佳源国际控股2022中期报告

2022 目录 公司资料2 公司概况3 财务摘要4 主席报告书5 管理层讨论及分析6 企业管治及其他资料17 简明综合收益表29 简明综合全面收益表30 简明综合财务状况表31 简明综合权益变动表33 简明综合现金流量表34 中期财务资料附注36 执行董事 张翼（副主席）黄福清（副主席）卓晓楠 王建锋（于2022年6月30日辞任） 独立非执行董事 林少勇（于2022年6月30日获委任）张惠彬，太平绅士 顾云昌 何仕彬（于2022年9月14日获委任）戴国良（于2022年6月30日辞任） 苏玲（于2022年6月30日获委任并于2022年9月14日辞任） 审核委员会 林少勇（主席（）于2022年6月30日获委任）张惠彬，太平绅士 顾云昌 戴国良（主席（）于2022年6月30日辞任） 薪酬委员会 张惠彬，太平绅士（主席） 何仕彬（于2022年9月14日获委任）张翼 戴国良（于2022年6月30日辞任） 苏玲（于2022年6月30日获委任并于2022年9月14日辞任） 提名委员会沈天晴（主席）张惠彬，太平绅士顾云昌 总裁 沈宏杰 联席公司秘书 卓晓楠刘绮华 授权代表卓晓楠刘绮华 核数师 罗兵咸永道会计师事务所 执业会计师 注册公众利益实体核数师 竞天公诚律师事务所 公司资料 董事会 非执行董事沈天晴（主席）沈晓东 余安琪（于2022年6月30日获委任） 法律顾问香港法律：孖士打律师行 中国法律： 开曼群岛法律： ConyersDill&Pearman 主要往来银行 香港上海汇丰银行有限公司恒生银行有限公司 中国银行（香港）有限公司中国工商银行股份有限公司大丰银行 交通银行中国民生银行徽商银行 中国农业发展银行上海浦东发展银行 注册办事处 CricketSquare,HutchinsDrive POBox2681,GrandCaymanKY1-1111,CaymanIslands 总办事处 香港屯门 新合里3号汇贤一号隽峰2楼205室 中国主要营业地点 中国南京玄武区 顾家营路59号 股份过户登记总处 ConyersTrustCompany(Cayman)Limited CricketSquare,HutchinsDrivePOBox2681,GrandCaymanKY1-1111,CaymanIslands 香港股份过户登记分处 卓佳证券登记有限公司香港 夏悫道16号远东金融中心17楼 网站 www.jiayuanintl.com 股份代号 2768 佳源国际控股有限公司2022年中期报告2 公司概况 关于佳源 佳源国际控股有限公司（“佳源”或“本公司”，连同其附属公司统称“本集团”）（股份代号：2768）是发展成熟的物业开发商，在中华人民共和国（“中国”）各大城市开发大型住宅与商业综合体项目。截至2022年6月30日，本集团的总土地储备 约16.6百万平方米。 凭藉27年物业开发经验，透过优质的规划、完善的质量监控、成熟的管理体系及经验丰富的专业团队，创造出切合不同地区需求的物业项目，成功巩固“佳源”品牌。 截至2022年6月30日，集团在中国拥有的物业项目共98个。自创立以来，本集团一直深耕江苏及安徽区域的物业项目开发。集团自2016年率先进入粤港澳大湾区，先后在深圳、江门及澳门取得多个优质项目。本集团亦向本公司董事（“董事”）会（“董事会”）主席（“主席”）、本公司非执行董事及控股股东沈天晴先生（“沈先生”）购入上海优质资产，进一步巩固集团在长三角区域的领先地位。此外，集团成功拓展至贵阳及乌鲁木齐等重点省会城市。本集团亦进军“一带一路”沿线国家及区域，例如收购柬埔寨的优质地块。此外，本集团亦收购物业管理服务，就此，集团的物业管理服务扎根于长三角地区。佳源服务控股有限公司（股份代号：1153.HK）（“佳源服务”）于2020年12月在香港联合交易所有限公司（“联交所”）主板上市。于2021年，本集团收购沈先生其私人持有的山东物业开发项目，进一步拓展开发区域。 