二手房专家交流纪要–20221011

二手房专家会议专家观点：一、黄金周全国房市概览、“带押过户”与“连环单”政策影响今年国庆二手市场有比较好的恢复性增长，日均成交量比9月平均水平增长54%左右，较去年增长3%左右。 其中，东莞、厦门、佛山、苏州等强二线城市增长两倍。新房出现了恢复性增长，较去年同期增长10%以内。 “带抵押过户”和“连环单”，是在传统二手房交易模式上加速了流程。 过去，置换房屋一般是先卖干净再买，整个流程和时间很长，交易周期超过150天，效率较低；“连环单”模式，可以同时办理买卖流程，只需要卖一买一的卖家承诺，自己的房子有人买，这样能够节约10天左右的时间。 现在商业银行批贷放款的速度也很快，效率空前。 “带抵押过户”，交易过程不再需要原有的卖家垫资，不需要解除质押，也可以公布流程。可以缩短5-10个工作日。 对二手房交易提振作用有限，但是交易流程提升很快。 我们感觉，这些政策都是地方政府的行动，对于二手房市场和新房市场的直接的提振作用有限，但可以加快整体的换手率和流通速度，预计明年入市的购房者会前置消费。 中长期看，可以使整个市场加速，长期效果会比较明显。二、公积金利率下调，以及首套首贷的利率可以低于LPR。 目前首套首贷理论上可以做到0利率，但实际上不可能低于银行利率，一般在3.6%左右已经是非常不错的利率了。每百万元按揭，在25年满贷的情况下，每降低10个基点，可能单月降低88块钱。 所以这个对于购房决策的影响比较小。 对大多数城市，月供减少几百元，影响也是有限的。 三、购房退税政策国税局和财政部虽然发布文件了，但实操文件很缺乏，不好进行实操；个税退税的政策在实际操作中缺乏细则，所以从目前来说，真正享受到此政策的人很少，需要一些工作日时间来推进。 所以虽然政策发布了9天，但还没有真正享受到这个政策的人，因为退税需要先卖出再新买，目前时间太短了。满5年且家庭唯1的住房，可以免征个税，实际中我们观察大概是一半。 不满足的50%中，（各行业纪要+v：hjk985211)有20%可以通过操作避税，最后30%只能老老实实交税。 一半按照前一次成交和后一次成交的差额交税，比如，200万的房子涨到700万，需要缴纳500万*20%=100万元。因此这个退税政策，可能比我们想象的力度更大。 有些城市，可能执行的是1%的税率，但即使1%，其实力度也是比较大的，能够对市场的整体交易起到较大的提振作用，基本上是3%-6%的销售额的提振。 新房购买时，对于不同城市、不同企业、不同机构，认证标准都不同。 有些需要付定金才算，有些是签了非正式的销售协议，有些是网签的口径，一般网签确实也比较准确和全面。但网签口径统计会有时滞，一般会有1-2个月，甚至3个月以前的情况。 开发商的口径，一般采用口头认定，他们的数据，一般可能比较虚。 今年的新房销售情况，是好于去年同期的，与今年五一基本持平，较去年五一差个5%-10%。 去年十一，其实是比较疲弱的，一方面限贷了，另一方面突然天气降温看房人少了很多，所以去年的十一是近些年最弱的。所以今年十一好于去年，也是预料之中的，但有部分城市可能没有感受到很明显的复苏。 北京今年十一销售情况是好于去年十一的（排除去年的一些特殊情况）；上海今年的销售平均数据与今年五一差不多，好于去年十一。二线城市分化比较明显，人口流入较多的：成都、东莞新房、二手房销售情况都很好；长沙销售情况等，表现还是很好的。 整体上来说，目前很难给大家讲清楚，今年新房销售到底是否有较大增长。但从我们自己的感受来说，是较去年同期有较大的增长，处于恢复性增长。不过也是由于去年十一的基数太低。 二手房的市场表现比新房好不少，受停工停贷的影响，大家对期房有所担忧，所以转向二手房。 新房市场的一些楼盘，并不能提供明显改善，所以也会转向二手市场。 