万物云中期报告2022
OnewoInc. 万物云空间科技服务股份有限公司 （于中华人民共和国注册成立的股份有限公司） 股份代号：2602 中期报告 2022 目录 致股东书2 释义4 公司资料9 管理层讨论与分析11 企业管治及其他资料28 独立审阅报告41 中期简明合并损益表42 中期简明合并全面收益表43 中期简明合并财务状况表44 中期简明合并权益变动表46 中期简明合并现金流量表48 中期简明合并财务资料附注50 1万物云空间科技服务股份有限公司2022年中报 致股东书 骐骥一跃，不能十步，驽马十驾，功在不舍 写了12年的《大宝专栏》，第一次写致股东。前段时间，投资人问了我一个共同的问题，为什么选择这个时点上市，我的回答如下： (1)准确说法应该是“万科集团分拆子版块万物云上市”，万科集团转型过程中，秉承开发经营服务并重，孵化了物业、物流、商业、公寓等多个业务版块，这些板块逐渐成熟，也会综合运营需求、市场环境等多方面因素，适时考虑逐步走向资本化； (2)分拆不是卖老股，是增发新股，增发的钱是万物云用，而不是万科用； (3)万物云的蝶城模型是“复制－粘贴”模式，钱多就多复制些，钱少就少复制些，随着蝶城业务的逐步成熟发展，我们将能够通过多个渠道包括商业贷款等更灵活地处理资金需求； (4)市场差的时候，价格严重低于价值，买到好的标的，可以帮助投资人穿越周期。在与投资人交流中，我还发现物业股经历的波折起伏，大家都愿意跟我聊聊物业的本质。 不动产有些根本属性，比如权利属性，价值属性，功能属性，还有一个重要指标叫容积率。因为不动产不可灭失的商品特征，使其具备较强的投资属性、价值担保属性，而其产权登记制度，背后是《民法典》的保护范畴。容积率指标与不动产公共空间的占比成反比，往往容积率指标越高，其公共空间效率越高，反过来比较，容积率低的别墅项目，看起来物业费有20元╱平方米，但因其公共空间占比高，反而成本高企。 一个不动产可以有一个产权人，也可以有多个分割的产权人，其使用目的可以是自用，也可以是租赁。产权人个数与使用目的交叉形成四类物业形态，第一种是一个产权人自用，比如企业自用的办公楼；第二种是一个产权人租赁，比如商场、酒店；第三四种是多个产权人自用或租赁，比如住宅小区，或者分割出售的写字楼。第一种类型，单一产权人自用的物业管理比较简单，企业可以自己做，也可以外包，而外包服务内容也越来越广，在国外这类业务慢慢形成了一个门类，以企业为中心，包括不动产在内的工作生产环境服务综合外包。这类业务在国内方兴未艾，万亿的市场，正等待服务企业参与挖掘。 万物云空间科技服务股份有限公司2022年中报2 致股东书 第二种类型，单一产权人以租赁为目的的物业，因为其首要目的是租赁运营，所以产权人首先聘用的是租赁运营机构，而物业服务内容可以由租赁运营机构自建，也可以外聘。这类物业服务其实不算综合物业服务的范畴，更像是独立的保安、保洁业务。 第三、四种类型，多产权人自用或租赁的物业首先需要第三方物业服务机构。因为产权人多，公共空间大，通过第三方物业机构服务交易成本最低。这是存量市场最广为认知的物业服务范畴，但因为该市场刚从新增开发的增量市场过渡到业主因服务需求不能被满足而更换服务公司的存量市场，从开发商卖方市场过渡到业主大会买方市场，需求侧与供给侧仍在转换磨合之中。多产权人下的交易机制为少数服从多数，业主以及物业企业都应该遵从《业主规约》，维护全体产权人权益。 但不论如何，“可以帮助产权人资产保值增值，与产权人之间需要信任关系”，这两点毋庸置疑是评价一个物业好坏的最重要标准。业主、物业企业与股东务必认识到物业费是用来花出去的，需要专业地花出去的，资产才能做保值增值；物业费是怎么花出去的，公共资源有没有额外收益，这些需要向产权人公示，做到阳光物业，才能相互取得信任关系。做到如此，物业企业才能获得更好信誉，更充沛的现金流，更高的酬金奖励，更多的服务延展空间。 