房地产行业REITs周报：公募REITs扩募呼之欲出

(2022.09.25-2022.09.30) 公募REITs或迎来首次扩募 9月27日，五支首批上市的公募REITs基金发布拟扩募公告，分别为红土创新盐田港REIT、博时招商蛇口产业园REIT、普洛斯仓储REIT、富国首创水务封闭式REIT、华安张江光大园REIT。 从扩募方式看，根据公告，五支基金均采用定向扩募的扩募方式——向特定对象发售，并且发售对象不超过35名。根据沪深交易所公募REITs规则适用指引，定向扩募的发售价格应当不低于定价基准日前20个交易日REITs交易均价的90%，其中定价基准日为基金发售期首日。 从拟购入项目看，红土创新盐田港REIT拟购入世纪物流园项目；博时招商蛇口产业园REIT拟购入光明项目；普洛斯仓储REIT拟购入三个分别位于山东青岛、广东省江门市、重庆市的仓储物流园项目；富国首创水务REIT拟购入长治市污水处理特许经营PPP项目；华安张江光大园REIT拟购入张润大厦项目。五支基金扩募拟购入的项目的原始权益人及实控人（或相关关联方）均与REITs基金原项目的原始权益人实控人（或相关关联方）相同。 公告发布后，9月28日当日五支拟扩募REITs的二级市场表现优于其他REITs，其中这五支拟扩募的REITs当日涨幅在（1.5%，2.7%），其他REITs日涨幅均低于1%，体现了市场对于REITs扩募的信心。扩募是REITs产品的重要特性，此次五只基金拟扩募是自2022年5月31日上交所和深交所发布公募REITs扩募业务指引后的首次扩募。剔除尚未上市交易的公募REITs，今年已有6支公募REITs基金上市，其中下半年共有5支基金上市，公募REITs扩容明显加速。 本周REITs跑赢上证综指 本周，REITs下跌1.02%，上证综指下跌2.07%，国债指数下跌0.028%。滚动4周，REITs指数下跌0.96%，上证综指下跌5.09%，国债指数上涨0.15%。根据我们的统计测算，截至2022年9月30日，REITs指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.40；REITs指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为0.73。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。本周，产权类REITs下跌0.55%，特许经营权类REITs下跌1.38%。滚动4周，产权类REITs上涨0.60%，特许经营权类REITs下跌2.11%。整体看本周产权类REITs指数表现强于特许经营类REITs指数。 产权类REITs的ABS估值普遍低于特许经营权类REITs 截至2022年9月30日，ABS估值收益率最高的是华夏越秀高速公路REIT，达到9.26倍；估值最低的是华安张江光大园REIT，ABS估值5.12倍。分资产类型看，产权类REITs的ABS估值收益率在（5%，6.85%）区间内；特许经营权类REITs的ABS估值收益率普遍在6.9%以上。 投资建议：自2021年6月首批公募REITs以来，公募REITs迎来首次扩募，下半年已有5支REITs基金上市，叠加此次5支REITs发布拟扩募公告，我们认为REITs扩容的速度显著提升，REITs整体发展空间有望进一步扩大。 建议关注：1）受益于资产升值并具有良好运营能力的产权类REITs如保障性租赁住房REITs、园区基础设施类REITs、仓储物流类REITs；2）具有稳定现金流，分红率较高的特许经营权类REITs，如生态环保类REITs、能源基础设施类REITs、交通基础设施类REITs。 风险提示：政策实施不及预期、宏观经济不及预期、项目运营不及预期 1.公募REITs或迎来首次扩募 9月27日，五支首批上市的公募REITs基金发布拟扩募公告，分别为红土创新盐田港REIT、博时招商蛇口产业园REIT、普洛斯仓储REIT、富国首创水务封闭式REIT、华安张江光大园REIT。 从扩募方式看，根据公告，五支基金均采用定向扩募的扩募方式——向特定对象发售，并且发售对象不超过35名。根据沪深交易所公募REITs规则适用指引，定向扩募的发售价格应当不低于定价基准日前20个交易日REITs交易均价的90%，其中定价基准日为基金发售期首日。 