本集团于经济体规模及人口庞大的城市的住宅及商业综合体均已经或将会开发成为混合用途的小区中心。本集团致力将以下主要价值融入发展项目： 1.教育价值：集团深明教育对身为家长的客户而言极为重要，因此集团专注挑选所处地区校网较成熟的地方。此外，集团过去已在所开发的物业项目内参与建设五所学校，旨在打造优质校网； 2.休闲价值：在项目打造上集团一般会腾出一定面积的地盘建造欧式或中式的主题公园和广场，旨在提升物业的视觉吸引力，为客户带来休闲的生活享受； 3.商业价值：集团旗下住宅物业附近包括零售店及购物商场，为客户提供“一站式”的购物体验，并照顾住户及附近居民的日常需要；及 4.绿色价值：绿色建筑与绿色创新是践行环境责任的重要领域，集团将愈加重视绿色发展，将绿色理念贯穿于规划、设计、建造、运营的全过程，打造更高质量的绿色建筑和健康建筑。同时，积极推进住宅产业化，落实节能降耗要求，多管齐下提升环境绩效表现。 3佳源国际控股有限公司2022年中期报告 财务摘要 •截至2022年6月30日止六个月，本集团实现合约销售额约人民币7,780百万元，较2021年同期人民币19,127百万元减少约59%。 •截至2022年6月30日止六个月，本集团的收益减少至约人民币7,360百万元，而2021年同期则约为人民币9,364百万元。 •截至2022年6月30日止六个月，本集团的毛利约为人民币1,636百万元，毛利率约为22%。 •截至2022年6月30日止六个月，本集团的净利润约为人民币536百万元，较2021年同期减少约人民币1,634百万元或 75%。 •截至2022年6月30日止六个月，本集团的核心净利润（注1）约为人民币741百万元。 •于2022年6月30日，本集团的现金及银行结余（注2）为人民币6,733百万元，较2021年12月31日减少32%。 •于2022年6月30日，本集团拥有土地储备约16.6百万平方米。 注1：本集团截至2022年6月30日及2021年6月30日止六个月的核心净利润不包括投资物业公允价值变动、金融资产减值拨回净额、按公允价值计入损益的金融资产的公允价值变动、衍生金融工具的公允价值变动及其相关递延税项、外汇收益╱（亏损）及议价购入产生的收益。 注2：现金及银行结余包括现金及现金等价物、受限制银行存款及短期银行存款。 佳源国际控股有限公司2022年中期报告4 主席报告书 各位股东： 踏入2022年，国际环境复杂严峻，国内疫情多点散发，经济发展压力明显增大，房地产行业也面临前所未有的压力，商品房销售规模大幅下降，房地产开发投资累计同比首次负增长。面对异常复杂困难的局面，各地政府高效统筹疫情防控和经济发展，加大宏观政策的调节力度，有效实施稳经济一揽子政策措施。 2022年上半年，在稳经济、稳增长宏观政策导向下，地方出台松绑性调控政策保持高频节奏，累计出台房地产调控政策近500条，创下历史同期新高。但房地产市场触底回暖依然需要等待时间验证，消费者的信心还有待恢复。 在此背景下，本集团上半年通过强化销售团队建设、调整深耕布局策略和持续优化资本负债结构等举措，去摃杆、降负债，始终坚定维持企业平稳经营与发展。但由于一季度以来新一波新冠肺炎疫情爆发，导致上海及长三角地区若干核心城市被全市封锁，对本集团在以上区域开发的项目造成了干扰，建筑工程及建筑材料运输都受到影响，上半年交付总建筑面积减少，销售形势同比往年也不容乐观。 本集团半年合约销售金额约人民币7,780百万元，销售面积约638,734平方米。收入和核心净利润分别为人民币7,360百万元和人民币741百万元，经营情况维持稳健。 2022年下半年，全球疫情仍然在持续演变，外部环境更趋复杂严峻，国内经济恢复面临的考验依然存在。面对复杂多变的环境及依然处于深度调整中的房地产行业，我集团将积极寻求企业继续良性循环和健康发展之路，在长三角经济圈、粤港澳大湾区、重点省会城市及一带一路沿线国家和地区深耕发展、拓展经营。