物业行业的发动机是专业与阳光，由此带来的是长长的雪坡，但雪坡上只有薄薄的雪，唯有正确的价值观才能滚出大而厚实的雪球。 我谨代表公司全体员工，感谢广大客户长期的信任，感谢万科集团与万科地产32年的孵化与支持，感谢投资人在最差的市场选择与我们在一起。 让我们一起穿越周期。 承董事会命 万物云空间科技服务股份有限公司 朱保全公司董事长、执行董事兼总经理香港，2022年9月26日 3万物云空间科技服务股份有限公司2022年中报 释义 “AIoT” 指 人工智能物联网，人工智能技术与物联网基础设施的融合，以实现更高效的物联网运营，改善人机交互，并加强数据管理和分析 “审计委员会” 指 董事会审计委员会 “董事会” 指 本公司董事会 “监事会” 指 本公司监事会 “BPaaS” 指 业务流程即服务，一种利用云技术组合进行流程管理的业务流程外包模式 “中国”或 指 中华人民共和国，就招股章程而言及仅供地域参考，除文义另有 “中华人民共和国” 所指外，不包括香港、澳门特别行政区及台湾 “万科企业” 指 万科企业股份有限公司，一家于中国注册成立的股份有限公司， 其H股及A股分别于香港联交所（股份代号：2202）及深圳证券交易所（证券代码：000002）上市，为本公司控股股东 “本公司”或“万物云” 指 万物云空间科技服务股份有限公司，一家于2001年2月20日在中国注册成立的有限公司，于2018年3月20日改制为一家在中国注册成立的股份有限公司 “控股股东”或 指 具有《上市规则》所赋予的涵义，除文义另有所指外，指万科企 “控股股东集团” 业、万顷、万斛、万马争先、盈达投资基金、万殊之妙及万斛泉源 “董事” 指 本公司董事 “内资股” 指 本公司股本中每股面值人民币1.00元的普通股，由境内投资者以人民币认购及缴足 “员工持股平台” 指 睿达第一有限公司、睿达第二有限公司、睿达第三有限公司、睿达第四有限公司及睿达第五有限公司的统称 万物云空间科技服务股份有限公司2022年中报4 释义 “主攻蝶城” 指 服务介乎6,000户家庭至10,000户家庭的万物云街道 “财汇局” 指 香港财务汇报局 “全球发售” 指 发售股份的香港公开发售及国际发售（包括向万科H股合资格股东的优先发售），其详情载于招股章程 “本集团”或“我们” 指 本公司及其不时的附属公司，或（按文义所指）就本公司成为其目前附属公司的控股公司之前的期间而言，指由该等附属公司或其前身公司（视情况而定）所经营的业务 “H股” 指 本公司股本中每股面值人民币1.00元的境外上市股份，以港元认购及买卖并于联交所上市 “超高层” 指 高度200米以上的建筑物 “港元” 指 香港法定货币港元 “香港” 指 中国香港特别行政区 “香港联交所”或 指 香港联合交易所有限公司 “联交所” “《国际财务报告准则》” 指 国际会计准则理事会不时发布的《国际财务报告准则》 “独立第三方” 指 经作出一切合理询问后据董事所深知、深悉及确信，与本公司、其附属公司或其各自的任何联系人（具有《上市规则》所赋予的涵义）概无任何关连的个人或公司或其各自的最终实益拥有人 “本中期报告 指 2022年9月23日 最后实际可行日期” “上市日期”指本公司H股首次于联交所开始买卖的日期，即2022年9月29日 5万物云空间科技服务股份有限公司2022年中报 释义 “《上市规则》” 指 《香港联合交易所有限公司证券上市规则》，经不时修订、补充或 以其他方式修改 “包干制” 指 一种创收模式，在该模式中，我们收取的服务费，即为我们的员工及分包商提供的所有住宅物业服务或物业及设施管理服务的“全 包”费用 “主板” 指 联交所运作的证券交易所（不包括期权市场），独立于联交所GEM并与其并行运作 “提名委员会” 指 董事会提名委员会 “发售价” 指 每股发售股份的最终发售价（不包括1%经纪佣金、0.0027%证监会交易征费、0.00015%财汇局交易征费及0.005%联交所交易费），即每股发售股份49.35港元 “发售股份” 指 本公司香港发售股份及国际发售股份，连同（如相关）本公司因超 额配股权获行使而可能发行的任何额外H股 “万物云街道”或“蝶城” 指 一种战略性选择的街道，其中(i)我们拥有多个在管物业；及(ii)我们的员工可在20至30分钟内往返于在管物业之间 “超额配股权” 指 预期将由本公司根据国际承销协议授予国际承销商的购股权，可由联席代表（代表其自身及国际承销商）行使，据此本公司可能须 按发售价配发及发行最多合共17,507,000股额外H股以补足国际发售中的超额配股（如有） “容积率” 指 地上建筑总面积与净用地面积的比率 “招股章程” 指 本公司日期为2022年9月19日且与全球发售有关的招股章程 万物云空间科技服务股份有限公司2022年中报6 释义 “省” 指 省份，或（如文义所指）受中国政府直接管辖的省级自治区或直辖市 “薪酬委员会” 指 董事会薪酬考核委员会 “报告期” 指 截至2022年6月30日止六个月 “人民币” 指 中国法定货币 “饱和收入” 指 住宅物业服务协议或物业及设施管理服务协议中规定的服务费收入 “《证券及期货条例》” 指 香港法例第571章《证券及期货条例》，经不时修订、补充或以其他方式修改 “股份” 指 本公司股本中每股面值人民币1.00元的股份，包括非上市股及H股 “股东” 指 股份持有人 “标准蝶城” 指 服务超过10,000户家庭的万物云街道 “街道” 指 中国一个较小的行政区划，通常为较大城区的一部份 “附属公司” 指 具有《上市规则》所赋予的涵义 “主要股东” 指 具有《上市规则》所赋予的涵义 “监事” 指 本公司监事 “目标蝶城” 指 服务介乎3,000户家庭至6,000户家庭的万物云街道 “美国” 指 美利坚合众国、其领土及属地、美国任何州和哥伦比亚特区 “非上市外资股” 指 本公司股本中每股面值人民币1.00元的普通股，由外国投资者以人民币以外的货币认购及支付，且尚未在任何证券交易所上市 7万物云空间科技服务股份有限公司2022年中报 释义 “非上市股” 指 内资股及非上市外资股 “美元” 指 美国法定货币美元 “价值街道” 指 公司通过算法在中国100个经济活跃城市中筛选的进行业务主动布局的街道 “万斛” 指 深圳市万斛管理咨询有限公司，一家根据中国法律成立的有限公司，为万科企业的全资附属公司及控股股东集团的成员公司 “万斛泉源” 指 深圳市万斛泉源管理咨询有限公司，一家根据中国法律成立的有限公司，为万科企业的全资附属公司及控股股东集团的成员公司 “万马争先” 指 深圳市万马争先管理咨询有限公司，一家根据中国法律成立的有限公司，为万科企业的全资附属公司及控股股东集团的成员公司 “万顷” 指 深圳市万顷管理咨询有限公司，一家根据中国法律成立的有限公司，为万科企业的全资附属公司及控股股东集团的成员公司 “万殊之妙” 指 深圳市万殊之妙管理咨询有限公司，一家根据中国法律成立的有限公司，为万科企业的全资附属公司及控股股东集团的成员公司 “盈达投资基金” 指 深圳市盈达投资基金管理有限公司，一家根据中国法律成立的有限公司，为万科企业的全资附属公司及我们控股股东集团的成员公司 万物云空间科技服务股份有限公司2022年中报8 公司资料 董事会 执行董事 朱保全先生（董事长）何曙华先生 非执行董事 王文金先生张旭先生孙嘉先生周奇先生姚劲波先生 独立非执行董事 罗君美女士陈玉宇先生沈海鹏先生宋云锋先生 审计委员会 罗君美女士（主席）王文金先生 陈玉宇先生 薪酬委员会 沈海鹏先生（主席）朱保全先生 宋云锋先生 提名委员会 朱保全先生（主席）宋云锋先生 陈玉宇先生 监事 向云女士韩慧华女士吴剑侠先生 核数师 安永会计师事务所 香港鲗鱼涌英皇道979号太古坊一座27楼 法律顾问 有关香港法律及美国法律： 普衡律师事务所 香港中环花园道1号中银大厦22楼 有关中国法律： 君合律师事务所 中国深圳市福田区中心四