主要原因有：1）烂尾楼担忧，交付焦虑提升；2）核心城区片区销售殆尽，大多数购房者以改善性需求为主，只有二手房市场才能满足改善性需求，购房者从看新房转向看二手房的情况非常普遍。 Q&A：1、贝壳发布的国庆期间的二手房数据的口径是什么？数据范围和计算方式如何？ 贝壳的真实性较强，是贝壳50城二手房的日均销售情况，是今年十一较去年十一增长54%左右。 90%的城市同比增长。 其中东莞、厦门、程度、苏州等城市增长两倍。 从领先指标来看，带看量整体同比增长7%，60%的城市带看量都是增长的。 2、贝壳的成交是如何定义的？应该不是成交口径吧？ 二手房的滞后性可能弱一些，大概统计局的口径比真实的情况滞后1个月左右（统计局人手限制等原因）。逻辑上讲，贝壳的二手房数据是最前瞻的，增长了50%多。 增长量的计算以签订房屋交易协议为准，不是过户手续的完成，但是两个节点非常近，大概相差10个工作日即半个月。 3、带看量为啥才增长7%，明显低于成交量？ 一般与指标的历史表现有关系，由于近年房产数据下行，消费行为也变化较大。 之前可能看20次房子就会买，但是后面受疫情影响和房地产不景气的影响，大家可能会增加到30/40次；不过在今年十一，受政策刺激，大家的心理有一定变化，可能25次就买了，受到了政策的刺激，预期有所改变，带看次数减少，因为可能觉得买了会涨。 4、大家关注，由于所得税减免措施，二手房交易是否会向新房传导？是否过一两个月，二手房卖出后去打新？ 我们认为，从经验上看，过去一些人，不满五唯一的话，卖房子标价更高因此卖出的周期更长。 但现在的个税政策刺激，能够缩短他的卖房周期，现在的周期大概是75天左右，一般从开始卖房到买新房，可能在120-150天之间。这个二手房向新房的体现，可能由于大家传统上倾向于春节前搞定买房，所以很有可能12月底会有数据的集中增长。 春节前才会有数据上的体现。 这也是房地产市场的特点，政策的滞后性比较强。 5、北京的情况，有没有机会，在比较主要的城市，也会出现类似的趋势？还是仅是北京单一的状况？ 一线城市，自身区别还是比较大的。 北京新房销售数据的可参照性比较低，因为去年恒大集中签约700多套房，基数很大。 北京在十一期间，930开盘了一些好项目，好项目集中入市，因此今年的同比数据很高，不太具有参考性。 上海今年是比较正常的，但没有体现出假期的特点，黄金周没有比平日更好，可能是受疫情的影响，疫情又有冒头趋势。广州这一轮在售的优质项目比较少，增长情况主要体现在二手房。 深圳的市场表现也没有体现出价值性。 深圳今年市场的底也砸得比较深，在筑底阶段，不过我们认为可能差不多已经完成筑底了。 目前价格经过多轮回调，已经差不多到了合理价格，价格恢复到较为合理的水平，价格调整基本完成，。二线城市分化较为明显，有外来人口支撑，表现接近于一线城市，比如成都、东莞、厦门、佛山、苏州等。但是像一些弱二线，比如大连、沈阳、哈尔滨，表现更弱一些。 意外之外的是，济南的表现很好。 总之二线城市房市表现与与外来人口流入多少密切相关。 二线及以下的表现比较分化，主要还是看是否有外来人口流入。 对于一些人口净流出城市，或者没有产业支撑的城市，可能还会降。 6、北京以外的重要城市的趋势？那未来趋势会缓慢复苏吗？ 最差是现在吗？ 从环比角度讲，国内很多城市在三季度已经完成了筑底过程。 基本上很多城市，7/8/9月环比都是正增长的，不管从量还是价上，都完成了筑底过程。之后，从环比角度看，可能还是会有增长，因为目前的水平，低于正常的交易量。 四季度，如果按照同比看，可能会转正甚至增长还较多，但主要原因是去年基数低，最好与19/20年的数据进行比较会更加客观。总体认为，城市会有分化。 一手房与二手房也会继续分化，二手房没有交付风险和交付焦虑，也更符合现在的供给和需求。二手的恢复会好于新房的恢复。 但全年整体，肯定是较去年整体下降的。 