同时，将积极推进新增土储的推盘计画，为实现全年销售目标努力奋斗，并坚持以居住本质为导向，精研客户需求，精工打磨产品，坚持如期交付，不断夯实品牌价值，不断为股东创造效益。 沈天晴 主席 佳源国际控股有限公司 香港 2022年8月31日 5佳源国际控股有限公司2022年中期报告 管理层讨论及分析 业务回顾 市场回顾 2022年上半年，国内外环境复杂多变，世界经济增长放缓态势明显。国内疫情多发散发，对经济稳定运行造成了严重冲击。今年一季度疫情爆发，形势严峻，多个城市采取了封控措施，2022年4月份主要经济指标深度下跌。2022年5月份随着疫情防控总体向好，企业复工复产有序推进，一系列稳增长政策措施出台，主要经济指标降幅收窄。2022年6月份我国经济企稳回升，今年二季度经济实现正增长。上半年国内生产总值人民币562,642亿元，同比增长2.5%，对比2021年增速下降明显。 2022年上半年，受多项超预期因素影响（包括但不限于中国多地疫情反覆），全国房地产市场经历了前所未有的挑战，商品房销售规模大幅下降，房地产开发投资累计同比首次负增长。据国家统计局发布的资料显示，2022年1-6月份，全国房地产开发投资人民币68,314亿元，同比下降5.4%；房地产开发企业房屋施工面积848,812万平方米，同比下降2.8%；房屋新开工面积66,423万平方米，同比下降34.4%；房屋竣工面积28,636万平方米，同比下降21.5%；商品房销售面积68,923万平方米，同比下降22.2%；商品房销售额人民币66,072亿元，同比下降28.9%。 面对经济下行的压力，各地方政府一边坚持疫情防控，一边保证经济稳健，稳地产、稳经济、稳增长依然是国家坚持的宏观政策，在这样的大背景下，上半年中央和各部委频繁释放积极信号，各地全面落实“因城施策”的措施，各地陆续出台了房地产优化政策近500条，创历史同期新高。在政策的促进下，市场行情出现复苏回暖迹象，行业政策也逐步进入相对宽松的周期。在利好政策的支持下，房地产行业有望能够逐步企稳回升。 业绩表现 审慎土地收购，拥有充裕的土地储备 于2022年上半年，本集团专注于改善销售及保项目交付为其主要经营指标，在土地收购方面十分审慎。于2022年上半年的低迷市场环境下，本集团实现合约销售额人民币7,780百万元及销售面积638,734平方米。截至2022年6月30日，本集团拥有土地储备16.6百万平方米，对应货值为人民币2,249亿元，当中长三角区域货值人民币1,174亿元，占总货值52%，粤港澳大湾区货值人民币579亿元，占总货值26%及山东省货值人民币288亿元，占总货值13%。 佳源国际控股有限公司2022年中期报告6 管理层讨论及分析 透过积极管理债务维持稳定财务结构 2022年上半年，本集团管理层致力于加强财务稳定性，严格监控现金状况及优化债务结构。因此，本集团能够根据建设进度维持所有在建项目，并为本集团提供稳定的现金流。 兹提述本公司日期为2022年8月24日的公告。本公司自2020年起一直是“三条红线”指标考核中表现优秀的民营内房股之一。在当前中国房地产行业面临流动性危机的情况下，本公司选择透过交换要约积极管理未偿还债务。于2022年8月24日，本公司根据日期为2022年8月24日的交换要约及同意征求备忘录所载条款及在其条件规限下，就至少1,174,468,500美元或现有优先票据未偿还本金总额1,304,965,000美元的90%作为最低接纳金额开始交换要约，并征求合资格持有人同意对规管同意票据的契约的若干建议豁免及修订。 未来展望 展望2022年下半年，由于疫情在全球持续爆发以及中国政府采取的严厉防疫政策，全球经济全面复苏仍较困难，中国就此将面临更大的挑战，经济运行的内外部环境存在不确定性，稳就业保民生压力仍在。伴随着稳经济一揽子政策的落地见效以及疫情影响的逐步减弱，国内生产恢复