对近期房地产宽松政策的点评：改善型购房支持进入“因城施策”的执行阶段

多城结合自身房地产市场运行情况对二套房认定标准作出松动，改善型购房支持进入“因城施策”的执行阶段 1）我们在前期报告提出：在当前“多孩政策”+“父母同住”的政策导向下，居民改善型购房需求提升明显，但资金缺口较大，后续合理改善型购房需求的支持力度有望提升。详见《提升改善型购房的信贷支持，满足合理的改善型购房需求——对2月24日国家住建部新闻发布会的点评》。 2）我们在前期报告提出：过高的二套首付比例导致改善型客户无法通过出售目前自有房屋而筹集到足够的首付款，大幅压制改善型需求，热点一二线的改善型购房需求存在集中释放的可能，部分城市如北京和上海的中高收入人群存在结构性加杠杆的可行性。详见《2019：千钧将一羽——房地产行业2019年投资策略》。 3）今年以来，从中央到地方的各级政府对房地产政策支持力度均较强，在“房住不炒”主基调下，积极保障居民合理住房需求；尤其二季度后房地产调控由释放维稳信号步入出台更为积极的支持措施，放松政策类型涉及降低首付比例、调整公积金贷款额度、下调房贷利率、发放租房和购房补贴等，同时我们前期明确提出“改善型购房需求有望获得进一步支持”的观点，已在部分地方出台的政策中获得印证。具体来看，非热点城市调控频次更为密集，松绑形式更加多样化，3月1日郑州成为今年首个明确提及放松“认房又认贷”的城市，4月后多地对二套房认定标准作出松动及取消；8月北京住建委发文对中心城区60岁及以上老年家庭定向放松部分项目（约3000套房源）的二套认定标准，同时住建委表示“将进一步扩大全龄友好项目建设，研究对多孩家庭、职住平衡购房等合理住房需求的支持措施”，预期北京定向松绑或将对其他热点城市有一定引领启示作用。 4）当前高能级核心城市房地产销售复苏迹象较为明显，三四线城市因需求相对疲软仍需一定筑底过程；在需求端宽松信号传导的同时，房地产政策的优化正加速与人口结构变化趋势相结合，与完善和落实积极生育支持措施相契合。“认房又认贷”认定标准的优化利于降低购房门槛，利好改善型尤其多孩需求群体，提升市场预期，缓解房企资金压力。我们认为低能级城市优化“认房又认贷”或已成为趋势，而热点城市因改善型购房需求处于主导地位，于此类关键性政策的松绑上将更加谨慎，在满足合理购房需求的同时，也需抑制投机需求再次进入市场，因此放松空间相对有限，而整体房地产政策调控走向精细化的“因城施策”。 投资建议：1）2022开年以来，多方释放资金面积极信号，5年期LPR下调20bp，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能，但房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。3）2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3月5日全国两会报告“支持更好满足购房者的合理住房需求”，4月29日中央政治局会议高层定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，购房促需求进入实质性执行阶段；后续随着疫情好转，房地产行业供需恢复可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，建议关注万科A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，市场需求不及预期风险等。 风险分析： 附:近期重点城市对二套住房“认房认贷”认定标准的相关松绑政策 日期 发布部委/平台 省市（地区） 主要内容 拥有一套住房并且已经结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房的，执行首套房的贷款政策。 3月1日 市人民政府办公厅 河南郑州 对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房的，金融机构执行首套房贷款政策。 4月1日 市人民政府 甘肃兰州 对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品房住房的，银行业金融机构执行首套房贷政策。 4月14日 市住建部 湖北宜昌 已使用过住房公积金个人住房贷款并已结清的，为改善居住条件再次申请住房公积金在银川地区购买新建自住住房贷款的，最低首付款比例调整为30%。 4月20日 银川发布 宁夏银川 对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品房住房的，金融机构执行首套房贷款政策。 4月29日市人民政府办公室 湖南株洲 对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房的，执行首套贷款政策；对拥有一套住房且未结清相应购房贷款的家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，最低首付比例为30%。执行差别化住房信贷政策，加大个人住房贷款投放力度，促进贷款利率适当下行。 4月29日 洛阳发布 河南洛阳 住房公积金贷款实行“只认贷不认房”的认定标准方面，既无住房公积金贷款记录，又无尚未完清的住房商业贷款的，按首套房政策执行；有一笔已结清的住房公积金贷款记录或有一笔尚未完清的住房商业贷款的，按二套房贷款政策执行。申请人及配偶双方均缴存住房公积金的，最高贷款额度为50万元；申请人单方缴存住房公积金的，最高贷款额度为40万元；最终贷款金额以提交的贷款资料审批通过后的金额为准。 市住房公积金管理委员会 4月29日 四川乐山 对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件购买普通住房再次申请的商业性个人住房贷款首付比例不低于30%；合理确定个人住房贷款利率水平，积极推动房贷利率加点下调。 5月1日 市住建局 广东梅州 引导金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率，积极开展"公积金+商业银行"组合贷款业务，并鼓励金融机构对无房无贷的首次购房及有房无贷的二套住房降低首付比例，加大二手房交易贷款支持力度。 5月5日 市住建局 江苏徐州 引导金融机构加大个人住房按揭贷款投放，合理确定商业性个人住房贷款的最低首付 5月10日市人民政府办公室江西景德镇款比例、最低贷款利率。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住 条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。 对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次购买新建商品住房申请贷款的，金融机构执行首套房贷款政策。 5月11日 市住建局 广西钦州 调整房屋套数认定方式，2022年12月31日前，以中国人民银行个人征信报告住房贷款记录作为住房公积金贷款房屋套数认定方式，无尚未结清住房商业贷款的，执行首套房住房公积金贷款政策；有一笔尚未结清住房商业贷款的，执行第二套房住房公积金贷款政策。 5月13日市人民政府办公室 四川绵阳 调整房屋套数认定方式，2022年12月31日前，以中国人民银行个人征信报告住房贷款记录作为住房公积金贷款房屋套数认定方式，无尚未结清住房商业贷款的，执行首套房住房公积金贷款政策；有一笔尚未结清住房商业贷款的，执行第二套房住房公积金贷款政策。 市住房公积金服务中心 5月16日 四川绵阳 市住房公积金管理中心 调整套数认定标准：对已结清的商业性个人住房贷款记录，不纳入申请人家庭住房套数的认定范围。 5月17日 山东烟台 对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品住房的，鼓励各金融机构执行首套房贷款政策。 5月18日 市房屋管理局 安徽阜阳 市住建局联合发改委等六部门 对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款的，执行首套房贷款政策。 5月19日 宁夏银川 对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品房住宅的，金融机构执行首套房贷款政策。 5月20日 市人民政府 湖南湘潭 本市户籍家庭在本市无住房的，无论此前有无贷款记录，购买住房申请贷款视为首套住房贷款。非本市户籍家庭贷款首付比例由60%调整至30%。 5月23日 市住建局 山东济南 对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策。镇江首套房贷款最低首付比例确定为30%。 5月24日 市住建局 江苏镇江 5月24日 市住建局 贵州六盘水对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，再次申请贷款购买商品住房的，支持、引