7、统计局的数据，新房比实际成交，滞后2个月左右？ 统计局采用网签的口径，会较真实情况，有2个月左右的滞后。 且各个机构统计方法不同，比如网签口径、口头认购口径等；我们更多倾向于采用带定金认购口径。个人倾向于认为大多数城市新房同比销售+10%，与今年五一持平。 8、怎么看待四季度或者往后的房价走势？会止跌或者回升嘛？ 还是会有比较大的向下空间，之前涨幅较大，而目前回落较少，可能还是有比较大的回调空间，可以将19年4季度作为一个相对合理的点。应该会持续回调到19年的4季度，只是回调过程中分化会较大，城市间的分化也会比较大。 北上广深，大部分月份，房价还是正增长的。 目前北京70%都是改善性需求为主，上海60%多，对于他们来说，目标房源比较有限，物业的稀缺性比较突出，比如今年上海等的豪宅市场比较火热。 高净值人群，也会将钱投入到核心城市的核心资产中，会持续推高房价。 9、Wind的高频数据，十一非常差，但您的意思是，Wind数据滞后，未来能看到改善？是的，需要一些时间。 新房全国范围肯定还是负的，除了22个重点城市外，其他城市表现都是非常差的，主要是三四线城市表现很差，所以总体肯定为负。 10、十一前出台的各种政策，在今年年底前，都会结束了，会将去年的需求提前释放吗？首先应该是23年底结束，不是22年底。 。 其次，对于要不要买，可能很多人还没有决定；但是对于要不要卖，很多人还是决定要卖的。可能效果，还要往后再看。 目前很多刚需盘在降价。 11、十一期间，二手房交易的改善，是受政策影响更大，还是市场自身恢复的影响更大？是否有卖盘大幅下降的情况？ 1）市场自身有恢复态势，很多城市6/7/8月连续正增。 2）政策影响，更大是对心理上的影响。 3）个税政策影响，实际是鼓励大家，卖掉住房买新房。 过去卖方非满五唯一，价格会更高；但现在免税，他们卖房子就能降价。当他们降价后，原本同一小区其他刚需也会跟着小幅降价。 政策有点用，很多城市自身也在恢复。 12、居民部分，是会继续观望，还是会入场购买了？ 开发商是否会捂盘？ 从消费者角度来说，观望情绪在下行，但整体观望情绪还是较高的。 目前改善性需求的更多，他们的弹性很大，能改善就改善，改善不了也就算了。从开发商角度说，个人认为，捂盘不存在的。 因为资金压力还是比较大的，能销售肯定还是销售的，尤其是民营企业，亟需改善现金流，让明年年报数据更好看点。 今年在十一已经提前出现了，一些过去年份只有年底才有的活动，看得出来房地产商的营销动作极度活跃，急切想要提升销售情况。 13、节前的一系列政策，影响了预期，但对真正需求的拉动，也不是特别显著？四季度是否会出现更进一步的政策力度？ 个人认为，四季度还是会出台进一步的刺激政策。 尽管目前的政策有小幅度利好，但是并没有实质性利好，目前是信号意味比较强。 今年土地出让情况远差于去年，从全国财政来看，地方政府对土地财政的需求还是旺盛且迫切的。 同时，政府决策，还是以网签数据作为决策依据，这种改善也没有在统计数据上体现，因此四季度还是会出台政策。 14、有没有可能四季度时，政策会再进一步推动，使得市场再度过热？ 这种情况，过去可能成立，因为官方的数据与大家实际感觉，已经有所滞后了。但是从这一轮的角度来说，我认为不会。 一方面目前的政策工具，利用得还是比较精准的，一些该去改善的就明确改善。 其次，现在大家不认为房价还能像过去那样，2年2倍的涨幅，现在最多作为保值增值的需求。人们更理性了，不会盲目追高。 15、请科普一下全国二手房成交体量大概是多少？分布是什么样的？ 新房与二手房的比例大概如下：全国范围来看，3套新房1套二手；重点城市，（各行业纪要+v：hjk985211)新房与2二手房整体大概是1：1；一线城市比如北上，可能达到1：4或者1：5，即1套新房4/5套二手。 参考发达国家情况，比如美国是1：7。 所以未来随着城市化率的提升，二