从拟购入项目看，红土创新盐田港REIT拟购入世纪物流园项目；博时招商蛇口产业园REIT拟购入光明项目；普洛斯仓储REIT拟购入三个分别位于山东青岛、广东省江门市、重庆市的仓储物流园项目；富国首创水务REIT拟购入长治市污水处理特许经营PPP项目；华安张江光大园REIT拟购入张润大厦项目。五支基金扩募拟购入的项目的原始权益人及实控人（或相关关联方）均与REITs基金原项目的原始权益人实控人（或相关关联方）相同。 表1：首批扩募基金拟购入项目基本情况 公告发布后，9月28日当日五支拟扩募REITs的二级市场表现优于其他REITs，其中这五支拟扩募的REITs当日涨幅在（1.5%，2.7%），其他REITs日涨幅均低于1%，体现了市场对于REITs扩募的信心。扩募是REITs产品的重要特性，此次五只基金拟扩募是自2022年5月31日上交所和深交所发布公募REITs扩募业务指引后的首次扩募。剔除尚未上市交易的公募REITs，今年已有6支公募REITs基金上市，其中下半年共有5支基金上市，公募REITs扩容明显加速。 图1：各支REITs基金在拟扩募公告发出后9月28日首日二级市场表现 2.本周REITs跑赢上证综指 2.1.本周产权类REITs表现优于特许经营类REITs 本周，REITs下跌1.02%，上证综指下跌2.07%，国债指数下跌0.028%。滚动4周，REITs指数下跌0.96%，上证综指下跌5.09%，国债指数上涨0.15%。根据我们的统计测算，截至2022年9月30日，REITs指数与上证综指呈现较弱的负相关，相关系数为-0.40；REITs指数与国债指数呈现较强的正相关，相关系数为0.73。这主要与REITs具有稳定现金流的特性有关。 图2：REITs指数、上证综指、国债指数的表现 将REITs分为产权类REITs和特许经营权类REITs两类看。本周，产权类REITs下跌0.55%，特许经营权类REITs下跌1.38%。滚动4周，产权类REITs上涨0.60%，特许经营权类REITs下跌2.11%。整体看本周产权类REITs指数表现强于特许经营类REITs指数。 图3：产权类REITs指数和特许经营权类REITs指数表现 分具体基金看，本周华安张江光大园REIT单周涨幅最大为2.65%，华夏越秀高速公路REIT单周降幅最大为1.67%；IPO以来华安张江光大园REIT涨幅最大为49.80%，平安广交投广河高速REIT是唯一一支IPO以来下跌的基金，跌幅为7.71%；IPO以来产权类REITs普遍表现优于特许经营权类REITs。 图4：公募REITs表现 2.2.仓储物流类REITs日均换手率普遍偏低 本周，日均换手率最高的是国金中国铁建高速REIT，日均换手率达到2.52%，日均换手率最低的是中航首钢绿能REIT，日均换手率为0.35%；本周换手率较上周上升最明显的是博时招商蛇口REIT，换手率提高0.80pct，换手率下降最多的是鹏华深圳能源REIT，换手率下降0.54pct。 图5：本周公募REITs成交量和换手率 根据资产类型分类看，本周成交额占REITs整体成交额比例最大的是交通基础设施REITs，所占比例达到34.06%，成交额占比最小的是能源基础设施REITs，所占比例为5.69%。本周，日均换手率最高的是园区基础设施REITs，日均换手率为1.379%；日均换手率最低的是仓储物流类REITs，日均换手率为0.686%。 图6：本周各类资产REITs成交和换手 3.产权类REITs的ABS估值收益率普遍低于特许经营权类REITs 我们选取中证估值的ABS倍数收益率作为衡量REITs基金估值的指标。截至2022年9月30日，ABS估值收益率最高的是华夏越秀高速公路REIT，达到9.26倍；估值最低的是华安张江光大园REIT，ABS估值5.12倍。分资产类型看，产权类REITs的ABS估值收益率在（5%，6.85%）区间内；特许经营权类REITs的ABS估值收益率普遍在6.9%以上。 图7：公募REITs的估值列表 4.本周REITs审批进度 表2：本周REITs项目受理进度 5.本周公募REITs主要公告 表3：本周REITs重要公告 6.风险提示 1）政策实施不及预期：若政策实施不及预期，REITs的推进或受影响，REITs上市的数量或受影响。 2）宏观经济不及预期：若宏观经济不及预期，REITs底层资产的运营或受到影响，REITs底层资产的净利润或不及预期，REITs的现金分派或受波及。 3）项目运营不及预期：若项目运营不及预期，REITs的底层净利润或不及预期，现金流分派或受到影响。