对5月15日央行调整差别化住房信贷政策的点评：省级市场独立自主性提升，购房促需求进入实质性阶段

事件：央行和银保监会发布文件，坚持“房住不炒”，调整差别化住房信贷政策 5月15日，人民银行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，主要内容包括：坚持房住不炒，1）对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点；二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。2）在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。 点评：下调首套按揭下限，省级自主确定加点下限，购房促需求进入实质性阶段 1）此次政策调整后，全国层面首套住房商业性个人住房贷款利率下限由不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR），调整为不低于相应期限LPR减20个基点，即按5年期以上LPR（4.6%）计算为4.4%（4.6%-0.2%=4.4%）。二套住房商业性个人住房贷款按揭利率下限仍维持现行规定，即按5年期以上LPR（4.6%）计算为5.2%（4.6%+0.6%=5.2%）。 2）在首套房按揭4.4%和二套房按揭5.2%的全国统一贷款利率下限的基础上，此次央行和银保监会提出，派出机构根据“因城施策”原则指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限，我们认为省级房地产市场的独立自主性提升，各地的购房促需求进入实质性执行阶段。 3）我们在前期多次提出，当前新冠疫情反复，影响房地产市场正常运行，需求端受居民预期收入下滑影响，购房信心尚待恢复；供给端受房企偿债高峰和疫情冲击影响，地产开发节奏放缓；“多孩政策”+“父母同住”，改善型购房的合理需求提升明显，改善型购房信贷支持力度有望进一步提升，可能的支持方式包括但不限于放宽“认房/认贷”标准、下调二套房首付比例、下调二套房按揭利率等，方式选择和具体落实将由地方政府“因城施策”执行。 详见4月18日《疫情反复供需两端承压，静待信心回归与基本面修复——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022年3月）》、4月29日《中央定调政策路径清晰，房地产行业供需恢复可期——对4月29日中央政治局会议房地产相关内容的点评》等系列报告。 投资建议：1）2022开年以来，多方释放资金面积极信号，5年期LPR下调5bp，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能，但房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。3）2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3月5日全国两会报告“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，4月29日中央政治局会议高层定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5月15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，购房促需求进入实质性执行阶段；后续随着疫情好转，房地产行业供需恢复可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。 风险分析：全球通胀预期推升地产开发成本、新冠疫情影响居民收入和信贷扩张； 房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企仍有信用违约的风险。