银行业0930地产政策“三连”点评：政策多重刺激之下，长假地产销售如何？

事件：9月29日，央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限； 9月30日，央行决定下调首套个人住房公积金贷款利率，财政部、税务总局发布支持居民换购住房有关个人所得税的政策。 中央相继发布三项地产政策，信号意义强。9月29-30日，中央密集出台三项地产政策“组合拳”，进一步释放稳增长、稳预期信号，但仍保持政策定力。相较年初以来前两次中央层面的地产托底政策，此次地产政策力度较大，覆盖面更广，具备更强的信号意义。但与此同时，政策仍保持合理适度，对执行期限、受用主体范围等进行严格约束，表明中央在“稳地产”上仍有定力。 三项政策各有侧重，刺激效果或有不同。1）放宽首套住房贷款利率下限。 政策覆盖范围上，70个大中城市中共有23城符合要求，主要为弱二线及三线城市。政策力度上，历史上首套房利率下限曾降至贷款基准利率的70%，但综合考虑1Y-LPR、个人经营贷利率以及长久期债券到期收益率等，实际降幅或有限。 2）下调首套住房公积金贷款利率15BP，或跟随基准利率调整步伐。公积金贷款利率通常跟随贷款基准利率进行调整，最后一次调降还要追溯到2015年8月。 LPR改革后，中长期贷款“锚定”的5Y-LPR已累计下降55BP，且年初以来首套房平均贷款利率降幅已超110BP，在此背景下公积金贷款利率跟随下调，较为合理，不排除还有调降空间。 3）对居民换购住房予以退税优惠，侧重刺激居民改善型住房需求。该政策受益主体是出售自有住房后1年内重新购买住房的纳税人，通过降低换房成本提高房地产市场流动性，进而刺激改善型住房需求。当前比较普遍的房产交易个税为购房全额的1%-2%或买卖价差的20%，退税政策或更为利好一线、强二线城市。 中央与地方政策有望形成合力，托举地产市场。此次中央出台地产政策“组合拳”后，各地方政府迅速跟进，并通过配套政策出台强化中央政策落地效果，如武汉市将公积金贷款额度上调20万元，可与公积金贷款利率下调形成共振； 再如此前多地降低二套房首付比例，可与换购住房退税优惠相配合，形成可观刺激效果。 政策刺激效果仍待显现，为银行板块估值建立支撑。正如我们此前的地产销售数据点评报告中所言，年初以来地产销售的孱弱，是银行板块估值承压的重要原因之一。尽管从“十一”期间商品房交易数据来看还未见起色，但我们认为一方面政策大面积落地通常在节后进行，另一方面此次政策的信号意义较强，后续不排除多层次政策力度再加码，因此对地产销售企稳可以乐观一些。若政策效果逐渐显现，无论是从经济增长还是资产质量的角度，均将对银行板块估值修复提供坚实支撑。 投资建议：地产销售回升，利好银行资产质量改善 中央密集出台三项地产刺激政策，传递较强地产托底信号，但仍保持政策定力； 三项政策各有侧重，涉及刚性和改善型住房需求，并有望与地方政策形成合力，托举地产市场；政策刺激效果或逐渐显现，无论是从经济增长还是资产质量的角度，均将对银行板块估值修复提供坚实支撑。继续看好银行板块，维持”推荐“评级。 风险提示：宏观经济增速下滑；货币政策转向；政策效果不及预期。 表1：2022年9月末中央发布的三项地产政策梳理 图1：23城2022年6-8月新建商品住宅价格同比、环比均下降（%） 图2：截至2022年10月9日30年城投债（AAA）到期收益率（%） 表2：2022年9月以来各地地产销售政策 图3：截至2022年9月底公积金贷款利率（%） 图4：截至2022年10月8日30个大中城市商品房成交面积（周；万平方米） 图5：30个大中城市中一线城市商品房成交面积（周；万平方米） 图6：30个大中城市中二线城市商品房成交面积（周；万平方米） 图7：30个大中城市中三线城市商品房成交面积（周；万平方米） 图8：北京+深圳二手房成交面积（周；平方米） 图9：6个二线城市二手房成交面积（周；平方米）