宏观点评：对本次930地产新政的4点理解

宏观点评 对本次930地产新政的4点理解 事件：9月29日，央行、银保监会阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限；9月30日，央作者 行决定下调首套住房公积金贷款利率，财政部、税务总局宣布换购住房个人所得税退税。 证券研究报告|宏观经济研究 2022年10月07日 核心结论：近期中央密集出台3项松地产组合拳，覆盖范围较广、信号意义较强，有助于提振市场信心、改善居民预期。鉴于本次并非全面放松、中央也仍有定力，再叠加历史经 验和当前实际约束，倾向于认为：四季度地产景气度有望修复，但显著回暖难度较大。往后看，经济下行压力仍大，稳增长需要稳地产，地产政策进一步放松可期。 1、整体看，本次属于中央层面“三箭齐发”，旨在稳信心、稳预期，进而稳地产、稳增长。 9月29日和30日，央行、银保监会、财政部、税务总局相继宣布3项地产支持政策：1） 符合条件城市放宽住房贷款利率下限；2）下调住房公积金贷款利率；3）换购住房个人所得税退税。整体看，相较于年底年初以来的稳地产政策多以各地因城施策为主，本次由中央直接出手，覆盖范围较广、信号意义较强，有助于提振市场信心、改善居民预期；本质看，当前经济下行压力较大，房地产是一大拖累，稳增长也亟需稳地产。 2、分类看，本次对首套房支持力度较大、但限制多；对二套房支持力度较小、但限制少。 1）放宽利率下限：针对首套房的刚性需求，力度较大、但限制也较多。 >力度较大：历史对比看，本次放宽房贷利率下限，各地可自主决定下调幅度，力度明显大于今年5月下调20个BP，理论降幅也可能大于2008/2014年的下调至基准利率0.7倍。 >限制较多：一是时间限制，政策要求在2022年底前，如不延长则仅对今年四季度有作用；二是范围限制，政策要求“2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市”，根据我们的梳理：统计局口径的70个大中城市中，有23城符合要求（均为二三线城市，而且比较热门的一二线城市基本都不符合）。 2）公积金贷款利率：针对首套房的刚性需求，跟随商贷利率被动调整，效果有限。 历史看，公积金利率一般是作为配套措施，跟随商贷利率同步调整；近年来二者利差在2.3 个百分点左右，而今年上半年利差已经快速收窄至1.5个点，指向本次下调更多是维持公积金吸引力的被动调整，且考虑到公积金贷款占比较小，预计刺激效果有限。 3）换购住房退个税：针对二套房的改善性需求，力度较小、但限制较少。 >力度较小：历史对比看，此前房屋交易个税在“满�唯一”（房产证下发满5年，且是业主唯一住房）情况下免征，否则按成交价1%（或房屋成交价减原值差额的20%）征收；本次政策相较2008/2015/2016年减免契税（1-3%）、营业税/增值税（5%），力度较小。 >限制较少：政策对所有城市均适用，且时间范围为2023年底前、居民享受周期相对更长。 3、效果看，对比历史经验和当前实际约束，Q4地产修复动能有望提升，但显著回暖较难。 >此前宽松周期中地产景气大幅反弹，是多种强刺激政策的综合结果。我国两轮大的地产宽 松周期（2008Q4-2009H1、2014Q3-2016Q1）中，地产景气均大幅反弹，如商品房销售面积增速从2008Q4的-14.5%升至2009年Q2的47.6%，从2014Q3的-12.7%升至2016Q1 的33.1%。回顾看，期间中央出台了一系列地产刺激政策，除了与本次类似的降低贷款利率下限、地产交易税费优惠，还有降低首付比、放松房企融资等政策；更重要的是，还出台了“四万亿”、“棚改”等强刺激，地产景气大幅反弹是这些政策的共同结果。 >本次并非全面放松，中央仍有定力。就本轮而言，“房住不炒”的大基调没有改变，三项政策也均有较多限制，指向中央对放松地产仍有定力，而且后续出台类似此前“四万亿”、“棚改”等全国性强刺激政策的概率也较小，再叠加疫情持续反复、居民偏保守的大环境，单纯依靠稳地产政策可能难以推动地产景气出现大幅反弹。 >倾向于认为，本次放松将进一步提升四季度地产修复动力，但仅靠利率下行、退税的效果有限，地产景气度有较大程度的修复需要“地产进一步放松+疫情受控配合”。一方面，前期各地政策持续发力，地产需求已有触底反弹迹象，如9月下旬30城商品房成交已恢复至近年来平均水平；叠加本次政策有时间限制，理论上可能刺激地产消费需求加速、提前释放，助力Q4地产景气修复。但另一方面，自2021年Q4以来，我国住房贷款利率已下行超100BP，但地产景气仍在持续探底，指向单纯的贷款利率下行对地产景气的支撑作用有限；参考历史经验，要实现地产景气的真正修复，可能需要首付比例下降、核心一二线城市松绑、房企融资放松等更多地产政策支持，此外，也需要疫情持续受控的配合。 4、往后看，稳增长离不开房地产，四季度地产进一步放松可期，但大概率仍是弱修复。展 望四季度和明年，预计经济下行压力仍会较大，稳增长离不开房地产，地产修复更多实质 性政策支持：如需求端，降低首付比、调整认房认贷标准、适度放松核心一二线限购限售等；供给端，放松房企股权融资、调整预售金管理和三条红线等。但如我们此前报告《当前地产压力究竟有多大？》中分析，受制于预期恶化、杠杆高企、人口压力等约束，本轮居民购房需求难有明显回升，在进一步政策的支持下，地产大概率仍是弱修复。我们预计，全年商品房销售面积增速可能接近-20%，地产投资跌幅可能-5%至-10%左右。 风险提示：疫情、政策力度、外部环境等超预期变化 分析师熊园 执业证书编号：S0680518050004邮箱：xiongyuan@gszq.com 分析师杨涛 执业证书编号：S0680522070001邮箱：yangtao3123@gszq.com 相关研究 1、《如何理解8月经济的边际修复？》2022-09-16 2、《地产能稳住吗？》2022-08-20 3、《当前地产压力究竟有多大？》2022-07-14 4、《实质性放松开始，地产能否全面回升？》2022-02- 27 5、《地产有望实质性松动—住建部2022工作会议的信号》2022-01-21 请仔细阅读本报告末页声明 图表1：降低房贷利率、降低公积金利率、换购退税三大地产政策 政策部门时间作用主要内容 阶段性放宽部分 城市首套住房贷款利率下限 央行、银 保监会 2022年底前 对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的 支持二三城市，2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。