B包，年合同金额约1351.99万元，西乡街道公园综合管养服务项目B包服务范围包括碧海湾公园、西乡公园、南昌公园等多个公园，世路源环境将为之提供清洁、绿化及设施管养服务。（观点网，2022年09月22日）9月23日：（1）滨江服务以7140万承接多项目停车位使用权、产权及商铺产权；（2）福建时代星云科技有限公司通过拍卖方式，以底价6663.58万元竞得福州马宗地2022-07号，宁德时代持有福建时代星云科技有限公司20%股份； （3）合肥三批供地17宗地收金约191.68亿元万科、龙湖均有拿地，其中，万科以23.74亿元摘得包河区BH202221号地块，溢价率14.48%；龙湖以11.87亿元摘得经开区JK202211号地块，溢价率0.16%；安徽置地以30.95亿元摘得瑶海区YH202211号地块，溢价率9.92%。（观点网，2022年09月23日） 4公司融资 4.1公司信用评级变动及融资情况 上周（9月19日-9月25日）9月19日，标普将碧桂园控股有限公司（Country Garden Holdings Co. Ltd.，简称“碧桂园”，02007.HK）的长期发行人信用评级从“BB+”下调至“BB”；21日，穆迪将碧桂园的公司家族评级由「Ba1」调低至「Ba2」，展望维持负面、惠誉下调旭辉控股（集团）有限公司的长期外币和本币发行人违约评级由‘BB’至‘BB-’ 表2：上市公式最新信用评级 上周（9月19日-9月25日）华润置地（发行信用债30亿元）、首开股份（发行信用债12.8亿元）、万科（发行信用债20亿元）及旭辉集团（发行信用债12亿元）发行信用债合计74.8，无重点关注公司进行海外债融资。 图9：2022年重点公司信用债发行情况（亿元） 9月截至9月25日，上市公司华润置地（发行信用债50亿元）、首开股份（发行信用债34.8亿元）、万科（发行信用债20亿元）、碧桂园（发行信用债15亿元）、旭辉集团（发行信用债12亿元）、美的置业（发行信用债10亿元）、新城发展（发行信用债10亿元）、