对近期房地产行业政策的点评：政策利好频发，促需求进入实质性阶段

事件：9月29日，央行、银保监会通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。 9月30日，财政部、税务总局公告，明确支持居民换购住房有关个人所得税政策。 点评：差别化住房信贷及个税政策精准调控，实质性降低居民购房成本，利于进一步推动合理刚性购房需求的释放 1）我们在前期报告提出：银保监会发声利于持续完善房地产金融管理长效机制，稳定市场预期，预期后续对于居民合理购房及企业融资需求政策支持的落实将加速。详见2022年9月24日发布的《房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，首笔保交楼专项借款到位——对银保监会相关部门负责人发言的点评》。 2）9月29日，央行、银保监会通知，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限；二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。9月30日，财政部、税务总局公告，明确支持居民换购住房有关个人所得税政策，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 3）年中以来从中央到地方的各级政府对房地产行业政策支持力度均较强，尤其二季度后房地产调控由释放维稳信号步入出台更为积极的支持措施，但受行业下行、疫情反复等因素影响市场信心尚未完全扭转。具体来看，今年5年期以上LPR已下调3次，累计下调35bp；截至9月20日，5年期LPR报价为4.3%，全国首套房按揭利率下限4.10%，全国二套房按揭利率下限4.90%。根据中指数据监测，当前已有80多城房贷利率降至下限水平。此次差别化住房信贷调控政策针对销售压力较大的特定城市，因城施策下降低居民购房成本；同时个税退税优惠政策利于进一步推动合理购房需求的释放，在年末加速推盘叠加行业顺利渡过偿债高峰后或有望迎来商品房单月销售同比转正。此外，考虑到当前高能级核心城市房地产销售复苏迹象较为明显，三四线城市因需求相对疲软仍需一定筑底过程，预期后续差别化调控政策在限定要求上仍有一定放松及传导的空间。 投资建议：1）2022开年以来，多方释放积极信号，5年期LPR连续下调，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍在持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能。3）2月24日住建部提出满足合理的改善型购房需求，3月5日全国两会“支持商品房市场更好满足合理住房需求”，4月29日政治局会议定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，“因城施策”购房促需求进入实质性执行阶段；7月28日政治局会议定调“保交楼”；8月中旬住建部、财政部、央行等联合出台措施，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目交付；9月23日银保监会相关部门负责人表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。预期后续随着疫情好转，悲观情绪逐步修复，房地产行业供需回暖可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 图1：贷款市场报价利率(LPR):5年（%） 图2：103个重点城市主流首套房贷利率及平均放款周期天数