线城市地二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。符合条件产的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地 新发放首套住房贷款利率下限。 下调首套公积金贷款利率 央行2022/10/1起跟随商业 贷款降息 下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年） 和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。 第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。 换购住房个人所国家税2022/10/1至 得税退税务总局2023/12/31 支持个人 换购住房需求 出售自有住房并在现住房出售后1年内，在同一城市重新购买住房的， 可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税 资料来源：央行、银保监会、税务总局，国盛证券研究所 图表2：降低贷款利率下限、公积金利率的历史政策对比 2008/10/27 降低贷款利率下限、将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率下调个人住房公积金贷款利率 降低贷款首付比的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。（此前为0.85倍）0.27个百分点 时间政策贷款利率下限公积金贷款 2014/9/30 降低贷款利率下限、降低贷款首付比、认贷不认房 对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。 对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，银行业金 融机构执行首套房贷款政策。（此前为0.85-0.9倍） 职工连续足额缴存住房公积金6个月以上，可申请住房公积金个人住房贷款。（此前是须连续缴存12个月） 2022/9/30 降低贷款利率下限 符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性下调首套个人住房公积金贷款 维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。利率0.15个百分点 资料来源：央行、银保监会，国盛证券研究所 图表3：统计局70个大中城市中，有23城符合阶段性放宽首套住房贷款利率下限的要求 城市能级 统计局70大中城市中，2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均下降的城市 2022-06 同比（%）2022-07 2022-08 2022-06 环比（%）2022-07 2022-08 天津 -2.4 -3.5 -4.2 -0.2 -0.6 -0.4 石家庄 -3.1 -3.6 -3.7 -0.2 -0.3 -0.5 大连 -1.5 -2.2 -3.0 -0.3 -0.1 -0.2 二线 哈尔滨 -6.8 -7.0 -7.2 -0.6 -0.2 -0.5 城市 武汉 -2.9 -3.7 -5.3 -0.4 -0.2 -1.3 贵阳 -1.3 -2.1 -2.2 -0.2 -0.3 -0.1 昆明 -2.9 -2.8 -2.8 -0.2 -0.5 -0.4 兰州 -3.3 -4.2 -5.0 -0.5 -0.6 -1.0 秦皇岛 -6.0 -6.4 -6.4 -1.0 -0.6 -0.5 包头 -3.7 -4.0 -4.7 -0.4 -0.1 -0.6 温州 -1.3 -2.5 -3.1 -0.6 -0.7 -0.4 安庆 -2.7 -3.6 -4.0 -0.4 -1.0 -0.4 泉州 -1.9 -3.0 -4.2 -0.6 -0.5 -1.0 济宁 -1.4 -2.4 -3.2 -0.4 -0.3 -0.8 三线 宜昌 -3.0 -4.0 -4.1 -1.5 -0.4 -0.2 襄阳 -4.0 -4.5 -5.3 -0.2 -0.1 -0.4 城市 岳阳 -7.1 -7.0 -7.1 -1.6 -0.5 -0.5 常德 -5.1 -5.7 -6.0 -0.2 -0.8 -0.6 湛江 -7.0 -8.0 -8.9 -0.7 -0.6 -1.2 桂林 -3.6 -3.8 -4.1 -0.1 -0.5 -0.7 北海 -7.4 -8.8 -10.1 -1.0 -1.3 -1.4 泸州 -6.3 -6.3 -6.6 -0.5 -0.2 -0.5 大理 -6.3 -6.6 -6.9 -1.0 -0.8 -0.1 资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表4：公积金贷款利率一般跟随商贷利率同步下调图表5：居民储蓄意愿创新高 %差距（右轴） 住房贷款加权平均利率 8住房公积金贷款利率（5年以上） 7 6 5 4 3 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2 % 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 %更多消费占比更多储蓄占比 70更多投资占比 60 50 40 30 20 10-06 11-03 11-12 12-09 13-06 14-03 14-12 15-09 16-06 17-03 17-12 18-09 19-06 20-03 20-12 21-09 22-06 10 资料来源：Wind，国盛证券研究所资料来源：Wind，国盛证券研究所 图表6：降低地产交易税费的历史政策对比 时间政策文件主要内容 2008/10/22 财政部国家税务总局《关于调一、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%（此整房地产交易环节税收政策的